5AE Minute N°

N° RG 24/00086 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GIVE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 MARS 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame, [H], [F]

DEMANDEUR

Monsieur, [Z], [T]

né le 16 Mars 1952 à, [Localité 1],

demeurant, [Adresse 1]

Représenté par Maître Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur, [R], [B]

né le 28 Juillet 1995 à, [Localité 2],

demeurant, [Adresse 2]

Monsieur, [K], [B]

né le 11 Novembre 1974 à, [Localité 3],

demeurant, [Adresse 3]

Madame, [N], [B]

née le 12 Octobre 1973 à, [Localité 2],

demeurant, [Adresse 3]

Représentés par Maître Paul BARROUX, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 JANVIER 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 MARS 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés prenant effet le 22 août 2020, Monsieur, [Z],

[T] a consenti à Monsieur, [R], [B] un bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] en contrepartie d’un loyer mensuel de 468 € outre une provision mensuelle sur les charges récupérables de 30 € et un dépôt de garantie de 468 €.

Par lettre envoyée en recommandé le 27 mai 2021, Monsieur, [R], [B] a informé Monsieur, [Z], [T] de son départ des lieux sans préavis.

L’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par procès-verbal de commissaire de justice le 23 février 2022.

Par exploits de commissaire de justice des 2 et 27 février 2024, Monsieur, [Z], [T] a fait assigner à comparaître devant la présente juridiction, respectivement, Monsieur, [R], [B] d’une part, Madame, [N], [B] et Monsieur, [K], [B] d’autre part ès qualité de cautions, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 6526,24 € au titre des loyers, charges, et réparations locatives non réglés, outre 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 23 janvier 2026.

Monsieur, [Z], [T], représenté par son avocat, a réitéré les demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à porter à 2000 € sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et a réclamé subsidiairement en cas de restitution des lieux fixée en juin 2021 la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 3547,54 €.

Il sera renvoyé à ses dernières conclusions régulièrement déposées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur, [R], [B], Madame, [N], [B] et Monsieur, [K], [B], représentés par leur avocat, ont conclu au débouté, ainsi qu’à la condamnation de Monsieur, [Z], [T] à payer à Monsieur, [R], [B] la somme de 1500€ en réparation de son préjudice de jouissance, et à leur verser la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé à leurs conclusions n°2 régulièrement déposées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur les loyers et charges dus

Aux termes de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Selon l’article 15 du même texte, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Toutefois, les loyers et charges sont dus jusqu’à la restitution des clés si celle-ci intervient postérieurement à la fin du préavis.

L’article 23 du même texte prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ; et qu’elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur, [R], [B] a envoyé sa lettre de préavis en recommandé le 27 mai 2021, de sorte que le bail a expiré le 27 août suivant.

Bien que Monsieur, [Z], [T] allègue avoir dû faire refaire les clés du logement pour ne pas lui avoir été restituées, il ne produit pas la facture en ce sens.

A l’inverse, Monsieur, [R], [B] produit une attestation de sa compagne, confirmant les affirmations de celui-ci selon laquelle les clés auraient été déposées dans la boîte aux lettres de Monsieur, [Z], [T] au mois de juin 2021.

Les loyers et charges sont donc restés dus jusqu’au 26 août 2021.

A cet égard, la copie de courrier du 27 mars 2022 que Monsieur, [Z], [T] aurait fait parvenir à Monsieur, [R], [B] ne constitue pas une preuve, en l’absence de justificatif d’envoi, de ce qu’il a effectivement manifesté sa volonté d’appliquer la clause de révision du loyer, prévue au bail, dans l’année qui a suivi le 1er août 2021. Il ne peut donc s’en prévaloir rétroactivement.

De même, il ne justifie pas des éléments à partir desquels il a réalisé les régularisations de charges réclamées, de sorte qu’il n’est fondé à obtenir aucune somme au titre des charges.

La dette de loyers s’établit ainsi à 468 x 4 + 468 / 31 x 26 = 2264,52 €, que Monsieur, [R], [B] sera condamné à payer à Monsieur, [Z], [T].

2) Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, l’article 3-2 du même texte dispose que, si l’état des lieux ne peut être établi de manière contradictoire et amiable, il est établi par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, Monsieur, [Z], [T] ne rapporte pas la preuve selon laquelle il a tenté de faire établir l’état des lieux de sortie à l’amiable. Il devra donc en assumer seul le coût.

Cet état des lieux a été réalisé 8 mois après la restitution des clés au bailleur. Monsieur, [R], [B], présent au moment de l’acte, n’a toutefois pas contesté auprès du commissaire de justice instrumentaire que les dégradations constatées existaient au moment où il a quitté le logement. Le procès-verbal réalisé par celui-ci est donc probant.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître que les réparations invoquées par Monsieur, [Z], [T] sont justifiées, dans la limite de 90 % du coût, étant donné le fait que le bien n’était pas à l’état neuf au moment de l’entrée dans les lieux, et de ce qu’il n’est pas justifié de la disparition de la poignée de porte de l’entrée, étant précisé que Monsieur, [R], [B] ne démontre pas ne pas en être responsable dans les conditions rappelées ci-dessus.

Les frais de ménage doivent en revanche être intégralement supportés par l’ancien locataire.

Ainsi qu’il a déjà été discuté plus avant, il n’est pas justifié du remplacement des clés du logement, qui ne sera donc pas à la charge de Monsieur, [R], [B].

Ainsi, ce dernier est redevable de la somme de : 1355,24 x 90 % + 180 = 1399,72 €.

Le dépôt de garantie ayant été conservé par Monsieur, [Z], [T], le montant viendra en déduction de la dette, si bien que Monsieur, [R], [B] sera condamné à payer à ce titre la somme de 1399,72 – 468 = 931,72 €.

3) Sur le cautionnement

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, bien que Madame, [N], [B] se soit déclarée caution dans un courrier du 13 avril 2021, il n’est pas contesté que sa signature ne figure pas sur l’acte de cautionnement, en violation du texte rappelé ci-dessus d’ordre public.

La nullité du cautionnement devra donc être prononcée à son égard, et les demandes portées contre elle rejetées.

En revanche, Monsieur, [K], [B], qui ne conteste pas son engagement ès qualité, sera condamné solidairement avec Monsieur, [R], [B] à payer à Monsieur, [Z], [T] les sommes que celui-ci lui doit en vertu du présent jugement.

4) Sur le préjudice de jouissance

L’article 6-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, toutefois, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les pièces produites par Monsieur, [R], [B] sont insuffisantes à démontrer l’existence d’un manquement réel et précis de Monsieur, [Z], [T] à son obligation.

La demande sera donc rejetée.

5) Sur les dépens et frais irrépétibles

Monsieur, [R], [B] et Monsieur, [K], [B], parties perdantes, supporteront solidairement les dépens.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du cautionnement de Madame, [N], [B] relativement au contrat de bail signé par Monsieur, [R], [B] au profit de Monsieur, [Z], [T] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [R], [B] et Monsieur, [K], [B] à payer à Monsieur, [Z], [T] la somme de 3196,24 euros après déduction du montant du dépôt de garantie conservé par ce dernier ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [R], [B] et Monsieur, [K], [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE