5AA Minute N°

N° RG 25/00420 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYRH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [H] [M]

DEMANDEURS

Monsieur [P] [W]

né le 23 Mai 1976 à [Localité 4],

et

Madame [C] [Z] [W] NEE [L] [F]

née le 17 Avril 1975 à [Localité 6] (AÇORES – PORTUGAL),

demeurant tous deux [Adresse 3]

Représentés par Maître Patrick DUPÉRIÉ, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE

Madame [N] [K]

née le 11 Mai 1997 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 OCTOBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 28 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2022, [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W], par l’intermédiaire de leur mandataire la SARL PATRIMOINE, exerçant sous l’enseigne PIERREVAL LOCATION, ont donné à bail à [N] [K] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 515 euros, outre les charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W] ont fait signifier à [N] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 121,41 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 mars 2025, [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W] ont fait assigner en référé [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de [N] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs et dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner [N] [K] au paiement des sommes suivantes :

* 1 575,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue ou à échoir à compter de sa délivrance ;

*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

*les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 18 juillet 2025.

À l’audience du 10 octobre 2025, [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W], par la voix de leur Conseil, reprennent les chefs de demande exposés dans l’assignation, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à 1 971,41 euros. Ils précisent que le paiement des loyers a été repris depuis le mois de mars 2025 et que la locataire a adressé son préavis de départ à l’agence gestionnaire. Cette demande étant concurrente à la procédure à l’œuvre, ils font observer que rien n’empêche [N] [K] de quitter les lieux par anticipation. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement, quoique la locataire ait respecté l’échéancier de 150 euros en septembre 2025. Le versement du mois d’octobre a été rejeté en raison d’un problème de délai.

[N] [K] reconnaît le principe et le montant de la dette. Elle explique percevoir une allocation chômage de 1 142 euros, pour acquitter le loyer courant, outre le respect de l’échéancier, pour 150 euros mensuels. Cette somme, versée à l’issue d’une rupture conventionnelle survenue il y a un an, est complétée d’une indemnité PAJE emploi, relative à la garde de son enfant, et dont le montant variable s’établit aux alentours de 250 euros mensuels. Elle règle des mensualités de crédit automobile de 65 euros. Elle sollicite la réduction du délai de son préavis de départ, expliquant être à même d’être hébergée par un proche à compter du 18 octobre. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement pour acquitter sa dette.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toutefois, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 11 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 12 mai 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les stipulations contractuelles, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, les bailleurs justifient que leur est due la somme de 1 971,41 euros en date du 10 octobre 2025.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner [N] [K] à verser à [P] [W] et [C] [Z] [L] [F] épouse [W] une provision de 1 971,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 575,27 euros, motifs pris de la réduction du montant de l’arriéré depuis la délivrance du commandement de payer.

Les autres demandes seront rejetées.

Le diagnostic social et financier établit que [N] [K] a quitté l’emploi qu’elle occupait dans un centre social à la suite de difficultés rencontrées avec des habitants du quartier dans lequel elle travaillait. Les difficultés économiques liées à cette perte d’emploi ont été majorées par un sentiment d’insécurité dû à une crainte de représailles, lesquelles ont conduit l’intéressée à être un temps hébergée chez des tiers. Une demande formée par ses soins auprès du FSL s’est heurtée à un refus, au regard de ses ressources. En outre, une demande d’échelonnement du paiement de la dette a été refusée par le bailleur. L’occupante indique être en capacité d’acquitter l’arriéré à raison de mensualités de 150 euros ; elle a par ailleurs formé une demande aux fins d’octroi d’un logement social.

S’agissant de l’octroi de délais de paiement, il est rendu compte de démarches positives de [N] [K] aux fins de ne pas laisser s’accroitre l’arriéré locatif.

Surtout, il est constant que le paiement des loyers courants a repris, et qu’au surplus, [N] [K] a d’ores et déjà acquitté une mensualité de 150 euros pour débuter l’apurement de la dette.

En conséquence, il sera octroyé à [N] [K] des délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif.

Les demandes étant maintenues pour le surplus, et en présence d’un préavis de départ, d’une part, de la personne du bailleur, d’autre part, ces délais de paiement ne seront pas suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [N] [K] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Par ailleurs, elle sera condamnée à verser aux bailleurs une indemnité de 800 euros, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W];

CONSTATONS à la date du 12 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W], d’une part, et [N] [K], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [N] [K] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [N] [K] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [N] [K], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer révisable suivant les stipulations contractuelles du bail, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [N] [K] à payer à [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W] une provision de 1 971,41 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés au 10 octobre 2025, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 575,27 euros, et de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS cependant à [N] [K] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [N] [K] à s’acquitter de ladite dette, par 13 mensualités de 150 euros, puis par une 14ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

CONDAMNONS à compter du 11 octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [N] [K] à payer à [P] [W] et [C] [Z] [L] [F] épouse [W] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (546,14 €) révisable suivant les stipulations contractuelles du bail, outre les charges récupérables ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS [N] [K] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, ainsi que de sa notification à la Préfecture de [Localité 5] ;

CONDAMNONS [N] [K] à verser à [P] [W] et [C] [Z] [I] épouse [W] une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES