TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Elie SULTAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yehochoua LEWIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75MU

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 26 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [L] [K] pris en la personne de sa curatrice Madame [S] [I] de l’association ATC,

[Adresse 1]

représenté par M^e Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [P] [X],

[Adresse 2]

représentée par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 26 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75MU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 février 2012 à effet au 1er mars 2012, Mme [Y] [N], Mme [F] [K] et Mme [H] [W], aux droits desquelles vient M. [L] [K], ont donné à bail à Mme [P] [O] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, M. [L] [K] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5945,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, compte tenu de la date de conclusion du bail, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 23 avril 2025, M. [L] [K], représenté par l’Association Calvadosienne pour la Sauvegarde de l’enfance et de l’adolescence, service ATC, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire déclarer acquise la clause résolutoire et subidiairement prononcer la résiliation du contrat, ordonner l’expulsion de Mme [P] [O] et de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1100 euros à compter du 1er mai 2025 jusqu’à libération des lieux,

—  3006,21 euros sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 15 avril 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement du 12 février 2025,

—  1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à la défense de se mettre en état.

A l’audience du 11 décembre 2025, M. [L] [K], représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 9 décembre 2025 s’élevait à 4269,89 euros. Il s’en est rapporté quant à la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’octroi de délais de paiement. Il a souligné que Mme [P] [X] avait repris le paiement du loyer et payait 250 euros en plus, ce qui devait conduire en cas d’octroi de délais de paiement à les limiter à 17 mois.

Mme [P] [O], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé de:

— débouter M. [L] [K] de l’intégralité de ses demandes,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter du solde locatif,

— ne pas la condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle a indiqué reconnaître la dette, due à des difficultés financières. Elle a souligné avoir repris le paiement des loyers mais avoir des revenus habituellement fluctuants et ne pas garantir pouvoir payer la somme de 250 euros par mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré du 9 février 2026, la décision plaçant M. [L] [K] sous un régime de protection a été sollicitée. Cette décision a été communiquée le jour même.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5945,67 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 avril 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise du paiement du loyer avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [L] [K] communique un décompte en date du 4 décembre 2025 dont il ressort qu’à cette date Mme [P] [O] lui devait la somme de 5526,66 euros, en précisant que cette dernière avait procédé à un virement de 1256,77 euros la veille de l’audience. Elle est donc redevable de la somme de 4269,89 euros au 9 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse.

Mme [P] [O] reconnaît la dette. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [P] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de Mme [P] [O] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 118,60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Décision du 26 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05073 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75MU

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [K] ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 février 2012 à effet au 1er mars 2012 entre Mme [Y] [N], Mme [F] [K] et Mme [H] [W], aux droits desquelles vient M. [L] [K], d’une part et Mme [P] [O] d’autre part, concernant un logement situé au [Adresse 3] est résilié depuis le 13 avril 2025,

CONDAMNE Mme [P] [O] à payer à M. [L] [K], représenté par l’Association Calvadosienne pour la Sauvegarde de l’enfance et de l’adolescence, service ATC, la somme de 4269,89 euros au titre des impayés de loyers arrêtés au 9 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse,

AUTORISE Mme [P] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 118,60 euros, la trente-sixième et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que les loyers, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] [O] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 avril 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [O] et à celle de tous occupants de son chef,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [P] [O] sera condamnée à verser à M. [L] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec remise des clés à M. [L] [K] ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [P] [O] à payer à M. [L] [K], représenté par l’Association Calvadosienne pour la Sauvegarde de l’enfance et de l’adolescence, service ATC, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [O] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge