MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00365 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2U4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 04 Mars 2026

DEMANDEURS :

LE :

Copie simple à :

— M^e AGO-SIMMALA

— M^e LACOSTE

Copie exécutoire à :

— M^e LACOSTE

Monsieur [X] [H]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [W] [V]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [W] [P] et Madame [D] [P]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [R] [I] et Madame [K] [I] née [N]

demeurant [Adresse 4]

S.A.R.L. GET A GREAT HOME

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Monsieur [Y] [B]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [S] [F]

demeurant [Adresse 7]

Madame [Z] [F] née [J]

demeurant [Adresse 8]

Madame [U] [O] née [M]

demeurant [Adresse 9]

Madame [A] [G]

demeurant [Adresse 10]

représentés par M^e Mazama-Esso AGO-SIMMALA, avocate au barreau de POITIERS et M^e Caroline MEIRA, avocat au barreau de PARIS, avocate plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. RÉSIDENCES SERVICES GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Adeline LACOSTE, avocate au barreau de POITIERS et M^e Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 04 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice du 27 octobre 2025 remis à personne habilitée, M. [X] [H], M. [R] [I], Mme [K] [I] née [N], la SARL GET A GREAT HOME, M. [Y] [B], M. [S] [F], Mme [Z] [F] née [J], Mme [A] [G], Mme [U] [O] née [M], M. [W] [V], M. [W] [P] et Mme [D] [P] ont ensemble fait assigner la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers, afin principalement d’obtenir sa condamnation à leur communiquer différents éléments relatifs à l’exploitation de la [Adresse 12] à [Localité 1].

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 26 novembre 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande des parties ou de l’une d’entre elles au moins, et a été retenue dernièrement à l’audience du 04 février 2026.

A l’audience, en demande, M. [X] [H], M. [R] [I], Mme [K] [I] née [N], la SARL GET A GREAT HOME, M. [Y] [B], M. [S] [F], Mme [Z] [F] née [J], Mme [A] [G], Mme [U] [O] née [M], M. [W] [V], M. [W] [P] et Mme [D] [P], se faisant représenter par un conseil, lequel se réfère à ses conclusions complétées par ses observations orales, demandent au juge des référés de, notamment :

In limine litis,

— Se déclarer compétent ;

Au principal,

— Rejeter toute fin de non-recevoir ;

— Ecarter des débats leur pièce n°1-6 ;

— Ordonner à la société défenderesse de leur communiquer les éléments relatifs à l’exploitation de la [Adresse 12] à [Localité 1], tels que détaillés aux conclusions, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard jusqu’à exécution de l’ensemble des obligations de communication, en s’en réservant la liquidation ;

— Condamner la société défenderesse à payer la somme de 500 euros à chaque demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société défenderesse aux dépens.

Au soutien du rejet de l’exception d’incompétence, ils exposent que leur demande principale de communication d’informations ne méconnaît pas la compétence d’attribution du juge des loyers commerciaux.

Au principal, ils indiquent que leur pièce n°1-6 a été communiquée par erreur et doit être retirée des débats en ce qu’elle est protégée par la confidentialité entre l’avocat et ses clients.

A l’appui du rejet des fins de non-recevoir, ils exposent qu’ils justifient pour chacun d’un droit d’agir.

Sur le fond, ils indiquent que ces informations sont pertinentes afin de déterminer les capacités financières de la société défenderesse, dans l’éventualité du renouvellement de baux, commerciaux ou éventuellement non commerciaux, avec faculté de révision du loyer.

En défense, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, se faisant représenter par un conseil, lequel se réfère à l’audience à ses conclusions complétées par ses observations orales, demande au juge des référés de, notamment :

In limine litis,

— Se déclarer incompétent au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Poitiers ;

Sur la pièce n°1-6 adverse,

— Maintenir aux débats la pièce ;

Sur la recevabilité,

— Déclarer M. [X] [H], la SARL GET A GREAT HOME, M. [S] [F] et Mme [Z] [F] irrecevables à défaut d’être titulaires d’un bail ou d’avoir délivré un congé à la société défenderesse ;

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte,

— Rejeter la demande des bailleurs ;

Subsidiairement,

— Juger que la communication en pourra être opérée qu’entre les mains d’un tiers expert, sous engagement de confidentialité, selon les conditions détaillées aux conclusions ;

En tout état de cause,

— Rejeter toutes les demandes adverses ;

— Condamner chacun des demandeurs à lui payer 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les demandeurs aux dépens, dont les frais et honoraires du tiers expert.

Au soutien de l’exception d’incompétence, la société défenderesse expose que la demande méconnaît la compétence d’attribution du juge des loyers commerciaux selon l’article R145-23 du code de commerce.

La société défenderesse sollicite implicitement le maintien de la pièce n°1-6 adverse aux débats en ce que celle-ci révélerait la véritable intention des demandeurs quant à la présente procédure.

A l’appui de la fin de non-recevoir, elle invoque l’absence d’intérêt pour agir dûment justifié pour certains demandeurs.

Au principal, elle soutient que les informations dont la communication est sollicitée excèdent très largement ce qui doit être normalement communiqué à des bailleurs, dont il doit être rappelé qu’ils n’ont pas la qualité d’associé. Elle fait état de l’opportunisme des demandes en considération de la procédure de sauvegarde dont elle a fait l’objet, désormais clôturée.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 04 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence matérielle au profit du juge des loyers commerciaux, opposée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION.

L’article R145-23 du code de commerce dispose que : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. »

L’article 836 du code de procédure civile dispose que : « Les pouvoirs du président du tribunal judiciaire prévus aux deux articles précédents s’étendent à toutes les matières où il n’existe pas de procédure particulière de référé. »

En l’espèce, en considération de la combinaison des deux textes précités, il convient de retenir que le litige, qui porte au principal sur une demande de communication d’informations, certes dans le cadre de relations bailleurs/preneur et dans l’éventualité d’une contestation sur le renouvellement d’un loyer commercial, ne prive pas de toute compétence le juge des référés, lequel ne peut d’ailleurs pas se déclarer incompétent au profit d’un juge du fond tel que le juge des loyers commerciaux.

L’exception d’incompétence matérielle est rejetée.

Sur la pièce n°1-6 des demandeurs.

L’article 16 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. »

L’article 66-5 alinéa 1er de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 dispose que : « En toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l’avocat et ses confrères à l’exception pour ces dernières de celles portant la mention " officielle”, les notes d’entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel. »

La procédure civile française reconnaît un principe de loyauté dans l’administration de la preuve (Cass. Ass. Plén., 22 décembre 2023, n°20-20.648, SARL ABAQUE BATIMENT SERVICES).

La pièce n°1-6 des demandeurs, remplacée par une autre pièce suivant le dernier bordereau produit en demande, mais reproduite en défense en pièce n°9 par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, renvoie notamment à un contrat de mission et de rémunération entre Mme [A] [G] et la SELARL GOETHE AVOCATS.

Les demandeurs invoquent la circonstance que c’est par erreur que ce document a été produit aux débats, étant en principe couvert par le secret professionnel des échanges entre l’avocat et son client.

La défenderesse soutient que cet élément de preuve recèle des informations pertinentes sur les motivations et la stratégie judiciaire des demandeurs, notamment en ce que le contrat de mission inclut l’éventualité, en substance, de chercher un nouveau preneur à substituer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION.

Par mise en balance des intérêts respectifs en présence, il est justifié de retenir que le droit à la preuve pour la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION prime sur le secret professionnel, allégué comme involontairement violé par le conseil des demandeurs.

En conséquence, la pièce litigieuse est maintenue aux débats.

Sur la fin de non-recevoir opposée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION contre M. [X] [H], la SARL GET A GREAT HOME, M. [S] [F] et Mme [Z] [F].

L’article 32 du code de procédure civile dispose que : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

En l’espèce, il faut relever que les demandeurs justifient de la qualité de bailleurs pour les personnes suivantes selon les pièces dont la référence figure ci-dessous :

— M. [X] [H] : pièce demandeurs n°1-1, bail du 27 septembre 2012 ;

— les époux [F] : pièce demandeurs n°1-5, baux du 21 mars 2011 puis du 24 juillet 2012 ;

— SARL GET A GREAT HOME : d’une part la pièce n°1-3 soit deux baux du 1er janvier 2012 consenti par Mme [E] [L] et M. [T] [L] et accompagnés d’une copie tronquée d’un acte de vente du 28 juin 2023, sans identification du vendeur, mais avec mention manuscrite « Ventes [Localité 1] -> GGH » pouvant signifier G(ET A) G(REAT) H(OME), d’autre part la pièce n°5-3 soit un congé avec offre de renouvellement signifiée le 27 juin 2025 à la demande de la SARL GET A GREAT HOME et mentionnant que cette société est venue aux droits des consorts [L] ;

étant par ailleurs retenu que la seule qualité de bailleur, même sans délivrance récente d’un congé avec offre de renouvellement, peut fonder la recevabilité de l’action en référé pour obtenir communication de certaines pièces en lien avec le bail commercial.

La fin de non-recevoir opposée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à M. [X] [H], la SARL GET A GREAT HOME, M. [S] [F] et Mme [Z] [F] est rejetée.

Sur la demande principale de M. [X] [H], M. [R] [I], Mme [K] [I] née [N], la SARL GET A GREAT HOME, M. [Y] [B], M. [S] [F], Mme [Z] [F] née [J], Mme [A] [G], Mme [U] [O] née [M], M. [W] [V], M. [W] [P] et Mme [D] [P] en condamnation sous astreinte de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à leur communiquer certains éléments relatifs à l’exploitation de la [Adresse 12] à [Localité 1].

L’article 145 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, ainsi que les demandeurs le résument dans leurs écritures, ils sollicitent que le juge des référés leur reconnaisse un motif légitime d’obtenir communication de divers éléments se structurant autour de 3 axes (page 14 des conclusions) :

— les conditions commerciales de l’exploitation ;

— la réalité économique et financière du site ;

— les éléments matériels impactant l’exploitation.

Or, il résulte de l’ensemble des éléments mis aux débats, et notamment de la circonstance que les discussions entre les parties sur la réévaluation ou non de certains loyers commerciaux sont à peine ouvertes (pièce défenderesse n°8 – courrier du 19 janvier 2026), que la demande en communication d’informations est manifestement destinée principalement à permettre aux demandeurs de disposer d’un avantage tactique significatif en prévision d’éventuelles négociations sur le montant des loyers à payer par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION pour les années à venir.

Cette finalité, qui ne comporte la perspective d’un litige que de manière très lointaine, ne suffit pas à satisfaire aux conditions de l’article 145 du code de procédure civile.

La demande de communication de pièce est intégralement rejetée.

Sur les autres demandes et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

Les demandeurs supportent in solidum les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs doivent chacun payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en considération de l’équité, et il n’y a lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire.

Conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception d’incompétence matérielle opposée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION au profit du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Poitiers ;

MAINTIENT aux débats la pièce des demandeurs anciennement numérotée 1-6, reproduite par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION en pièce n°9 ;

REJETTE la fin de non-recevoir opposée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à M. [X] [H], la SARL GET A GREAT HOME, M. [S] [F] et Mme [Z] [F] tirée du défaut de droit d’agir ;

REJETTE la demande principale de M. [X] [H], M. [R] [I], Mme [K] [I] née [N], la SARL GET A GREAT HOME, M. [Y] [B], M. [S] [F], Mme [Z] [F] née [J], Mme [A] [G], Mme [U] [O] née [M], M. [W] [V], M. [W] [P] et Mme [D] [P] en condamnation sous astreinte de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION à leur communiquer divers éléments relatifs à l’exploitation de la [Adresse 12] à [Localité 1] ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [H], M. [R] [I], Mme [K] [I] née [N], la SARL GET A GREAT HOME, M. [Y] [B], M. [S] [F], Mme [Z] [F] née [J], Mme [A] [G], Mme [U] [O] née [M], M. [W] [V], M. [W] [P] et Mme [D] [P] aux dépens de la présente instance en référé ;

CONDAMNE M. [X] [H], M. [R] [I], Mme [K] [I] née [N], la SARL GET A GREAT HOME, M. [Y] [B], M. [S] [F], Mme [Z] [F] née [J], Mme [A] [G], Mme [U] [O] née [M], M. [W] [V], M. [W] [P] et Mme [D] [P] à payer, chacun, à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit ;

Le Greffier Le Juge des référés