TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/00873 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GHWQ

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Gladys LACOSTE de CGL AVOCATS, avocate au barreau de PARIS

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[V] [N]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Société HOMY – SOCIETE COOPERATIVE D’INTERET COLLECTIF ANCIENNEMENT “LE LOGEMENT DUNOIS”,

dont le siège social est sis 19 rue Henri Dunant – BP 80108 – 28205 CHATEAUDUN CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Gladys LACOSTE de CGL AVOCATS, avocate au barreau de PARIS

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N]

né le 14 Mars 1972 à TOURY,

demeurant 13 rue Branly – Appt 1526 – 28200 CHATEAUDUN

comparant,

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 29 juillet 2008 et annexe du 21 Février 2013, la société HOMY a donné à bail à Monsieur [V] [N] un local à usage d’habitation situé au 13 rue BRANLY 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel actualisé de 240,51 € et 99,15 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HOMY a fait signifier le 7 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 1.789,68 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

La société HOMY a ensuite fait assigner Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [N] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, et d’un serrurier ;

— de condamner ce dernier au paiement :

— de la somme de 1734,76 € avec les intérêts au taux légal

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à une fois et demie au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— d’une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens.

A l’audience du 02 juillet 2024, la société HOMY – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2.472,62 €.

A l’appui de ses prétentions, la société HOMY fait valoir que Monsieur [V] [N] a repris partiellement le versement du loyer courant avant la date de l’audience.

Régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié par à étude le 27 février 2024, Monsieur [V] [N] comparaît en personne. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, il déclare être suivi par pôle emploi et faire parfois des missions d’interim.

Il ne donne pas d’information sur ses revenus, mais fait état d’une dette d’électricité d’un montant de 216€ outre une contribution à régler pour son fils d’un montant de 50€. Il demande des délais et propose de régler 50€ en plus du loyer et des charges courantes.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la société HOMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 29 juillet 2008 contient une clause résolutoire (" article 7 » intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE »") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.789,68 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 8 février 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [V] [N] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est justifié du versement partiel du loyer courant avant l’audience, ainsi qu’en justifient le bailleur et Monsieur [V] [N],

Cependant, la situation réelle, notamment les ressources de Monsieur [V] [N] n’est pas connue, ce qui empêche de lui accorder d’office des délais de paiement, faute d’informations sur ses possibilités à respecter un échéancier.

La proposition de régler 50€ en sus du paiement du loyer courant ne permet pas d’apurer la dette locative d’un montant de 2.472,62€ dans le délai légal de trois ans maximum.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [V] [N] sera ordonnée. Monsieur [V] [N] sera débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [V] [N] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, la société HOMY produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [N] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.472,62€ à la date du 27 juin 2024.

Monsieur [V] [N], reconnaît à l’audience tant le principe que le montant de cette dette.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 2.472,62 € en deniers ou quittances valables, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.789,68 € à compter du commandement de payer (7 décembre 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2008 et annexes du 21 Février 2013 entre la société HOMY et Monsieur [V] [N] concernant le local à usage d’habitation situé au 213 rue BRANLY 28200 CHATEAUDUN sont réunies à la date du 8 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HOMY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à verser à la société HOMY la somme de 2.472,62 € en deniers ou quittances valables (décompte arrêté au 27 juin 2024, incluant l’échéance de juin 2024) (deux mille quatre cent soixante douze euros et soixante deux centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 1.789,68 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] à payer à la société HOMY une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [V] [N] de ses demandes de délai de paiement et/ de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

DEBOUTE la société HOMY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME