DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

16 Septembre 2024

N° RG 22/05679 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MZOF

Code NAC : 50D

[G] [V]

C/

[N] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoireet en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 16 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 Juin 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [G] [V], née le 29 Avril 1993 à [Localité 4] (92), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphanie GRANDJEAN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Jean-Richard NORZELIUS, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [N] [L], née le 27 Mai 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie REGALDO-SAINT BLANCARD, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Elisabeth BOHER de KREUZNACH, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Madame [G] [V] a acheté un appartement par acte du 11 mars 2022 au rez-de-chaussée, [Adresse 1] à [Localité 6] auprès de Madame [N] [L] moyennant un prix de 196 500 euros.

Lorsqu’elle a emménagé dans les lieux, elle a constaté des problèmes d’humidité notamment sur le sol, les murs et les plafonds. Elle a fait appel à la société MURPROTEC aux fins de traitements contre l’humidité et reconstruction de la barrière d’étanchéité.

Madame [G] [V] précise que la venderesse était au courant de la situation et en avait avisé le syndic de l’immeuble déjà deux ans auparavant. Cette connaissance du problème est niée par la venderesse.

D’après les investigations faites, le taux d’humidité est relevé entre 68% et 100% et du à une remontée capillaire.

N’ayant pu trouver de solution amiable, Madame [G] [V] a initié la présente procédure.

Procédure :

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2022 (remis à l’étude), Madame [G] [V] a fait citer Madame [N] [L] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés et sur le fondement du dol.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, Madame [G] [V] demande au tribunal judiciaire de Pontoise de :

— vu les articles 1128, 1130, 1137, 1178, 1602, 1603, 1641, 1643 et 1644 du code civil,

— constater les manquements de Madame [L] au titre de la garantie des vices cachés ;

ou à défaut,

— constater le dol commis par la partie défenderesse.

En conséquence,

— débouter la partie défenderesse de l’ensemble de ses demandes;

— condamner Madame [L] à verser à Madame [G] [V] la somme de 65 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral ;

— condamner Madame [L] à verser à Madame [G] [V] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [L] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1603, 1641, 1643 et 1644 du code civil, Madame [G] [V] se fonde sur la garantie des vices cachés indiquant que sa venderesse n’a pas été de bonne foi et ne peut invoquer la non-application de ladite garantie prévue au contrat. Le bien est impropre à l’usage auquel on le destine.

Sur le fondement des articles 1602, 1112-1, 1128 et 1130 du code civil, la demanderesse estime avoir été victime d’un dol de la part de sa venderesse au moment de la formation du contrat, ayant été trompée, rappelant que le mensonge voire le silence gardé sur des éléments importants suffisent à le caractériser. La venderesse connaissait le problème d’humidité de l’appartement et n’en a rien dit à sa co-contractante alors que cet élément, déterminant aurait changé les choses. Elle ne sollicite pas l’annulation de la vente mais le remboursement du coût des travaux à hauteur de 55 000 euros outre 10 000 euros pour le stress généré s’agissant de sa première acquisition immobilière.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, Madame [N] [L] demande au tribunal judiciaire de Pontoise de :

— débouter Madame [G] [V] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’égard de Madame [N] [L],

— condamner Madame [G] [V] à payer à Madame [N] [L] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [G] [V] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] [L] rappelle tous d’abord des éléments factuels. Elle a ainsi acquis le bien objet du présent litige le 16 janvier 2020 et y a vécu deux années avec ses deux enfants. Remarquant, en septembre 2020 une infiltration située au bas de l’escalier permettant d’accéder au sous-sol et pensant que cela pouvait provenir de la façade, elle a informé le syndic de l’immeuble et son assureur. Le syndic de l’immeuble a répondu, après examen par le maçon mandaté, qu’il s’agissait d’une remontée d’eau par capillarité dans une ancienne cave aménagée et que l’assureur de l’immeuble ne prendrait pas en charge les travaux. Madame [N] [L] a pris en charge les travaux pour mettre un terme à la remontée d’humidité constatée. En raison de la crise sanitaire, les travaux n’étaient pas effectués, un devis étant établi par la société [B] le 4 octobre 2021. Elle a ainsi mis son appartement en vente via une agence immobilière, précisant que lors des visites, il avait été montré à Madame [G] [V] l’infiltration existant au sous-sol, laquelle ne s’était pas aggravée depuis la fin de l’année 2020. Le compromis de vente était régularisé le 7 décembre 2021, l’entreprise [B] intervenait à la demande de la venderesse le 16 février 2022 pour procéder aux travaux de réparation. Madame [N] [L] ne constatait aucune nouvelle infiltration à la suite des travaux effectués. La vente était alors réitérée le 11 mars 2022.

Elle rappelle ensuite qu’il appartient à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché dans ses éléments constitutifs inexistant en l’espèce et dont la preuve n’est pas rapportée, les éléments produits par la demanderesse étant contradictoires et non probants. Elle précise également que l’acte prévoit une exclusion de ladite garantie des vices cachés, que sa prétendue mauvaise foi n’est pas rapportée, pas plus que sa connaissance de l’existence d’un prétendu vice caché. Madame [N] [L] précise en outre n’avoir jamais connu de tels désordres dans l’appartement en ses deux années d’occupation du bien. Le sinistre qu’elle a connu n’a jamais revêtu une telle ampleur et elle a fait réaliser les travaux s’imposant avant la vente. Elle n’a jamais usé de manoeuvres quelconques ou mensonges pour tromper sa co-contractante. Elle n’a jamais rien caché.

Enfin, elle ajoute que le quantum des demandes est exorbitant et non justifié. La demanderesse ne fournit que des devis sans détail de travaux, sans que les sommes y figurant ne soient précisées. Aucune facture et aucune justification de la réalisation des travaux ne sont fournies par la partie adverse. Il n’est pas non plus prouvé que l’ensemble des travaux serait nécessaire pour mettre un terme aux prétendus désordres.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 29 février 2024, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 10 juin 2024, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 16 septembre 2024.

MOTIVATION

Les demandes tendant à voir « constater » formulées par le demandeur n’étant que l’expression des moyens soulevées par lui au soutien de ses demandes, et non des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas tenu de statuer de leur chef et leur mention n’apparaîtra pas au dispositif de la présente décision.

1/ sur la garantie des vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui le rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

Il faut donc relever un défaut rédhibitoire, antérieur à la vente et non-apparent.

En l’espèce, il n’y a pas eu d’expertise judiciaire ou amiable contradictoire.

Madame [G] [V] produit des photos montrant des traces d’humidité au bas des sols non datées et très grisées, un devis de la société MURPROTEC du 04 août 2022 concluant à des remontées d’humidité par capillarité dans les murs par le bas et préconisant un traitement définitif pour un coût de 8 681,91 euros, un constat de commissaire de justice du 7 octobre 2022 étayant la présence d’humidité sur les murs dans les pièces en sous-sol et un rapport d’intervention de recherche de fuite su 16 septembre 2022 de son assureur confirmant des taux d’humidité très élevés et concluant également à des “remontées capillaires”.

Ces différents éléments confirment la présence de vices affectant le logement, vices rédhibitoires concernant les pièces affectées, de tels taux d’humidité et de telles tâches de moisissures créant un risque pour la santé.

Sur le caractère antérieur à la vente, il résulte du devis de la société [B] du 04 octobre 2021 que les infiltrations existaient avant la vente du bien.

Cet élément couplé à la facture du 16 février 2022 démontre en revanche que le vice n’était pas caché mais bien apparent lors de la signature de la promesse de vente intervenue le 07 décembre 2021, les désordres ayant été pointés par la société [B] dès le 4 octobre 2021 mais les réparations n’étant intervenues qu’en février 2022, avant la réitération de la vente mais avant la conclusion de la promesse.

En conséquence, l’acquéreur a forcément vu les tâches d’humidité existant depuis octobre 2020 comme l’atteste le courrier du syndic, la cause étant la même : remontées capillaires.

Ainsi, le vice n’était pas caché mais apparent au moment de la vente et Madame [G] [V] sera déboutée de sa demande à ce titre, peu important que les travaux entrepris par la venderesse n’aient pas été suffisants et que le défaut soit réapparu suite à l’emménagement.

2/ sur le dol :

Aux termes de l’article 1130 du code civil : “ L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

En l’espèce, il résulte des éléments précédemment développés que la venderesse n’a pas tu l’existence des infiltrations visibles, l’une des photos produites par la demanderesse ressemblant par ailleurs fortement à celle jointe à l’ordre de service du syndic du 9 septembre 2020 sur l’angle d’un mur du sous-sol.

Ces éléments étant visibles, la preuve n’est pas rapportée qu’elle aurait trompé sa co-contractante sur leur existence ou leur nature, des travaux ayant même été réalisés après la signature de la promesse de vente et avant la réitération par acte authentique. Aucun élément produit en l’espèce ne permet de relever une tromperie, une surprise du consentement, un mensonge ou une omission par rapport à ces remontées capillaires, peu important que les travaux entrepris n’aient pas réussi à l’endiguer, ce qui relève d’un éventuel autre problème juridique.

En conséquence, Madame [G] [V] sera déboutée de sa demande sur ce fondement également.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [G] [V] succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [G] [V], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [N] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE Madame [G] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE Madame [G] [V] à payer à Madame [N] [L] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [G] [V] aux dépens.

Ainsi jugé le 16 septembre 2024, et signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY