5AC Minute N°

N° RG 24/00639 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GPJP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 25 JUILLET 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [M] [K]

DEMANDEUR

Monsieur [R] [T]

né le 14 Septembre 1985 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [X] [V]

né le 01 Janvier 1986 à [Localité 4] (AFGHANISTAN),

et

Madame [O] [V]

née le 01 Janvier 1996 à [Localité 4] (AFGHANISTAN),

demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Brice DE BEAUMONT, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 JUILLET 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 15 avril 2021, Monsieur [R] [T], par l’intermédiaire de SOLIHA, a donné à bail à Monsieur [X] [V] et à Madame [O] [V] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 551,83 euros, outre 20 euros de provisions sur charges.

Par acte du 19 septembre 2025, Monsieur [R] [T] a assigné Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS auquel il demande de :

— Déclarer recevables et bien fondées ses demandes ;

— Juger que Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [V] sont occupants sans droit ni titre du bien donné à bail depuis le 16 avril 2024 ;

— En conséquence, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout bien et occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Les condamner solidairement à régler, en denier et quittances, une indemnité d’occupation mensuelle de 571,83 euros à compter du 16 avril 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Les condamner solidairement à régler la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le droit de plaidoirie de 13 euros ;

— Juger qu’il n’y a pas lieu de déroger à l’application de l’exécution provisoire.

Par acte rectificatif, annulant et remplaçant le précédent, en date du 3 octobre 2024, Monsieur [R] [T] a assigné Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection auquel il demande de :

— Déclarer recevables et bien fondées ses demandes ;

— Juger que Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V]sont occupants sans droit ni titre du bien donné à bail le 16 avril 2024 ;

— En conséquence, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout bien et occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Les condamner solidairement à régler, en denier et quittances, une indemnité d’occupation mensuelle de 571,83 euros à compter du 16 avril 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Les condamner solidairement à régler la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens et ce compris le droit de plaidoirie de 13 euros ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] le 4 octobre 2024.

Un rapport de diagnostic social et financier a été reçu au greffe, qui en a assuré la communication.

Appelée à l’audience du 14 février 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [R] [T], qui est représenté par son Conseil, reprend ses demandes et renvoie à ses écritures.

Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V], représentés par leur Conseil, expliquent que leurs démarches aux fins de trouver un autre logement n’ont pas prospéré.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la délivrance du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…).

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, Monsieur [R] [T] a informé les locataires, par courriers recommandés adressés avec accusé de réception, distribués les 28 et 30 août 2023, de son intention de vendre le logement, en précisant la possibilité, pour Monsieur [X] [Z] et Madame [O] [V], de l’acquérir par préférence à tout autre candidat, et aux conditions explicitées.

La régularité du congé n’est pas plus discutée que l’absence de formation d’une offre par les locataires, de sorte que le terme du bail est intervenu le 15 avril 2024.

II – Sur les conséquences du maintien dans les lieux

Il résulte du rapport social établi par AUDACIA le 18 mars 2025, outre du diagnostic social et financier, que Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V], natifs de l’AFGHANISTAN, et parents de 5 enfants, bénéficient du statut de réfugiés depuis le 6 octobre 2020. Le couple, qui perçoit le RSA outre les allocations familiales, pour un total de 2 541,49 euros, a déposé une demande de logement social, d’une part, puis une demande de réservation préfectorale, d’autre part. Une demande de mobilisation d’une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale a également été sollicitée depuis le mois de juin, avec un accompagnement assuré par AUDACIA.

Le rapport d’AUDACIA souligne l’appréhension de la famille à l’égard de la procédure d’expulsion diligentée, alors qu’aucune demande de relogement n’a abouti. En outre, la famille rencontre des difficultés spécifiques puisque la mère de famille ne dispose pas du permis de conduire, de sorte qu’elle assure les déplacements scolaires, notamment, à pied.

Il en résulte que les consorts [V] adhèrent et sollicitent des accompagnements sociaux et d’aide à la gestion budgétaire, lesquels n’ont pas permis à ce stade d’assurer leur relogement, en dépit de la précarité de la situation de la famille.

Pour autant, ces éléments sont sans effet sur l’effectivité du terme du bail depuis le 15 avril 2024.

Sur ce point, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 avril 2024, par l’effet du congé délivré, de sorte que Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 16 avril 2024, ce qui justifie le prononcé de leur expulsion, selon les modalités précisées au dispositif.

Il convient par ailleurs de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] au paiement d’une indemnité à compter du 16 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’absence d’établissement d’un arriéré de ce chef à la date de l’audience, cette indemnité sera exigible selon les modalités précisées au dispositif.

III – Sur les demandes accessoires

Il convient, en application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, de condamner in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V]aux dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation, de notification à la préfecture et de signification de la décision.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [T] les frais exposés dans le cadre de l’instance, engagés aux fins d’être rétabli dans ses droits. Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] seront condamnés in solidum à lui payer une indemnité de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande formée par Monsieur [R] [T] ;

CONSTATE que le bail conclu le 15 avril 2021 entre Monsieur [R] [T], par l’intermédiaire de SOLIHA, d’une part ; et Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V], d’autre part, concernant l’appartement sis [Adresse 3] est résilié depuis le 15 avril 2024 par l’effet du congé délivré pour vendre,

CONSTATE que Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] sont occupants sans droit ni titre du dit logement depuis le 16 avril 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V],

FIXE, à compter du 16 avril 2024, à la charge de Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges,

CONSTATE qu’il n’est excipé d’aucun arriéré au 13 juin 2025,

CONDAMNE solidairement, à compter du 14 juin 2025, Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [R] [T] le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée à 571,83 euros,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] à payer à Monsieur [R] [T] une indemnité de 1 800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [O] [V] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût de l’assignation, et les frais de sa dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 7] ainsi que les frais de signification de la décision,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE