N° RG 25/04187 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSE2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/04187 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NSE2

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Leslie ULMER

M.[U] [Q]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat du 13 mars 2024, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à Monsieur [U] [Q] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 445.08 euros ainsi que 82.83 euros au titre des charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [Q] le 3 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2828.34 euros.

Par acte du 9 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 12 décembre 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Q] et de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [U] [Q] à lui payer chaque mois à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à évacuation définitive, une indemnité d’occupation d’un montant de 569.94 euros (soit la somme de 459.58 euros au titre du loyer et la somme de 110.36 euros au titre des charges), sous réserve du décompte définitif et qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi,

— Dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’y autorisera,

— Condamner Monsieur [U] [Q] à lui payer la somme de 4687.92 euros représentant les loyers et charges impayées au 23 avril 2024, cet arriéré ayant la qualification juridique de loyers jusqu’au 3 avril 2025 et d’indemnités d’occupation, passé ce délai, avec intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle,

— Condamner Monsieur [U] [Q] à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [U] [Q] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécutoire provisoire du jugement à intervenir,

La SA BATIGERE HABITAT expose que Monsieur [U] [Q] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans le délai imparti au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 février 2025 si bien qu’elle est fondée à solliciter de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que la dette locative s’élève au 3 décembre 2025 à la somme de 9077.67 euros. Elle ajoute que Monsieur [U] [Q] a réglé le loyer du mois de décembre 2025, le 11 décembre 2025 et auparavant un règlement partiel du loyer du mois de septembre 2025. Elle maintient ses demandes.

Monsieur [U] [Q] fait valoir avoir déposé un dossier de surendettement le 3 décembre 2025. Il précise être en cours de procédure de licenciement pour inaptitude professionnelle constatée le 4 novembre 2025 à la suite d’un accident du travail et envisager de solder une grande partie de la dette locative avec ses indemnités qu’il estime à la somme de 5000.00 euros. Dans l’attente, il propose de régler des mensualités de 250.00 euros, en sus du loyer courant, pour apurer la dette.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale du 19 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 12 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 9 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Si Monsieur [U] [Q] soutient avoir déposé un dossier de surendettement le 3 décembre 2025, il n’est pas justifié de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers du Bas Rhin si bien qu’en l’état aucun élément ne permet d’indiquer que Monsieur [U] [Q] fait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans la dernière version applicable à l’espèce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié au locataire le 3 février 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2828.34 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 avril 2025 à minuit, comme sollicité, le juge ne pouvant statuer ultra petita et le commandement de payer visant l’ancien délai de 2 mois.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SA BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé au 3 décembre 2025 aux termes duquel Monsieur [U] [Q] reste redevable, après déduction d’office des frais de poursuite d’un montant de 130.23 euros qui relèvent des dépens en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 8947.44 euros, échéance novembre 2025 incluse.

Monsieur [U] [Q] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Il sera par conséquent condamné à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 8947.44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce la SA BATIGERE HABITAT a indiqué que Monsieur [U] [Q] a réglé le loyer du mois de décembre 2025 la veille de l’audience.

Il ressort de l’enquête sociale que le défendeur perçoit des indemnités journalières d’un montant de 1360.00 euros, ayant été victime d’un accident du travail il y a 3 ans et fera prochainement l’objet d’une procédure de licenciement pour inaptitude dans la mesure où son employeur ne dispose pas de poste adapté. Il est également précisé que Monsieur [U] [Q] s’inscrit dans une démarche active afin d’améliorer sa situation et a saisi la commission de surendettement.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [U] [Q] à hauteur de 250.00 euros par mois, en sus du loyer courant, le défendeur sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Monsieur [U] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

La demande d’astreinte dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, sera rejetée.

— la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 3 avril 2025 à minuit, soit la somme de 569.94 euros et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, et revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’y autorisera,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [U] [Q] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 8947.44 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 3 avril 2025 à minuit.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [Q], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [Q], tenus aux dépens, sera condamné à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la SA BATIGERE HABITAT à l’encontre de Monsieur [U] [Q].

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 13 mars 2024 entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [U] [Q] concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], sont réunies à la date du 3 avril 2025 à minuit ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 8947.44 euros (huit mille neuf cent quarante-sept euros et quarante-quatre centimes) au titre des loyers, charge et indemnités d’occupation, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [U] [Q], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités de 250.00 euros (deux cent cinquante euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [U] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA BATIGERE HABITAT faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [U] [Q] sera condamné à verser à la SA BATIGERE HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 569.94 euros (cinq cent soixante-neuf euros et quatre-vingt-quatorze centimes) jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, et revalorisée à proportion des majorations de loyers HLM décidées par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’y autorisera, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [U] [Q] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 8947.44 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 3 avril 2025 à minuit ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de la SA BATIGERE HABITAT tendant à l’expulsion de Monsieur [U] [Q] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

REJETTE la demande d’astreinte,

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [U] [Q] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Q] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE