N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/00262 – N° Portalis DB3K-W-B7I-F7TQ

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[V] [B]

C/

[S] [Y] épouse [X]

[J] [I] [C] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 21 mai 2025 ,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025, composé de :

PRESIDENT : Fany CAVILLON

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Entre :

Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001425 du 23/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représenté par M^e Emilie ROUX, avocat au barreau de LIMOGES

DEMANDEUR

Et :

Madame [S] [Y] épouse [X]

née le 23 Avril 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence BRUNIE, avocat au barreau de LIMOGES.

Monsieur [J] [I] [C] [X]

né le 13 Mai 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurence BRUNIE, avocat au barreau de LIMOGES.

DÉFENDEURS

L’affaire a été appelée aux audiences des 10 avril 2024, 11 septembre 2024, 11 décembre 2024, 19 février 2025, 21 mai 2025. Lors de cette dernière audience les avocats ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2019, à effet du 1er août 2019, Monsieur [J] [X] et Madame [S] [Y] épouse [X] ont donné à bail à Monsieur [V] [B] pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 320 € outre une provision mensuelle sur charges de 82 € et le versement d’un dépôt de garantie de 320 €.

L’allocation logement a dans un premier temps été directement versée entre les mains des bailleurs, avant d’être versée au locataire à compter du mois de juillet 2021.

Par courrier du 5 septembre 2022, Monsieur [V] [B] a délivré congé pour le 30 septembre 2022.

Reprochant à ses bailleurs d’avoir encaissé la totalité des loyers et charges tout en ayant perçu directement de la Caisse d’allocations familiales l’allocation logement, Monsieur [V] [B], suivant courrier recommandé en date du 14 février 2023, a demandé aux propriétaires de lui payer la somme de 2 249 € au titre de l’allocation logement perçue par eux.

Par l’intermédiaire de son conseil et par courrier recommandé du 2 mars 2023, Monsieur [V] [B] a sollicité de ses bailleurs le paiement de la somme de 2 645 € correspondant aux sommes versées par la Caisse d’allocations familiales directement à ces derniers, non déduits selon lui des loyers et charges réglés.

Suivant courrier recommandé du 10 mai 2023 et par l’intermédiaire de leur conseil, Monsieur [J] [X] et Madame [S] [Y] épouse [X] ont informé Monsieur [V] [B] de leur refus de régler la somme sollicitée, indiquant n’être redevables d’aucune somme à son égard. Ils ont par ailleurs formulé à l’encontre de Monsieur [V] [B] une demande de paiement de la somme de 302,25 € au titre de la régularisation des charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 février 2024, Monsieur [V] [B] a fait assigner, sur le fondement des articles 1101, 1240 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [J] [X] et son épouse Madame [S] [X], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES aux fins de :

— Condamner Monsieur [X] et Madame [X] solidairement à verser à Monsieur [B] la somme de 2 645 € au titre du remboursement des loyers indûment perçus ;

— Condamner Monsieur [X] et Madame [X] solidairement à verser à Monsieur [B] la somme de 1 500 € au titre de dommages et intérêts résultant de la résistance abusive de Monsieur [X] et Madame [X] ;

— Condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [X] à verser à Monsieur [B] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens.

L’affaire fixée au 10 avril 2024, a été renvoyée à quatre reprises à la demande des parties, avant d’être retenue à l’audience du 21 mai 2025.

A l’audience susdite, les parties représentées par leurs conseils respectifs, ont déposé leurs dossiers.

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [V] [B] formule les mêmes prétentions que celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] [B] indique que ses demandes sont recevables malgré l’absence d’une tentative préalable de résolution amiable prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile, au motif qu’un conciliateur de justice a été saisi en cours d’instance, ce qui a régularisé ses demandes.

Il expose par ailleurs que son assignation n’est pas nulle au sens de l’article 54 du code de procédure civile comme le soutiennent les défendeurs, lesquels ne justifient d’aucun grief que leur aurait causé le fait que le demandeur ait oublié de renseigner sa nouvelle adresse sur l’acte délivré par le commissaire de justice, sa nouvelle adresse ayant par la suite été communiquée en cours d’instance.

Sur le fond de ses demandes, il explique avoir réglé la totalité de ses loyers et charges alors qu’il ignorait que les bailleurs avaient directement perçu l’allocation logement de la Caisse d’allocations familiales pour une somme totale de 2 645 €, somme qu’il estime devoir venir en déduction des loyers payés à tort. En outre, il estime que les bailleurs ont fait preuve de mauvaise foi et de résistance abusive compte tenu de leur refus de restituer la somme indûment perçue malgré les diverses tentatives de règlement amiable effectuées.

S’agissant des demandes reconventionnelles formées par les défendeurs, Monsieur [V] [B] en sollicite le débouté ; il fait ainsi valoir que les demandes au titre de la régularisation des charges et au titre du préjudice moral ne sont pas justifiées.

En réplique, Monsieur [J] [X] et Madame [S] [Y] épouse [X], aux termes de leurs dernières conclusions, demandent de :

A titre principal et in limine litis

Déclarer irrecevable et nulle l’assignation délivrée par actes de commissaire de justice du 28 février 2024 à la demande de Monsieur [V] [B] à l’encontre de Madame [S] [Y] épouse [X] et Monsieur [J] [X] ;

A titre subsidiaire et sur le fond

Débouter Monsieur [V] [B] de l’ensemble de ses demandes et moyens de défense ;

Reconventionnellement

Condamner Monsieur [V] [B] à verser à Madame [S] [Y] épouse [X] et Monsieur [J] [X] :

— La somme de 282,27 € correspondant au solde des charges régularisées restant dû

— La somme de 1000 € en réparation du préjudice moral causé par Monsieur [V] [B] à Madame [S] [Y] épouse [X] et Monsieur [J] [X] ;

En tout état de cause

Débouter Monsieur [V] [B] des demandes par lui formulées au titre des frais afférents à la présente instance ;

Condamner Monsieur [V] [B] à verser à Madame [S] [Y] épouse [X] et Monsieur [J] [X] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Monsieur [V] [B] aux dépens ;

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que l’assignation de Monsieur [V] [B] est irrecevable dès lors qu’il ne justifie d’aucune tentative préalable de résolution amiable avant la délivrance de son assignation alors qu’il s’agit d’une obligation prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile ne pouvant être régularisée en cours de procédure.

Ils soutiennent en outre que l’assignation du demandeur est nulle faute d’adresse valable.

Sur le fond, ils indiquent n’être redevables d’aucune somme à l’égard de Monsieur [V] [B] dès lors que celui-ci n’a pas réglé la totalité des loyers comme il l’affirme. Ils considèrent de ce fait n’avoir fait l’objet d’aucune résistance abusive.

S’agissant de leur demande reconventionnelle en régularisation de charges, ils font valoir que Monsieur [V] [B] en avait connaissance puisqu’il avait commencé à exécuter un échéancier. Concernant leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral, ils estiment avoir subi un stress et des tracas du fait de la procédure abusivement engagée par Monsieur [V] [B] plus d’un an après le dernier courrier officiel adressé à ce dernier par leur conseil.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Il résulte de l’article 750 -1 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Cette disposition, issue du décret du 11 mai 2023, est applicable aux procédures engagées à compter du 1er octobre 2023.

En l’espèce, Monsieur [V] [B], dont le montant total des demandes en principal n’excède pas 5 000 €, a fait assigner les défendeurs par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, de sorte que les dispositions précitées sont applicables au présent litige.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par les parties que cette tentative préalable obligatoire n’a pas eu lieu, puisqu’un conciliateur a été saisi par les parties en cours d’instance, tel que cela résulte du constat d’échec établi le 17 janvier 2025 par Monsieur [R] [K], conciliateur de justice.

L’absence de tentative amiable préalable à la saisine du juge est sanctionnée par l’article 54 du code précité au terme duquel, lorsque la demande initiale est formée par voie d’assignation, celle-ci doit à peine de nullité mentionner, lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

En l’espèce, les défendeurs en se fondant sur cette disposition, invoquent la nullité de la citation.

Cependant, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte de procédure ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Or, les défendeurs ont été préalablement invités à s’expliquer et se positionner sur l’objet du litige, notamment par les courriers recommandés leur ayant été adressés par Monsieur [V] [B] et son conseil.

En conséquence, les défendeurs ne justifient d’aucun grief, puisque les parties ont été à même d’échanger sur l’objet du litige.

La nullité de la citation ne peut en conséquence être retenue.

En revanche, en application des articles 122 et suivants du même code, l’ irrecevabilité de la demande en justice, lorsqu’elle est fondée sur l’absence de la tentative de conciliation préalable visée à l’article 750 -1 précité, s’impose au Juge si elle est soulevée par une partie, et n’est pas susceptible de régularisation en cours d’instance, la jurisprudence visée par Monsieur [V] [B] concernant les clauses contractuelles instituant une procédure de conciliation préalable obligatoire étant inapplicable au présent litige.

En l’espèce, les défendeurs se prévalent du non-respect des dispositions de l’article 750 -1 susvisé au soutien du prononcé d’une irrecevabilité de l’action et il n’est justifié ni même fait état d’aucune cause d’exonération de l’exécution de cette obligation prévue à l’article précité.

En conséquence, le demandeur sera déclaré en l’état irrecevable dans son action.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [V] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code Procédure Civile, le juge, dans toutes les instances, condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité, et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [V] [B] au paiement de la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort,

Déclare irrecevable l’action intentée par Monsieur [V] [B] faute de tentative de conciliation préalable à l’instance ;

Condamne Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [J] [X] et Madame [S] [Y] épouse [X] ensemble la somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [V] [B] aux dépens de l’instance.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON