TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04422 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JB66

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Juillet 2025

[B] [F]

C/

[I] [N]

[V] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alicia BALOCHE – 28

M^e Gaston ROMY – 117

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Gaston ROMY – 117

M^e Alicia BALOCHE – 28

M. [I] [N]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [F]

né le 05 Avril 1993 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : substitué par M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 117

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [N]

né le 03 Janvier 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [P]

née le 17 Décembre 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Alicia BALOCHE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 28 substitué par M^e Camille GRUNEWALD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 28

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Février 2025

Date des débats : 20 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 30 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 février 2023, M. [B] [F] a donné à bail à Mme [V] [P] et M. [I] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 890 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 70 euros.

Par acte extrajudiciaire du 9 avril 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 11 avril 2024, M. [B] [F] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3 433,49 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date des 24 et 29 juillet 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 14 août 2024, M. [B] [F] a fait assigner Mme [V] [P] et M. [I] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater acquise la clause résolutoire du bail qui leur a été consenti ;

– à titre subsidiaire, résilier judiciairement ledit bail ;

– ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– statuer ce que de droit s’agissant du mobilier garnissant les lieux ;

– les condamner conjointement et solidairement au paiement :

* de la somme de 4 955,73 euros, représentant le solde du compte locatif net arrêté au 2 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse), avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

* d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au dernier loyer journalier, augmentée des charges locatives, compter du 1er août 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

* de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 avril 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025, au cours de laquelle, M. [B] [F], représenté par son conseil, s’en référant à ses conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en portant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 11 730,46 euros, selon décompte arrêté au 1er mai 2025, celle au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 000 euros, outre le débouté de l’ensemble des demandes et prétentions de Mme [V] [P].

Mme [V] [P], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions soutenues oralement et déposées à l’audience, sollicite d’entendre :

– suspendre les effets de la clause résolutoire ;

– l’autoriser à s’acquitter des sommes dues en 36 mensualités, en sus du loyer courant ;

– débouter M. [B] [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

– statuer ce que de droit quant aux dépens.

M. [I] [N], assigné par acte de commissaire de justice remis selon procès-verbal de recherches infructueuses dressé conformément à l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Par note en délibéré autorisée, M. [B] [F] a transmis aux débats un décompte locatif actualisé au 1er juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution d’un des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, bien que le commandement de payer délivré aux locataires vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer a bien été signifié à Mme [V] [P] et M. [I] [N] par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024 et portant sur la somme en principal de 3 433,49 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif arrêté au 17 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, produit aux débats, que l’entièreté des causes du commandement de payer n’a pas été réglée dans ce délai.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 9 juin 2024.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement le bailleur produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 27 février 2023, lequel contient une clause de solidarité d’après laquelle les co-preneurs « seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat » ;

– le commandement de payer du 9 avril 2024 portant sur la somme en principal de 3 433,49 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 mars 2024, terme de mars 2024 inclus ;

– le décompte locatif depuis l’origine du bail et actualisé au 17 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 10 739,40 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, Mme [V] [P] et M. [I] [N] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, bien qu’à l’audience M. [B] [F] actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 11 730,46 euros arrêtée au 1er mai 2024, le décompte produit à l’audience est quant à lui arrêté au 17 avril 2025 et porte sur la somme de 10 739,40 euros ; de sorte que, la dette locative sera arrêtée à la somme de 10 739,40 euros au 17 avril 2025, terme d’avril 2025.

En outre, quoique Mme [V] [P] soutienne avoir déposé un dossier de traitement de son surendettement, aucune décision prise en sa faveur par la commission de traitement du surendettement des particuliers du Calvados, notamment quant à la recevabilité, n’a été transmise aux débats.

Enfin, pour ce qui est de la demande de condamnation solidaire de Mme [V] [P] et M. [I] [N], s’il s’infère des débats que ce dernier n’a pas délivré congé auprès du bailleur, il est patent que l’assignation lui a été délivrée par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024 remis par procès-verbal de recherches infructueuses ; de sorte qu’il est manifeste qu’il n’était plus dans les lieux litigieux à cette date.

Par ailleurs, la clause de solidarité contenue au bail ne prévoit pas de solidarité entre les co-preneurs pour le paiement des indemnités d’occupation.

De sorte qu’il convient de ventiler la dette en ce qui relève du loyer, pour lequel une solidarité est due, et des indemnités d’occupation, pour lesquelles la condamnation sera conjointe, sur la seule période où M. [I] [N] occupait le logement.

La dette locative, arrêtée au 9 juin 2024, s’élève à 3331,61 euros. Mme [V] [P] et M. [I] [N] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, terme de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024.

Entre le 9 juin 2024 et le 29 juillet 2024, date à laquelle un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, attestant que Monsieur [N] a quitté le logement, une indemnité d’occupation à hauteur de 1624,12 euros peut être fixée. Mme [V] [P] et M. [I] [N] seront donc condamnés conjointement au paiement de cette somme. Elle portera intérêt sur la somme de 101,88 euros (3433,49-3331,61) à compter du 9 avril 2024 et du jugement pour la surplus.

Mme [V] [P] sera seule condamnée au paiement de la somme de 5 783,67 euros, représentant les indemnités d’occupation échues pour la période d’août 2024 à avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [V] [P] sollicite des délais de paiement sur 36 mois, tout en indiquant avoir repris le paiement des loyers, sans cependant en justifier.

Par note en délibérée M. [B] [F] a été autorisé à produire aux débats un décompte locatif actualisé. Il ressort dudit décompte, arrêté au 1er juin 2025, terme de juin 2025 inclus que, Mme [V] [P] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En effet, il s’infère de ce décompte que, depuis janvier 2024, seule la part correspondant aux aides au logement dont bénéficie Mme [V] [P] est versée directement au bailleur pour son compte et que cette dernière n’a pas repris le paiement du résiduel des loyers et charges courants avant l’audience.

Dès lors, aucun délais de paiement sur une durée de 36 mois ne peut être envisagé les prérequis légaux posés par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas satisfaits.

En conséquence, la demande de délais de paiement formée par Mme [V] [P] sera rejetée.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, bien que, Mme [V] [P] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail, le paiement du loyer courant en intégralité n’a pas été repris avant l’audience.

Par ailleurs, quoiqu’elle évoque avoir déposé un dossier de traitement de sa situation de surendettement et que, ce dernier aurait été déclaré recevable, elle n’en justifie cependant pas aux débats.

De sorte qu’il ne peut pas être fait droit à la demande de suspensions des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, Mme [V] [P] sera déboutée de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Mme [V] [P], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 9 juin 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par la locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de 2 mois.

Aussi, il y a lieu d’autoriser M. [B] [F] à faire transporter les meubles et effets personnels de Mme [V] [P] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [V] [P] cause un préjudice à M. [B] [F] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 9 juin 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [P] et M. [I] [N], partie succombante au litige, seront condamnés au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 9 avril 2024, ainsi qu’à payer à M. [B] [F] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résolution du bail conclu le 27 février 2023 entre d’une part, M. [B] [F] et d’autre part, Mme [V] [P] et M. [I] [N] portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 9 juin 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [P] et M. [I] [N] à payer à M. [B] [F] la somme de 3331,61 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2024 inclus, selon décompte arrêté au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 ;

CONDAMNE conjointement Mme [V] [P] et M. [I] [N] à payer à M. [B] [F] la somme de 1624,12 euros à titre d’indemnité d’occupation, terme de juillet 2024 inclus, selon décompte arrêté au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 101,88 euros et du présent jugement pour le surplus

CONDAMNE Mme [V] [P] à payer à M. [B] [F] la somme de 5 783,67 euros au titre des indemnités d’occupation impayés pour la période d’août 2024 à avril 2025 inclus, selon décompte arrêté au 17 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [V] [P] ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Mme [V] [P] ;

DIT que Mme [V] [P] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 9 juin 2024 ;

DIT que Mme [V] [P] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [B] [F] à faire expulser Mme [V] [P] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois ;

CONDAMNE Mme [V] [P] à payer à M. [B] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 9 juin 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [V] [P] et M. [I] [N] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré ;

CONDAMNE Mme [V] [P] et M. [I] [N] à payer in solidum à M. [B] [F] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,