N°Minute:25/00105

N° RG 24/00941 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PG4S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 15 Janvier 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], AYANT POUR SYNDIC SARL CITYA OCCIMO, ENSEIGNE CITYA ETANG DE L’OR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [D] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au tribunal judiciaire de Montpellier

Greffier : Marie-Agnès GAL

DEBATS:

Audience publique du : 10 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 15 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Janvier 2025 par

Emmanuelle SERRE, Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond

assistée de Marie-Agnès GAL, greffière

Copie exécutoire délivrée à :la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [M] est propriétaire des lots n°631 et 136 au sein de l’immeuble en copropriété les belles plages situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Estimant que Madame [D] [M] ne s’était pas acquittée du paiement de ses charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SARL CITYA OCCIMO, a fait assigner Madame [D] [M] devant ce tribunal, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

– 4.317,71 euros au titre de l’arriéré échu, arrêté au 1er juillet 2024, avec les intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2023,

– 448,72 euros au titre des charges courantes de l’exercice en cours non encore échues,

– à titre principal, 868,80 euros au titre des frais de recouvrement,

– à titre subsidiaire, 868,80 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par la copropriété,

– 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [D] [M], bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 de la même loi dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un relevé de propriété,

— le procès-verbal des assemblées générales des 24 septembre 2021, 26 août 2022 et 4 août 2023,

— le décompte de la créance pour la période arrêtée au 1er juillet 2024,

— les appels de fonds et les relevés de charges,

— les lettres de mise en demeure en date des 19 septembre 2022, 19 décembre 2022 et 17 mars 2023, ainsi que la lettre de mise en demeure du 22 septembre 2023 accompagnée son accusé de réception,

— l’attestation de non-conciliation,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Madame [D] [M] reste devoir la somme de 3.777,10 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er juillet 2024, comprenant les appels de charges échus du 3ème trimestre 2024.

Faute de justification de la part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, il a été déduit les sommes de 217,28 euros et de 58,97 euros, correspondant à l’appel pour la période du 1er avril 2021 au 30 juin 2021 et au premier appel de fonds ALUR à la date du 1er avril 2021.

De même, pour la même raison, il a été déduit les sommes de 213,74 euros et de 10,62 euros, correspondant aux deux derniers appels pour la période du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024.

Il a également été déduit la somme totale de 908,80 euros au titre des frais de recouvrement.

Madame [D] [M] sera donc condamnée à payer la somme de 3.777,10 euros, au titre de l’arriéré de charges échues, qui produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 22 septembre 2023.

Concernant les charges non encore échues

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 448,72 euros au titre des provisions non encore échues.

Toutefois, au soutien de sa demande, il ne produit pas le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2024 au 1er janvier 2025 concernant Madame [D] [M].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande concernant les appels de fonds non encore échus à la date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Sur les frais de mise en demeure

Il a été produit les lettres de mise en demeure en date des 19 septembre 2022, 19 décembre 2022 et 17 mars 2023, ainsi que la lettre de mise en demeure du 22 septembre 2023 accompagnée son accusé de réception.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 45,60 euros.

Sur les frais de contentieux

Concernant les frais de « CONTENTIEUX » et d’ « HONORAIRE DOSSIER [M] », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [D] [M] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens

Madame [D] [M], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de la résidence supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, les sommes de :

—  3.777,10 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 septembre 2023,

—  45,60 euros au titre des frais de recouvrement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par la copropriété,

CONDAMNE Madame [D] [M] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS