TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00027

N° Portalis DBY2-W-B7J-HZFG

JUGEMENT du

06 Mai 2025

Minute n° 25/00456

[J] [O]

C/

[E] [I]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Mme [J] [O]

Copie conforme

M. [E] [I]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire D’ANGERS (site Coubertin), le 6 Mai 2025,

après débats à l’audience du 4 mars 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrate à titre temporaire au Tribunal judiciaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [J] [O]

née le 03 août 1983 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 3]

comparante en personne,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [I]

né le 08 février 1968 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

FAITS PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [J] [O] a, par contrat conclu sous seing privé le 24 octobre 2015, donné à bail d’habitation à Monsieur [E] [I], un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 520,00 €, outre une provision sur charges de 130,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 520,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, Madame [J] [O] a fait délivrer à Monsieur [E] [I], un commandement de payer la somme de 4.588,00 € au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département le 1er janvier 2025, Madame [J] [O] a assigné Monsieur [E] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail faute du paiement des loyers .

— condamner Monsieur [E] [I] à payer la somme de 4 960,00 € au titre de la dette locative arrêtée à la date du 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil ;

— condamner Monsieur [E] [I] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [E] [I] à payer la somme de 1.998,00 €, en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [E] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion ;

— ordonner l’exécution provisoire en vertu de l’article 515 du code de procédure civile.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, le nom du destinataire figurant bien sur la boite à lettres et l’adresse étant confirmée par les services postaux et le bailleur.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 mars 2025.

A cette audience, Madame [J] [O] maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle indique que Monsieur [E] [I] est toujours dans les lieux et qu’il ne répond à aucune demande.

Elle précise que l’arriéré locatif qui était de 4.960,00 € au 31 décembre 2024, incluant la Taxe d’Ordures ménagères (TOM) de 186,00 €, est identique au 28 février 2025, Monsieur [E] [I] s’étant acquitté des loyers des mois de janvier et février 2025.

Elle souligne que la dette locative n’a pas commencé à être apurée.

Elle ajoute que les sommes dont elle demande le paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile correspondent aux frais qu’elle a payés à la société Litige.fr et dont elle justifie les factures.

Elle ajoute que, venant de [Localité 10], son lieu d’habitation, elle sollicite également le remboursement de ses frais de déplacement pour être présente à l’audience.

Monsieur [E] [I], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [E] [I] n’a répondu à aucune des propositions de rendez-vous qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Madame [J] [O] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 10 octobre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 1er janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Madame [J] [O] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Madame [J] [O] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [E] [I] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 7 octobre 2024, la somme de 4.588,00 € et le 4 mars 2025 celle de 4.960,00 €.

La dette est fondée en son principe en vertu du contrat de bail.

Monsieur [E] [I], absent à l’audience, et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette, sera condamné à payer la somme de 4.960,00 € à Madame [J] [O].

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié le 7 octobre 2024 pour la somme en principal de 4.588,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal en vigueur, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2024, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [I], d’une part celui-ci est absent à l’audience, d’autre part, il n’a fourni aucune proposition de paiement de l’arriéré locatif.

En outre, Monsieur [E] [I] ne s’est pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés pour l’établissement du diagnostic social et financier de sa situation.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [I], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 8 décembre 2024.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Monsieur [E] [I] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 8 décembre 2024, cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le

condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié. Cette indemnité sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Par conséquent, Monsieur [E] [I] sera condamné à verser à Madame [J] [O] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 4 mars 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PECUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, Madame [J] [O] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 4.960,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DEPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [E] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024, d’un montant de 499,00 €.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager Madame [J] [O], l’équité commande de condamner Monsieur [E] [I] à lui payer la somme de 1.998,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2015, entre Madame [J] [O], d’une part, et Monsieur [E] [I], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 8 décembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [E] [I] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [J] [O] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à payer à Madame [J] [O] la somme de Quatre Mille Neuf Cent Soixante Euros (4 960,00 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à payer à Madame [J] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 8 décembre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Quatre Mille Neuf Cent Soixante Euros (4.960,00 €) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024, d’un montant de Quatre Cent Quatre-Vingt-Dix-Neuf Euros (499,00 €) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] à payer à Madame [J] [O] la somme de Mille Neuf Cent Quatre-Vingt-Dix-Huit Euros (1 998,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,