TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT rendu le 15 Décembre 2025

N° RG 25/00041 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZS4U

DEMANDERESSE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits et obligations de la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER DU NORD-PAS-DE-CALAIS

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Joséphine DUPONT-WILLOT substituant Maître DUPONT-THIEFFRY, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [S] [V] [Z] époux [C]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

Madame [K] [Y] [C] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Monsieur Damien CUVILLIER

Premier Vice-Président adjoint,

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIERS : Madame DESROUSSEAUX lors des débats

Madame Sophie ARES lors du délibéré

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2025

JUGEMENT : prononcé par décision REPUTEE CONTRADICTOIRE

25/41 -2-

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à Monsieur [E] [G] et Madame [K] [C] épouse [G] à la demande de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, publié le 8 avril 2025 au service de la publicité foncière de [Localité 11] 3, sous les références 5914P03 S00042, pour un immeuble désigné comme suit :

Une maison à usage d’habitation

située à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Adresse 1]

section DE n°[Cadastre 4] pour une contenance de 96 m²

Vu l’assignation à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille à l’audience d’orientation du 2 juillet 2025, délivrée par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025 à domicile à Monsieur [E] [G] et Madame [K] [C] épouse [G],

Vu l’audience du 2 juillet 2025,

Vu le jugement en date du 17 septembre 2025,

***

A l’audience du 5 novembre 2025, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a soutenu les demandes formulées dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 18 juillet 2025 :

— à titre principal :

— mentionner la créance retenue pour la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme totale de 101 043,89 € se décomposant comme suit :

*Pour le prêt à l’habitat à taux fixe n° [Numéro identifiant 7] : la somme de 90 279,47 € due suivant décompte actualisé au 24 février 2025, joint, en principal et intérêts échus, sous réserves des intérêts moratoires postérieurs au 24 février 2025 au taux de 5,35 % l’an sur la somme de 75 588,84 € et toutes sommes échues ou à échoir et outre les intérêts et accessoires courus et à courir jusqu’à apurement du compte, et, sous réserves de tous autres dus, droits et actions, notamment des frais des présentes, ceux antérieurs, ceux faits et à faire pour parvenir au règlement ou à la vente,

*Pour le nouveau prêt à taux 0% n°[Numéro identifiant 8] : la somme de 10 764,42 € due suivant décompte actualisé au 24 février 2025, joint, en principal, sous réserves des intérêts moratoires postérieurs au 24 février 2025 au taux de 0,00 % l’an, et toutes sommes échues ou à échoir et outre les intérêts et accessoires courus et à courir jusqu’à apurement du compte, et sous réserves de tous autres dus, droits et actions, notamment des frais des présentes, ceux antérieurs, ceux faits et à faire pour parvenir au règlement ou à la vente,

— à titre subsidiaire, pour le cas de remise en cause de l’exigibilité anticipée de sa créance :

— mentionner la créance retenue pour le société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme totale de 32 145,59 €, se décomposant comme suit :

*Pour le prêt à l’habitat à taux fixe n° [Numéro identifiant 7] : la somme de 29 896,05 € due suivant décompte actualisé au 16 juillet 2025, joint, en principal et intérêts échus, sous réserves des intérêts moratoires postérieurs au 16 juillet 2025 au taux de 5,35 % l’an sur la somme de 29 896,05 € et toutes sommes échues ou à échoir et outre les intérêts et accessoires courus et à courir jusqu’à apurement du compte, et, sous réserves de tous autres dus, droits et actions, notamment des frais des présentes, ceux antérieurs, ceux faits et à faire pour parvenir au règlement ou à la vente,

25/41 -3-

*Pour le nouveau prêt à taux 0% n°[Numéro identifiant 8] : la somme de 2 249,54 € due suivant décompte actualisé au 16 juillet 2025, joint, en principal, sous réserves des intérêts moratoires postérieurs au 16 juillet 2025 au taux de 0,00 % l’an, et toutes sommes échues ou à échoir et outre les intérêts et accessoires courus et à courir jusqu’à apurement du compte, et, sous réserves de tous autres dus, droits et actions, notamment des frais des présentes, ceux antérieurs, ceux faits et à faire pour parvenir au règlement ou à la vente,

— en tout état de cause :

— déterminer, conformément aux articles R 322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les modalités de poursuite de la procédure et, dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée, en fixer la date et fixer la mise à prix à la somme de 20 400 €,

— désigner, conformément à l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution la SAS WATERLOT ET ASSOCIES, Commissaires de Justice associés à [Localité 11], qui a établi le procès-verbal de description du bien, pour assurer deux visites du bien saisi, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier, de la force publique et à défaut, faire application de l’article L 322-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que le commissaire de justice désigné pourra au besoin faire procéder au changement des serrures,

— dire que le commissaire de justice se fera assister lors des visites, d’un expert à l’effet d’établir ou de réactualiser les diagnostics amiante, plomb, énergétique, état de l’installation intérieure électrique et au besoin d’effectuer toutes recherches encore nécessaires pour parvenir à la vente,

— dire que la décision à intervenir désignant le commissaire de justice pour assurer les visites devra être notifiée trois jours au moins avant les visites aux occupants du bien saisi,

— dire que si le bien est loué, le locataire est tenu de fournir à l’avocat poursuivant le bail qui lui a été consenti,

— ordonner les dépens en frais privilégiés de vente qui comprendront le coût des visites et divers diagnostics.

Monsieur et Madame [G], à qui ces conclusions ont été signifiées par commissaires de justice dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conditions de la saisie immobilière.

L’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies – c’est à dire que le créancier est muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible et que le bien saisi est de nature immobilière et saisissable – et statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie :

— d’un titre exécutoire, à savoir la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 17 juin 2009, contenant deux prêts consentis par la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER DU NORD PAS DE CALAIS, aux droits de laquelle se présente aujourd’hui la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, à Monsieur [E] [G] et Madame [K] [C] d’un montant, pour le premier prêt, de 107 782 euros au taux de 5,35 % l’an, remboursable en 300 mensualités et, pour le second prêt, d’un montant de 19 200 € au taux de 0%.

25/41 -4-

— d’une mise en demeure de régulariser des échéances impayées sous peine de déchéance du terme en date du 5 juin 2023,

Le créancier poursuivant justifie ainsi disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à tout le moins les échéances impayées du prêt immobilier.

Le bien saisi est de nature immobilière et sa saisissabilité n’est pas contestée.

En conséquence, il doit être considéré que la partie demanderesse réunit les conditions pour poursuivre la présente procédure de saisie immobilière.

Sur le montant de la créance.

L’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Le montant de la créance à mentionner dépend de la validité de la déchéance du terme.

.Sur la déchéance du terme

Aux termes de l’article L 132-1 devenu l’article L 212-1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Dans un arrêt 2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n°21-14.540 publié, la Cour de cassation a dit pour droit que le juge de l’exécution est tenu d’examiner d’office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, à moins que cette question ait déjà été examinée dans une précédente décision revêtue de l’autorité de la chose jugée.

25/41 -5-

Dans un autre arrêt, 1ère Civ., 22 mars 2023, pourvoi n°21-16.044, la Cour de cassation a dit pour droit que la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

La Cour d’Appel de DOUAI considère par ailleurs qu’un délai de quinze jours pour régulariser une situation d’impayés ne constitue pas un préavis d’une durée raisonnable.

En l’espèce, le commandement de payer aux fins de saisie immobilière a été délivré à la demande de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT en exécution de l’acte notarié exécutoire en date du 17 juin 2009 ci-dessus rappelé.

Pour réclamer, dans ce commandement, une créance de 101 043,89 €, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT se prévaut de la déchéance du terme des prêts prévue à l’article XI « EXIGIBILITE ANTICIPEE – DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR – CLAUSE PENALE » dont le paragraphe A stipule :

« Le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles :

huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après (…) :

(…)

d) au gré du prêteur quelque soit le type de prêt (sauf dans le cas d’un nouveau prêt à taux 0%) dans les cas suivants :

défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ».

Il est constant que la validité de cette clause n’a pas été précédemment examinée dans le cadre d’une précédente instance en justice et qu’aucune décision de justice n’a été rendue sur ce point.

Par application des textes et arrêts sus-rappelés, le juge de l’exécution est donc tenu d’examiner d’office la validité de cette clause au regard des exigences de l’article L 132-1 du code de la consommation, aujourd’hui devenu l’article L 212-1 du même code.

La clause dont se prévaut la banque prévoit certes une mise en demeure mais ne laisse que 8 jours au débiteur pour régulariser sa situation ce qui ne peut être regardé comme constituant un délai raisonnable.

Cette clause permet donc au prêteur de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

La clause de déchéance du terme dont se prévaut la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT est donc abusive au regard des exigences de l’article L 132-1 devenu L 212-1 du code de la consommation et doit comme telle être réputée non écrite.

Le fait que la banque ait, de fait, laissé au débiteur un temps raisonnable, soit 30 jours, pour rétablir sa situation est indifférent : la clause de déchéance du terme étant irrégulière et donc réputée non écrite, la partie poursuivante ne pouvait se prévaloir d’une déchéance du terme non prévue au contrat.

25/41 -6-

Dans ces conditions, la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ne peut se prévaloir de la déchéance du terme.

.Sur les échéances échues impayées

En exécution du titre exécutoire dont elle dispose, la partie poursuivante peut cependant régulièrement réclamer paiement des échéances échues impayées au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière.

Au vu des décomptes non contestés produits avec le commandement de payer, il apparaît qu’au jour de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, les échéances impayées s’élevaient à la somme de 9 689,13 € au titre du prêt [Numéro identifiant 7] et de 417,20 € au titre du prêt [Numéro identifiant 8] soit la somme totale de 10 106,33 € outre les intérêts au taux contractuel postérieurs au 5 juin 2023.

En l’absence de déchéance du terme, l’indemnité d’exigibilité anticipée n’est pas due.

En conséquence, il convient de mentionner la créance de la partie poursuivante à la somme de 10 106,33 € outre les intérêts au taux contractuel postérieurs au 5 juin 2023.

Sur la vente forcée.

Conformément à l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu, à défaut de demande d’autorisation de vente amiable, d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière, étant rappelé qu’en vertu de l’article R322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date d’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision, et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les mesures de publicité seront celles habituellement pratiquées, conformément aux articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de la saisie immobilière sont réunies ;

DIT que la clause de déchéance du terme est abusive et doit être réputée non écrite ;

DIT que la créance du créancier poursuivant s’élève à la somme de 10 106,33€ outre les intérêts au taux contractuel postérieurs au 5 juin 2023 ;

ORDONNE la vente forcée des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

25/41 -7-

FIXE la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi à l’audience d’adjudication du Mercredi 1er avril 2026 à 14 H 00 qui se déroulera au sein du tribunal judiciaire de Lille, [Adresse 10], salle 1.16 ;

DIT que le créancier poursuivant procédera à la publicité de cette vente conformément aux articles R322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que tout huissier territorialement compétent et requis par le créancier, organisera la visite des lieux en accord avec les débiteurs ou à défaut à charge pour l’huissier d’aviser le débiteur des dates retenues par LRAR 5 jours à l’avance et en les regroupant afin d’en réduire le nombre ;

DIT que le présent jugement devra être signifié aux éventuels occupants du bien saisi trois jours au moins avant la première visite ;

DIT que tout éventuel occupant de l’immeuble saisi sera tenu de laisser visiter les lieux et qu’à défaut il sera procédé à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier et si besoin de la force publique conformément à l’article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

La greffière Le juge de l’exécution

Sophie ARES Damien CUVILLIER