MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01487 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WJVX

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. DAHILI PATRIMONIA C/ S.A.S.U. MA-MIE FAIT SA BOUL’ANGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DAHILI PATRIMONIA, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 899 271 910, dont le siège social est sis 20 avenue Claude Vellefaux – 75010 PARIS

représentée par M^e Laurence COHEN BARRALIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0054

DEFENDERESSE

S.A.S.U. MA-MIE FAIT SA BOUL’ANGE, immatrlée au RCS de CRETEIL sous le n° 925 026 262, dont le siège social est sis 7 Place du Général Leclerc – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représentée par M^e Gary GOZLAN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 310

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Débats tenus à l’audience du : 17 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Décembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2023, la société Dahili Patrimonia a donné à bail à la société La Boul’ange de Mamie un local commercial situé 7, place du général Leclerc à Fontenay-sous-Bois (94120), pour un loyer annuel de 42.000 euros hors taxe et hors charges, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 4 juillet 2025, la société La Boul’ange de Mamie a cédé son fonds de commerce à la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, la société Dahili Patrimonia a fait délivrer à la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 7.000 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025, la société Dahili Patrimonia a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange aux fins notamment de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle la société Dahili Patrimonia et la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange étaient représentées par leur conseil.

Les parties ont indiqué être d’accord sur le paiement, par la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange de sa dette locative de 17.000 euros à l’égard de la société Dahili Patrimonia, en plus du loyer et des charges courants, en 7 échéances ainsi qu’il suit : 2 échéances de 3.800 euros, la première avant le 26 décembre 2025, la deuxième avant le 15 janvier 2026, 5 échéances de 2.000 euros à compter du 15 février 2026, payables le 15 de chaque mois, la cinquième échéance réglant le solde de la dette ainsi que la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de la procédure de référé.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d’une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 20 août 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Dahili Patrimonia n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 7.000 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Les parties se sont accordées sur le montant de la dette locative, à savoir 17.000 euros.

Les parties sont d’accord pour suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer et des charges courants, en 7 échéances ainsi qu’il suit : 2 échéances de 3.800 euros, la première avant le 26 décembre 2025, la deuxième avant le 15 janvier 2026, 5 échéances de 2.000 euros à compter du 15 février 2026, payables le 15 de chaque mois, la cinquième échéance réglant le solde de la dette ainsi que la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de la procédure de référé.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

La société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange sera condamnée à payer à la société Dahili Patrimonia la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à l’accord des parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange à payer à la société Dahili Patrimonia la somme de 17.000 € au titre de l’arriéré locatif au 17 novembre 2025, en deniers et quittances,

AUTORISONS la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange à se libérer de la dette locative en 7 échéances ainsi qu’il suit : 2 échéances de 3.800 euros, la première avant le 26 décembre 2025, la deuxième avant le 15 janvier 2026, 5 échéances de 2.000 euros à compter du 15 février 2026, payables le 15 de chaque mois, la cinquième échéance réglant le solde de la dette ainsi que la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de la procédure de référé,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que le loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société Ma-Mie Fait Sa Boul’ange à payer à la société Dahili Patrimonia la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS