Minute n°

RG N° RG 25/00021 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTNI

Nature de l’affaire : 5BC

[D], [S] [C]

C/

[A] [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 11 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de M. VANDROMME-DEWEINE Sébastien, Juge au tribunal judiciaire de POITIERS et délégué au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assisté de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 OCTOBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D], [S] [C],

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Thomas TERRIER, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [A] [V],

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Anne-charlotte IFFENECKER, avocat au barreau de POITIERS,

Page 1 de 4

EXPOSE DU LITIGE

Par requête reçue au greffe le 03 février 2025, M. [D] [C] a engagé une action en justice contre M. [A] [V] devant le tribunal de proximité de Châtellerault, relativement à la location d’un terrain à CHATELLERAULT (86).

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 17 avril 2025, a été renvoyée à la demande d’une partie au moins à plusieurs reprises, et dernièrement retenue à l’audience du 09 octobre 2025.

En demande, M. [D] [C], représenté par son conseil, lequel se réfère à la requête complétée par ses observations orales, demande au tribunal de notamment :

— Constater la résiliation de plein droit du bail ;

— Condamner M. [A] [V] à lui payer la somme de 4.800 euros en principal ;

— Condamner M. [A] [V] à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner M. [A] [V] aux dépens.

Au soutien de sa position, M. [D] [C] expose qu’il avait loué à M. [A] [V] un terrain à usage de jardin potager et de loisir situé [Adresse 3], selon un bail comportant pour stipulation particulière une franchise de loyer la deuxième année à condition que le terrain, encombré en début de bail de divers objets ainsi que d’une végétation importante, ait été désencombré. Or M. [D] [C] expose qu’il a constaté que le terrain avait été encombré de divers matériaux de construction. Il indique en conséquence solliciter qu’il soit constaté que le bail a pris fin, avec condamnation de M. [A] [V] à payer les frais pour faire vider le terrain des objets qui l’encombrent. Sur la question de la présence d’amiante, M. [D] [C] conteste avoir dissimulé en début de bail la présence d’amiante.

En défense, M. [A] [V], représenté par son conseil à l’audience, lequel se réfère à ses conclusions complétées par ses observations orales, demande au tribunal de, notamment :

— Rejeter toute demande adverse ;

— Condamner M. [D] [C] à lui rembourser les sommes de 550 euros au titre de la première annuité du contrat de location et 550 euros au titre du dépôt de garantie ;

— Constater que la seconde annuité de 550 euros n’est pas due contractuellement ;

— Le dispenser du paiement de la troisième annuité ;

— Condamner M. [D] [C] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir mis en danger la sécurité de ses locataires ;

— Condamner M. [D] [C] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de sa position, M. [A] [V] expose qu’il a été empêché de jouir paisiblement du terrain en raison de la présence d’amiante, notamment enfouie, dissimulée par M. [D] [C] en début de bail, ce qui a généré une mise en danger de sa personne et de ses proches. Il expose avoir signalé à M. [D] [C] cette présence d’amiante, mais sans retour suffisant de sa part.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de M. [D] [C] en constat de la résiliation du bail.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Il résulte du bail produit aux débats que celui-ci avait été conclu pour une durée maximale de 3 ans, avec éventuelle prolongation conditionnelle au 31 décembre 2024, mais sans tacite reconduction.

Dès lors, il convient seulement de constater que le bail a pris fin le 1er novembre 2024, M. [A] [V] étant devenu occupant sans droit ni titre du terrain après expiration du bail.

Page 2 de 4

Il est relevé qu’il n’est pas demandé au tribunal d’ordonner l’expulsion de l’occupant.

Sur les demandes de M. [D] [C] au titre du paiement des loyers, et les contestations de M. [A] [V] sur les loyers et le dépôt de garantie.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par application de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est tenu d’offrir au preneur la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

L’article 1731 du code civil dispose que : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En l’espèce, M. [D] [C] sollicite la condamnation de M. [A] [V] à lui payer la somme de 550 euros à titre de loyer, ce qui doit s’entendre comme le paiement de la 3ème annuité comme détaillé dans la procédure devant le conciliateur de justice d'[Localité 3], étant précisé que M. [D] [C] entend manifestement compenser ce loyer avec la conservation du dépôt de garantie.

M. [A] [V] demande à voir juger qu’il est dispensé du paiement de cette annuité, et sollicite en retour la condamnation de M. [D] [C] à lui rembourser les deux annuités précédentes, en ce que la présence d’amiante sur le terrain, notamment, aurait empêché sa jouissance paisible.

Afin de déterminer si le terrain recelait de l’amiante en début de bail, il convient de rappeler que dans le respect de l’article 1731 du code civil, la lecture du bail fait apparaître que le terrain était encombré de végétation et d’objets : « Actuellement la parcelle [Cadastre 1] se trouve recouverte d’une végétation herbeuse et ligneuse qui s’est développée ces 2 dernières années suite à l’absence de jardinage. De plus, des encombrant divers, tôles, dépôts de taille de haies, de planches, etc… sont actuellement présents. »

Sur la présence même d’amiante en début de bail, les éléments aux débats ne permettent pas de l’exclure, en présumant que de l’amiante peut avoir été présent parmi les « encombrants divers » évoqués dans le bail. Pour autant, relativement non à un logement mais à un terrain à usage de potager ou de loisir, et pour lequel le bail stipulait expressément un désencombrement à la charge du locataire, il n’est pas possible de retenir que la présence de déchets amiantés aurait nié le droit du locataire de jouir paisiblement. Sur ce point en particulier, il est établi que la soeur de M. [D] [C] avait transmis à M. [A] [V] des instructions précises pour se débarrasser de l’amiante en déchetterie (mail du 26 février 2023), tandis que M. [A] [V] allègue mais ne prouve pas que la déchetterie l’aurait refoulé en raison des déchets amiantés.

Il en résulte que le loyer pour la 3ème annuité est dû, et qu’en ce sens M. [D] [C] sera autorisé à conserver le dépôt de garantie pour compensation. En sens inverse, les demandes reconventionnelles de M. [A] [V] en indemnisation de ses préjudices résultant de l’impossibilité de jouir paisiblement du terrain seront toutes rejetées.

Sur la demande de M. [D] [C] au titre des frais d’évacuation des encombrants du terrain.

Par application de l’article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu notamment d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Il résulte de l’article 1353 alinéa 1er du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il résulte des photographies, datées sans exactitude, produites aux débats par M. [A] [V] que le terrain était encombré de divers objets et déchets, outre une végétation importante, en début de bail et jusqu’en janvier 2022 (pièce [V] n°2), et que le terrain avait été largement désencombré en mars 2022 (pièce [V] n°3).

Page 3 de 4

Or, pour la période plus récente, il résulte des pièces produites par M. [D] [C], notamment le compte-rendu de la visite du 04 août 2023 en présence des deux parties, ainsi que des photographies datées sans exactitude de 2025, que le terrain a ensuite été de nouveau encombré par divers éléments, notamment des éléments de construction et des déchets de chantier.

Conformément à la destination du terrain selon le bail, à savoir « uniquement jardinage et potager (…) et loisirs », il convient de juger que le dépôt de multiples éléments et déchets de chantier sur le terrain, alors qu’il avait été vu comme dégagé en mars 2022, constitue une violation des termes du contrat.

Dès lors, il est justifié de condamner M. [A] [V] à payer à M. [D] [C] les frais de désencombrement du terrain à hauteur de 3.667,80 euros suivant devis.

Sur les demandes de M. [D] [C] en réparation de ses préjudices matériel et moral.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, en considération des préjudices subis du fait du présent litige et du maintien par M. [A] [V] de l’encombrement du terrain après expiration du bail, il est justifié d’allouer à M. [D] [C] une somme de 500 euros à titre de préjudice matériel, couvrant à la fois les frais de résolution du litige ainsi que les indemnités d’occupation postérieurement à l’expiration du contrat, et une somme de 200 euros en réparation du préjudice moral.

Sur les dépens et les mesures de fin de jugement.

Les dépens sont à la charge de M. [A] [V].

La demande de M. [A] [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est nécessairement rejetée en ce qu’il est tenu aux dépens.

Le jugement, en dernier ressort au vu du montant des demandes, est exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le bail du 21 janvier 2022 sur le terrain situé [Adresse 3] a expiré le 1er novembre 2024 ;

REJETTE toutes les demandes de M. [A] [V] ;

AUTORISE M. [D] [C] à conserver le dépôt de garantie de 550 euros, valant compensation avec la 3ème annuité due en exécution du bail ;

CONDAMNE M. [A] [V] à payer à M. [D] [C] les sommes suivantes :

—  3.667,80 euros au titre des frais de remise en état ;

—  500 euros au titre du préjudice matériel ;

—  200 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE M. [A] [V] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

Page 4 de 4