REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 24/07048 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NBCU

En date du : 15 janvier 2026

Jugement de la 2ème Chambre en date du quinze janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 novembre 2025 devant Laetitia SOLE, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

Signé par Laetitia SOLE, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

La S.C.I. CASA LINDA

prise en la personne de son représentant légal

sis au siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Jade PILARD, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [V]

né le 08 Octobre 1976 à [Localité 7] TUNISIE (99), de nationalité Française, Gérant de Société

et

Madame [P] [B] épouse [V]

née le 03 Octobre 1977 à [Localité 10], de nationalité Française, Secrétaire

tous deux demeurant [Adresse 5]

et tous deux représentés par M^e Lisa ARCHIPPE, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Aude MAYOUSSIER, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Lisa ARCHIPPE – 345

M^e Jade PILARD – 353

Suivant acte notarié du 21 février 2024, la SAS CASA LINDA a consenti à Monsieur [L] [V] et Madame [P] [B] épouse [V] une promesse de vente portant sur une parcelle de terre sur laquelle est édifié un hangar, [Adresse 4], référencée au cadastre, section AP, n°[Cadastre 1], [Cadastre 6] [Adresse 8], d’une surface de 2 ares et 58 centiares, pour un prix de 215 000 euros. La promesse était initialement conclue pour une durée expirant le 31 mai 2024 et prévoyait deux conditions suspensives particulières :

— l’obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux,

— l’obtention d’un prêt.

Suivant avenant conclu le 31 mai 2024, le délai de réitération a été porté au 30 juin 2024 compte tenu des difficultés des époux [V] pour l’obtention du financement.

Par courrier de mise en demeure en date du 19 septembre 2024, le Conseil de la société CASA LINDA a sollicité les bénéficiaires afin qu’ils autorisent le notaire à débloquer la somme de 1 000 euros consignée à la suite de la promesse et qu’ils payent la somme de 20 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier du 31 octobre 2024, la société CASA LINDA a réitéré sa mise en demeure.

En l’absence de suite favorable donnée par les époux [V], la SAS CASA LINDA a, par acte du 2 décembre 2024, assigné devant le tribunal judiciaire de Toulon Monsieur [L] [V] et Madame [P] [B] épouse [V].

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, la société CASA LINDA demande au tribunal de :

Vu les articles 1224, 1225, 1231 et suivants, et 1343-2 du Code civil,

Vu la promesse de vente,

Vu la jurisprudence citée,

A TITRE PRINCIPAL

— AUTORISER la société CASA LINDA sur simple présentation du jugement à intervenir à se faire remettre par Maitre [W] [G], notaire à [Localité 12], la somme de 1.000 euros sous astreinte de 100 euros par jours de retard ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [V] et Madame [P] [R] [B] épouse [V] à payer à la société CASA LINDA la somme de 20.500 euros au titre l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente conclu le 21 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2020

A TITRE SUBISIDIAIRE

— CONDAMNER et Monsieur [L] [V] et Madame [P] [R] [B] épouse [V] à payer à la société CASA LINDA la somme de 21.500 euros au titre de la clause de pénalité financière stipulée dans la promesse de vente conclu le 21 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2020

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER Monsieur [L] [V] et Madame [P] [R] [B] épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions

— PRONONCER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER Monsieur [L] [V] et Madame [P] [R] [B] épouse [V] à payer à la société CASA LINDA la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2025, Monsieur [L] [V] et Madame [P] [B] épouse [V] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1186, 1187 et 1231-5 du code civil,

— DECLARER recevable et bien fondés les consorts [V] en leurs prétentions ;

— REJETER l’ensemble des demandes et prétentions formulées par la société CASA LINDA à l’encontre de Monsieur et Madame [V] ;

A titre subsidiaire

— ECARTER le bénéfice de l’exécution provisoire,

En toute hypothèse,

— CONDAMNER la société CASA LINDA à régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur et Madame [V], outre les entiers dépens.

Par ordonnance du 3 juin 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture au 20 octobre 2025 et l’audience de plaidoirie au 20 novembre 2025.

Les débats clos sur le fond, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

SUR CE:

1/ Sur la demande principale fondée sur l’indemnité d’immobilisation:

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1186 du code civil prévoit qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

L’article 1304-3 du Code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il incombe au créancier sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. A cet égard, il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition.

Il appartient toutefois à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. De même, le défaut de diligence de la part du bénéficiaire est sanctionné.

En l’espèce, la promesse de vente expirait initialement le 31 mai 2024, puis suite à l’avenant contracté entre les parties, le 30 juin 2024. En effet, ce dernier stipule que :

“Compte tenu d’un retard dans l’obtention de son financement par le BENEFICIAIRE, les parties conviennent de proroger le démai de la promesse et décident de modifier le paragraphe “DELAI” ainsi qu’il suit:

DELAI

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2024, à seize heures. En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BENEFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Cet avenant n’entraîne aucune autre changement des autres conditions figurant dans l’acte”.

Il était, d’une part, prévu une condition suspensive tenant à l’obtention d’une attestation de non-opposition de déclaration préalable de travaux. En l’espèce, la pièce numéro 3 des défendeurs intitulée “CERTIFICAT DE DÉCISION DE NON OPPOSITION A UNE DÉCLARATION PRÉALABLE TACITE DELIVRÉ PAR LE MAIRE DE LA COMMUNE” en date du 23 mai 2024, suite à une demande déposée le 22 mars 2024, témoigne de la réalisation de cette condition suspensive, ce qui est corroboré d’ailleurs par le motif de l’avenant conclu entre les parties, ce dernier l’ayant été “Compte tenu d’un retard dans l’obtention de son financement par le BENEFICIAIRE”. Toutefois, les bénéficiaires de la promesse ne justifient pas avoir communiqué au promettant le justificatif du dépôt de la déclaration préalable, et ce dans le délai de un mois à compter du jour de l’acte et cela au moyen d’un récipissé délivré par l’autorité compétente.

Il était prévu, d’autre part, au titre de la condition suspensive d’obtention de prêt que les époux [V] devaient justifier avant le 30 juin 2024 d’un refus portant sur un prêt dont les caractéristiques étaient précisément déterminées : un montant maximal de 260.000 euros, une durée maximale de vingt ans et un taux d’intérêt ne pouvant excéder 4,80 % hors assurances.

A ce titre, il est prévu en page 13 de la promesse que “Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil” (…). La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 19 avril 2024 (…). L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire". Il est indiqué par la suite que le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.

En l’espèce, les bénéficiaires, pour justifier de leurs démarches, produisent:

— un refus de la Caisse d’Épargne en date du 27 juillet 2024 adressé à Monsieur [L] [V] fondé sur un projet de prêt pour un hangar [Adresse 3] à [Localité 9], d’un montant de 290.000 euros, pour une durée de 300 mois (25 ans) au taux de 4,40%.

— un refus de la banque BNP PARIBAS du 8 août 2024 adressé à ABELLA FINANCES pour la SCI G2KLR ayant pour objet “locatif résid.principale” pour un montant de 138 580 euros pour une durée de 240 mois et un taux de 3,75% hors assurance.

Or, le premier refus est relatif à une demande de prêt qui excède de 30 000 euros le plafond contractuel fixé à 260 000 euros pour un taux d’emprunt inférieur de 0,30 point à celui fixé contractuellement, outre une durée d’emprunt supérieure (25 ans au lieu de 20 ans).

Quant au second refus, il ne concerne manifestement pas les bénéficiaires de la promesse et correspond à un autre projet immobilier, à savoir l’acquisition d’une résidence principale et non d’un hangar à usage de non-habitation.

Par ailleurs et en tout état de cause, il convient de relever que ces refus n’ont pas été transmis au promettant et au notaire dans les délais, étant rappelé que la mise en demeure prévue en page 14 de la promesse n’est qu’une faculté pour le [11] et non une obligation de telle sorte qu’aucun défaut de diligence ne peut lui être reproché. Les captures d’écran produites ne justifient pas de leur contenu, étant relevé que seul le courriel du 9 août 2024 comporte une pièce jointe.

Ainsi, les deux refus de prêt ne permettent pas de constater que la demande de crédit correspondait aux stipulations contractuelles issues de la promesse de vente, telles que rappelées précédemment.

Il convient donc de constater que les époux [V], en ne satisfaisant pas aux obligations leur incombant, ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, étant rappelé qu’il leur incombe la charge de rapporter la preuve qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, preuve qu’ils ne rapportent pas en l’espèce puisqu’ils ne justifient ni du dépôt d’un dossier de demande de prêt conforme aux stipulations de la clause contractuelle ni d’un refus dans les conditions précitées. La condition suspensive relative au prêt est donc réputée défaillie du fait des acquéreurs.

Une clause d’indemnité d’immobilisation est stipulée à l’acte en page 9 et prévoit :

“Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS (21 500 EUR)”.

Il est justifié du versement de la somme de 1 000 euros.

Il est en outre indiqué, s’agissant du surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit 20 500 euros, que “le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de trente jours de l’expiration du délai offert au BENEFICIAIRE pour lever l’option, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait”.

Etant rappelé que la promesse prévoit en page 13 au sujet de la condition suspensive d’obtention de prêt que “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement” et qu’il est en outre stipulé dans le paragraphe relatif à l’indemnité d’immobilisation qu’ “en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci”.

Etant à l’origine de la défaillance de la condition suspensive conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, les époux [V] sont donc redevables de l’indemnité d’immobilisation.

Toutefois, il est établi qu’il convient de se reporter à la définition de « l’indemnité d’immobilisation » stipulée dans les promesses de vente, sans s’attacher à son appellation pour déterminer si celle-ci est véritablement une indemnité d’immobilisation ou s’il s’agit d’une clause pénale.

En effet, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

En l’espèce, il est stipulé que l’indemnité d’immobilisation restera totalement acquise au promettant quelle que soit la date de la renonciation du bénéficiaire, ne faisant l’objet d’aucune répartition au prorata temporis, qu’elle s’imputera sur le prix, en cas de réalisation de la vente et qu’elle restera acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus, étant rappelé que le bénéficiaire s’engageait à verser le solde de ladite indemnité dans les trente jours de l’expiration du délai, dans le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, le bénéficiaire ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Par conséquent, la stipulation, fût-elle improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation, avait pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence, et s’apparente donc juridiquement à une clause pénale, comme le relève les défendeurs, laquelle obéit à l’article 1231-5 du Code civil lequel dispose notamment que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

Par ailleurs, il doit être tenu compte du fait que l’engagement a été ou non exécuté en partie et le cas échéant de l’intérêt que l’exécution partielle a pu procurer au créancier.

En l’espèce, il convient de constater que le délai a expiré le 30 juin 2024, le promettant recouvrant dès lors la libre disposition du bien comme cela est prévu au paragraphe “CARENCE” de la promesse et cela même sans mise en demeure dès cette date. Si les bénéficiaires ont été mis en demeure en septembre et octobre 2024, puis assigné en décembre 2024, le promettant pouvait disposer librement du bien dès le mois de juillet 2024. Dès lors, au regard des délais précédemment rappelés, le bien pouvant être remis rapidement à la vente, laquelle est effectivement intervenue le 7 février 2025 pour un prix de 210 000 euros, certes inférieur de 5 000 euros au prix convenu dans la promesse, il y a lieu de considérer, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que la somme de de 21 500 euros apparaît manifestement excessive au regard du délai écoulé et du préjudice subi par le vendeur de sorte qu’elle sera réduite à la somme de 12 500 euros.

Par voie de conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer à la SAS CASA LINDA la somme de 11 500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, date de réception de la première mise en demeure et la déconsignation de la somme de 1 000 euros à son profit sera ordonnée en l’étude de Maître [W] [G], Notaire à [Localité 12], sans qu’il ne soit nécessaire de l’assortir d’une astreinte.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du Code civil.

2/ Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombant à l’instance doit supporter les dépens.

Monsieur [L] [V] et Madame [P] [B] épouse [V] seront donc condamnés à supporter les dépens de l’instance. En application de l’article 700 du Code de procédure civile, ils seront également condamnés à payer à la SAS CASA LINDA la somme de 3 000 euros.

Enfin, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la déconsignation de la somme de 1 000 euros sous séquestre en l’étude de Maître [W] [G], Notaire à [Localité 12] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] et Madame [P] [B] épouse [V] à payer la somme de 11 500 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE la SAS CASA LINDA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] et Madame [P] [B] épouse [V] aux dépens;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] et Madame [P] [B] épouse [V] à payer la somme de 3 000 euros à la SAS CASA LINDA au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,