5AE Minute N°

N° RG 25/00559 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G2JG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2026

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [O] [T]

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOBILIER DAVID

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Philippe MISSEREY, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [D] [F]

née le 23 Juin 2003 à [Localité 1] (21),

demeurant [Adresse 2]

Non comparante, non représentée

Monsieur [Q] [U]

né le 13 Août 2003 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 FEVRIER 2026, DATE PROROGEE AU 24 AVRIL 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE, DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 5 décembre 2023, la SCI IMMOBILIER DAVID a donné à bail à Perle [F] et [Q] [U] un logement situé [Adresse 3], à effet du 2 janvier 2024, moyennant un loyer mensuel révisable de 780 euros, outre un dépôt de garantie de 780 euros.

Par acte du 18 septembre 2025, la SCI IMMOBILIER DAVID a assigné [D] [F] et [Q] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de POITIERS.

Elle demande de condamner solidairement [D] [F] et [Q] [U] à lui verser la somme de 1 558,70 euros au titre de l’arriéré de charges et de loyers ; la somme de 11 930 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts capitalisés à compter de l’assignation ; le paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et les dépens.

A l’audience du 28 novembre 2025, la SCI IMMOBILIER DAVID reprend ses demandes par la voix de son Conseil, qui rappelle que deux loyers sont demeurés impayés, et qui dépose son dossier, dont assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

[Q] [U] reconnaît l’arriéré locatif à raison de deux loyers ; il relève toutefois que le bailleur s’est abstenu de procéder à une relance. Il soutient avoir entrepris de vaines démarches pour apurer amiablement la dette après délivrance de l’assignation.

Il explique sa carence lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie par son absence, à cette période, outre le défaut de proposition d’une date par le bailleur. Il admet avoir remis les clefs dans la boite aux lettres, et conteste les réparations locatives mises à sa charge, dont il relève qu’elles n’ont été précédées d’aucune démarche de son ancien bailleur. Il indique avoir procédé à des réparations avant son départ, qu’il estime suffisantes.

S’agissant de sa situation, il indique travailler comme technicien d’affaires pour un salaire de 2 200 euros net ; il explique que [D] [F] perçoit pour sa part 1 400 euros, mais qu’elle est appelée à percevoir le chômage prochainement.

Le couple acquitte des mensualités de crédit immobilier de 618 euros, outre de crédit automobile de 300 euros, jusqu’en 2029, et de rachat de crédit, pour 280 euros, jusqu’en 2028.

Il n’a pas d’enfant ni de dette, de sorte que [Q] [U] propose d’acquitter les deux derniers loyers le jour de l’audience. Il conteste en revanche l’importance de la somme sollicitée au titre des réparations locatives.

[Q] [U] était autorisé à fournir en cours de délibéré, jusqu’au 12 décembre 2025, un pouvoir pour représenter [D] [F], et le justificatif de paiement de l’arriéré locatif.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 février 2026, délai qui a été prorogé au 24 avril 2026, en raison de la surcharge de travail du magistrat.

En cours de délibéré, le Conseil de la SCI IMMOBILIER DAVID, qui avait été autorisé à produire ses observations jusqu’au 19 décembre 2025 sur l’acquittement de l’arriéré locatif, a indiqué par courriel reçu au greffe le 11 décembre 2025 que la somme de 1 558,70 euros avait été soldée, ramenant les prétentions aux frais de remise en état, outre deux nouvelles factures de remise en état de 432 et 336 euros.

Ces factures, dont la production n’a pas été autorisée, seront écartées des débats, de même que ces prétentions nouvelles.

Par courriel reçu au greffe le 15 décembre 2025, [Q] [U] a transmis le pouvoir de représentation de [D] [F].

Ce document, reçu après la date fixée, et dépourvu de pièce d’identité, sera écarté des débats.

Le jugement sera réputé contradictoire.

SUR QUOI,

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, la SCI IMMOBILIER DAVID doit, pour obtenir le paiement des frais de réparations locatives imputables à ses anciens locataires, rapporter la preuve des dégradations dont elle soutient que [D] [F] et [Q] [U] seraient responsables.

A ce titre, l’article 3-2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, la SCI IMMOBILIER DAVID verse aux débats :

Le contrat de location signé le 5 décembre 2023, entre la SCI IMMOBILIER DAVID, d’une part ; [D] [F] et [Q] [U], d’autre part ;L’état des lieux d’entrée daté du 29 décembre 2023 ; Le préavis de départ, daté du 22 avril 2025, visé le 23 avril 2025, avec rappel d’une date d’effet à 3 mois ; Un procès-verbal de constat, dressé par Maître [W] [N], commissaire de justice, en date du 23 juillet 2025 ; Un devis du 25 juillet 2025, établi par la SAS A&C HOME EXPERT, à hauteur de 6 251,25 euros ; Un second devis en date du 31 juillet 2025, de la même entreprise, à hauteur de 4 425,27 euros ;Un devis de nettoyage, daté du 26 août 2025, établi par la SAS TRADE UNION, sous l’enseigne PRO’SERVICE PROPRETE, à hauteur de 930 euros.

Il résulte de ces éléments que le logement a été pris à bail en bon état général.

Il a été restitué :

en état d’usage : porte d’entrée du séjour ; sol de la cuisine ; murs de la cuisine ; meubles de la cuisine ; évier et robinetterie ; hotte aspirante de la cuisine ; murs et plafond du garage ; sol carrelé du couloir ; plafond du couloir ; porte et murs des toilettes ; sol carrelé des toilettes ; sol carrelé de la salle de bain, plafond de la salle de bain, sol carrelé de la chambre côté parking, plafond et fenêtre de la chambre côté parking, portes et intérieur du placard de la chambre côté parking, fenêtre de la première chambre côté jardin, fenêtre de la deuxième chambre côté jardin ;

tâché : peinture sur la façade avant du parking, peinture sur le sol et plusieurs plinthes du séjour, grossièrement peint avec traces de rouleaux visibles sur les murs du séjour, côté intérieur de la baie vitrée, plafond et fenêtre de la cuisine, crédence avec tâches blanchâtres dans la cuisine, porte du garage venant du séjour, également celle menant au jardin, traces de rouleaux de peinture sur les murs du couloir, plinthes et plafond des toilettes, intérieur porte salle de bain, traces de rouleaux de peinture sur les murs de la salle de bain, fenêtre de la salle de bain, peinture sur la poignée de porte de la chambre côté parking, traces de rouleaux de peinture et traces noirâtres sur les murs de la chambre côté parking, porte de la première chambre côté jardin, peinture sur le sol de la première chambre côté jardin, traces de rouleaux de peinture et sur plusieurs plinthes dans la première chambre côté jardin, plafond de la première chambre côté jardin, peinture sur la poignée de porte de la deuxième chambre côté jardin, peinture sur le sol et traces de peinture sur plusieurs plinthes de la deuxième chambre côté jardin, traces de rouleaux de peinture sur les murs de la deuxième chambre côté jardin, plafond et radiateur électrique (peinture) de la deuxième chambre côté jardin, peinture sur la baguette supérieure du placard de la deuxième chambre côté jardin ;

détérioré : volet roulant de la baie vitrée du séjour hors fonctionnement, avec impossibilité de contrôler l’être de la vitre côté extérieur, et suspicion de griffures, un radiateur absent dans le séjour, présence d’une chatière dans le garage, un radiateur dans le garage, placard du meuble de m’évier brûlé, et fortement taché, tuyaux de l’évier absents ou déboîtés, absence du cache de la goulotte électrique, un cache de prise électrique absent, grillage du jardin éventé à plusieurs endroits, nombreux trois de grêle sur le volet roulant du séjour, une douille avec ampoule dans le couloir et au plafond des toilettes, trappe de visite démontée dans la salle de bain, absence de cache de l’interrupteur de la salle de bain, absence de clé des première et deuxième chambres côté jardin,

sale : traces d’excréments d’animaux dans le garage, excréments dans la première chambre côté jardin,

non entretenu : nombreuses herbes sauvages sur le parking, réserves sur la vidange de la fosse septique, absence de filtre dans la hotte aspirante de la cuisine, herbes sauvages non tondues dans le jardin, importantes traces de calcaire dans le WC, réserves sur le fonctionnement de la chasse d’eau, moisissures sur les joints et traces de calcaire sur le meuble du lavabo, traces de calcaire, moisissure sur les joints de la baignoire.

Ces éléments, étayés de clichés photographiques, démontrent la réalité des dégradations locatives, qui appellent réparation.

Après application d’un coefficient de vétusté de 15% sur les revêtements (murs et sols), le coût de leur remise en état sera fixé à 4 425,90 euros.

Le coût de la remise en place des équipements manquants ou dégradés sera fixé à 476 euros.

La demande aux fins de fixer à la somme de 4 425,27 euros le coût de remise en état du grillage et des volets roulants et portes coulissantes sera rejetée, dès lors que leur remplacement complet est chiffré, alors même qu’il n’est pas établi que leur réparation n’est pas envisageable.

Un forfait de 930 euros sera fixé pour le nettoyage.

Au total, la somme de 5 831,90 euros sera fixée au titre des réparations locatives.

[D] [F] et [Q] [U] seront solidairement condamnés à payer à la SCI IMMOBILIER DAVID la somme de 5 831,90 euros au titre des réparations locatives.

Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée de sorte que, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent également intérêt.

Il convient néanmoins de dire que la capitalisation des intérêts interviendra à compter de la signification de la décision, laquelle fixe le principe et le montant de la créance de la SCI IMMOBILIER DAVID.

Sur les demandes accessoires :

[D] [F] et [Q] [U] seront condamnés in solidum à payer à la SCI IMMOBILIER DAVID la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

ECARTE des débats les pièces et prétentions nouvelles produites par le Conseil de la SCI IMMOBILIER DAVID en cours de délibéré, à l’exclusion de celles relatives à l’acquittement de l’arriéré locatif ;

ECARTE des débats la pièce produite hors délai par [Q] [U], en cours de délibéré ;

DONNE acte aux parties de ce que la somme de 1 558,70 euros, correspondant à l’arriéré locatif, a été soldée en cours d’instance ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande formée de ce chef ;

CONDAMNE solidairement [D] [F] et [Q] [U] à payer à la SCI IMMOBILIER DAVID la somme de 5 831,90 euros au titre des réparations locatives ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, avec capitalisation des intérêts selon les modalités des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DEBOUTE la SCI IMMOBILIER DAVID du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum [D] [F] et [Q] [U] à payer à la SCI IMMOBILIER DAVID une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [D] [F] et [Q] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE