5AA Minute N°

N° RG 24/00052 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GIFB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [N] [C]

DEMANDEURS

Monsieur [I] [Z]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Philippe GAND, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A.S. FONCIA VAL DE VIENNE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Philippe GAND, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [F] [Y]

né le 27 Mai 1998 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Charlotte JOLY, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 février 2018, Monsieur [I] [Z], sous mandat de la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, a donné à bail à Monsieur [F] [Y] un appartement situé à [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, Monsieur [I] [Z] a fait signifier à Monsieur [F] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour avoir paiement de la somme principale de 1 548,07 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, Monsieur [I] [Z] a fait assigner Monsieur [F] [Y] pour obtenir que soit constatée la résiliation du bail par application de la clause résolutoire et pour que soit prononcée son expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation ; il a demandé sa condamnation au paiement de la somme de 2 837,31€ majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 1 548,07 €, et d’une indemnité de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience de renvoi du 26 septembre 2025, la SAS FONCIA VAL DE VIENNE est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées à cette audience, Monsieur [I] [Z] indique renoncer à ses demandes en résiliation de bail et expulsion, le bail ayant pris fin le 25 juin 2024 par suite du départ de Monsieur [F] [Y]. Il demande en revanche la condamnation de Monsieur [F] [Y] à lui payer la somme de 1 194,96 € au titre de l’arriéré des loyers et réparations locatives non indemnisés par son mandataire ; outre 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS FONCIA VAL DE VIENNE sollicite la condamnation de Monsieur [F] [Y] à lui payer la somme de 6 334,34 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 1 548,07 € représentant le montant des sommes versées au bailleur en exécution de la garantie des loyers impayés consentie au titre de son mandat, suivant quittance subrogative du 27 décembre 2024 notifiée au locataire par LRAR du 16 janvier 2025 ; outre 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé à leurs conclusions récapitulatives communes reçues le 10 septembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Par conclusions reçues le 10 mars 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [F] [Y] conclut au débouté et à la condamnation de Monsieur [Z] à lui verser la somme de 1000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de joiussance. Subsidiairement, il sollicite l’étalement de la dette sur une durée de 2 ans. Enfin, il demande la condamnation de Monsieur [Z] à payer à la SCP BCJ BROSSIER-CARRE-JOLY la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridique.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera constaté que, Monsieur [F] [Y] ayant libéré les lieux le 25 juin 2024, date à laquelle un constat d’état des lieux de sortie a été contradictoirement établi, les parties s’accordent pour considérer que le bail a pris fin à cette date, en conséquence de quoi les demandes en résiliation de bail, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

L’article 1728, 2° du code civil, et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, font obligation au locataire de payer le loyer aux termes convenus. Le bailleur est quant à lui obligé par l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de délivrer à son locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé.

Il en résulte que le locataire est fondé, pour refuser à ses risques et périls de payer les loyers, à soulever les manquements du bailleur à ses propres obligations, au premier rang desquelles l’obligation de délivrance d’un logement décent. Cette exception d’inexécution n’est toutefois fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En l’espèce, il résulte du constat amiable de dégât des eaux réalisé entre Monsieur [F] [Y] et la propriétaire non occupante du logement situé au-dessus du sien, le 9 septembre 2023, que des dommages ont été subis au plafond et au sol de son appartement. Ces dommages sont illustrés par des photographies dont la date n’est pas contestée, qui laissent apparaître l’existence d’un effondrement partiel du plafond de l’appartement de Monsieur [F] [Y]. Or, s’il résulte des échanges de courriels entre les parties que la fuite à l’origine du sinistre a été traitée, il n’en va pas de même du trou dans le plafond qui a perduré jusqu’à la fin du bail. Pourtant, il ressort de ces mêmes échanges que le mandataire du bailleur était informé de l’existence du sinistre, de sorte qu’il revenait à ce dernier de saisir son propre assureur, indépendamment de la saisine de l’assureur du locataire – qui au demeurant a été effectuée – pour la prise en charge des travaux. Il s’en est abstenu, et ne démontre pas avoir effectué quelque démarche que ce soit en vue de la réalisation des travaux correspondants. Ce faisant, celui-ci a engagé sa responsabilité légale, ce qui a causé un préjudice de jouissance au locataire, qui n’a pu jouir normalement de la pièce principale du logement pendant 9 mois.

S’agissant des autres infiltrations d’eau dénoncées par le locataire au niveau des fenêtres, les facture et échanges de courriels démontrent que le mandataire du bailleur a été diligent, à l’inverse du locataire qui, se plaignant de travaux mal réalisés, a cessé de répondre aux sollicitations pour organiser de nouveaux travaux.

Ainsi, seule l’absence de jouissance paisible de la pièce principale est imputable au bailleur, si bien que le locataire ne peut valablement soutenir que l’appartement loué était affecté de désordres si importants qu’il y avait impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En conséquence, Monsieur [F] [Y] ne pouvait pas régulièrement s’affranchir du paiement des loyers.

Il résulte des observations qui précèdent :

— que le bailleur est fondé à obtenir le paiement des loyers impayés, et qu’il en est de même du mandataire ayant pris en charge la garantie des loyers ;

— que Monsieur [F] [Y] est fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [I] [Z] au paiement d’une indemnité justement évaluée à 1 000 € en réparation de son préjudice de jouissance.

L’exemplaire du bail communiqué en pièce jointe aussi bien de l’assignation que du dossier de plaidoiries des demandeurs est incomplet, et ne comporte pas l’indication du montant du loyer convenu. Toutefois, le montant mensuel du loyer figurant au décompte de créance produit par les demandeurs (pièce n° 5) ne fait l’objet d’aucune contestation.

Monsieur [F] [Y] ayant expressément indiqué dans ses conclusions écrites régulièrement communiquées dès le 10 mars 2025 qu’il entendait contester le montant du décompte de créance, et en particulier la somme de 6 526,41 € au titre du “solde antérieur”, le nouveau décompte, daté du 25 juillet 2025, fait apparaître un “solde antérieur” nul, et le montant des loyers dûs depuis le mois d’octobre 2023 ; il prend également en compte les versements reçus de la CAF et le remboursement du dépôt de garantie. En revanche, si ce décompte porte au débit de Monsieur [F] [Y] la somme de 1 061,04 € à titre de “retenues locatives”, cette somme correspond pour partie aux conséquences du dégât des eaux et ne peut être portée à sa charge, à l’inverse du poste relatif au rebouchage du trou de la chambre qui ressort de l’état des lieux de sortie. De même, le décompte contient une somme au titre du commandement de payer qui correspond au poste des dépens. Dès lors le décompte de créance sur lequel se fondent les demandeurs doit être rectifié, en sorte que Monsieur [F] [Y] n’est pas débiteur de 7 529,30 € mais en réalité de 6 378,34 €.

La SAS FONCIA VAL DE VIENNE ayant versé à Monsieur [I] [Z] la somme de 6 334,34 € au titre de la quittance subrogative du 27 décembre 2024, elle est fondée à réclamer le paiement de cette somme à Monsieur [F] [Y]. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 548,07 € due à cette date.

Par ailleurs, Monsieur [F] [Y] sera condamné à payer à Monsieur [I] [Z] la somme de 44 € représentant la différence entre la somme totale due et celle prise en charge par la SAS FONCIA VAL DE VIENNE.

Les justificatifs de revenus produits par Monsieur [F] [Y] ne démontrent pas avec certitude son niveau de ressources actuel, l’attestation de droits de Pôle emploi ne mentionnant pas la nature des allocations versées et ne permettant pas, en conséquence, de savoir si elles viennent en complément d’autres revenus. Il n’y aura ainsi pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Enfin, Monsieur [F] [Y] sera tenu aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les formalités accomplies par commissaire de justice en vue de la résiliation judiciaire du bail, sa situation économique conduisant en revanche à le dispenser de toute condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, tandis qu’il sera lui-même débouté de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DONNE ACTE à la SAS FONCIA VAL DE VIENNE de son intervention volontaire ;

CONSTATE que les parties s’accordent pour considérer que le bail a pris fin le 25 juin 2024 ;

CONSTATE le désistement des demandes en résiliation de bail, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] à payer :

— à la SAS FONCIA VAL DE VIENNE la somme de 6 334,34 € (six mille trois cent trente-quatre euros, trente-quatre centimes) majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 1 548,07 € ;

— à Monsieur [I] [Z] la somme de 44 € (quarante-quatre euros) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] à verser à Monsieur [F] [Y] une indemnité de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [F] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les formalités accomplies par commissaire de justice en vue de la résiliation judiciaire du bail ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE