— N° RG 25/02419 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6OA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 Octobre 2025

Minute n°26/00213

N° RG 25/02419 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6OA

le

CCC : dossier

FE :

— M^e TESLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SARL SYNDIC’IMMO, Société à responsabilité limitée,

[Adresse 2]

représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau d’ESSONNE, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Madame [U] [J] [E]

[Adresse 3]

non representée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHAUFFAUT, Vice-présidente placée statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 10 Février 2026,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHAUFFAUT, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025 remise à étude, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DES SCIENCES-BUSSY, sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL SYNDIC’IMMO, a assigné Madame [U] [I] [E], propriétaire au sein de cet immeuble devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de la voir condamnée au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et de divers frais.

Madame [U] [I] [E] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 6 octobre 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 10 février 2026 pour être mise en délibéré au 10 mars 2026.

Moyens et prétentions

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, demande que le tribunal :

— condamne la défenderesse à lui payer les sommes de :

* 6628,34€ au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2024, APPEL DE FONDS 2ème TRIM 2025 et APPEL FONDS TVX LOI ALUR 2ème TRIM 2025 inclus en application des dispositions des articles 10 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

* 3000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil

* 2240,73 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

* 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 6 novembre 2024, date du commandement de payer

— rejeter toutes demandes de délais

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la somme deviendra exigible

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir

— Condamner la défenderesse en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires se fonde, d’une part, sur la loi du 10 juillet 1965 et les différentes articles qui régissent le paiement des charges de copropriété, d’autre part, sur le code civil, s’agissant des intérêts et enfin, en fait, sur un arrêté de compte du 1er avril 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens aux conclusions notifiées par la partie demanderesse, seule représentée à l’instance, à la partie défenderesse.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, alors que la décision est susceptible d’appel, elle sera, en application de l’article 473 du même code, réputée contradictoire.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. en conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété, par [U] [E], de lots sis au sein de la copropriété.

Il produit également les procès verbaux des assemblées générales, du 3 mai 2018, du 14 mai 2019, 15 septembre 2020, 20 octobre 2021, 31 mai 2022, 4 avril 2023, 18 juin 2024, portant approbation des comptes des années précédentes ainsi que vote des comptes des années suivantes.

Enfin, sont versés aux débats les appels de fonds, régulièrement émis entre le 1er octobre 2020 et le 31 mars 2025, ainsi que des décomptes de charges.

Il résulte des décomptes produits, notament celui arrêté au 1er avril 2025, et des appels de charges correspondant, que Mme [U] [E] reste débitrice de la somme de 6 628,34 € qu’elle doit en conséquence être condamnée à verser.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer diverses sommes qu’il estime dues au titre des frais de recouvrement.

Le contrat de syndic, produit en pièce n°6-1, prévoit, en son paragraphe 9, des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés, et, singulièrement, en son paragraphe 9.1, aux frais de recouvrement, allant des frais de mise en demeure aux suivi du dossier transmis à l’avocat, en cas de diligences exceptionnelles.

Il apparaît sur le décompte une série de frais qui ne sont pas prévus par les frais de recouvrement mentionnés au contrat ou par la loi, ou encore qui ne sont pas justifiés par des pièces.

Tel est le cas :

— des frais de mise à l’huissier de 300 €, en date du 2 décembre 2022, le contrat prévoyant des frais en cas de diligences exceptionnelles ici non justifiées

— des frais de mise en demeure du 2 novembre 2023 prévus en deux exemplaires

— des frais de mise à l’huissier de 500 € en date du 18 juillet 2024, qui ne justifiés par le contrat ni en leur principe – pas de diligences exceptionnelles – ni en leur montant

— des frais d’envoi d’information procédure de 1,05€ le 19 juillet 2024, non prévues par le contrat ou le texte de loi

— des frais de commandement de payer de 161,43€ en date du 16 août 2024, qui ne sont pas justifiés par une pièce

— des frais de “mise à l’avocat” en date du 30 novembre 2024, pour un montant de 450 euros, ainsi que de “demande prise hypothèque à l’avocat”, de 300 € le 30 décembre 2024, qui ne sont pas justifiés par les diligence exceptionnelles prévues par le contrat de syndic.

Ces frais ne seront pas portés à la charge de la copropriétaire, qui devra en conséquence s’acquitter de la somme de 485,2 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune pièce cette demande formée, se contentant de soutenir que cette carence a “nécessairement” perturbé la gestion de la copropriété sans apporter aucun élément factuel au soutien de cette allégation.

La demande sera rejetée.

Sur les intérêts

Il a été rappelé que l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En application de ce texte, il convient de considérer que les sommes dues par Madame [U] [E], au titre des charges de copropriété comme des frais de recouvrement, porteront intérêts à compter de la date du 6 novembre 2024, date du dernier commandement de payer, comme sollicité.

Par ailleurs, l’article 1343-2 du même code dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il sera fait droit à cette demande, pour les mêmes sommes dues au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, l’article 699 du même code édicte que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Madame [U] [E] succombant à l’instance sera condamnée aux dépens, tels que définis par l’article 695 du code de procédure civile, dont distraction par Maître Jean-Sébastien TESLER.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant, Madame [U] [E] sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, rien ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit, dont il n’est pas nécessaire de rappeler le principe.

Il n’y a pas non plus lieu à statuer sur une demande de délai non formée en défense.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] DES SCIENCES-[Localité 1] sis [Adresse 6] la somme de :

—  6 628,34 € au titre des charges de copropriété dues entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 32025

—  485,2 euros au titre des frais de recouvrement.

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 6 novembre 2024 et que les intérêts échus dus pour une année entière produiront intérêt ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] DES SCIENCES-[Localité 1] de sa demande de réparation des dommages et intérêts ;

Condamne Madame [U] [E] aux dépens, dont distraction par M^e Jean-Sébastien TESLER;

Condamne Madame [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] DES SCIENCES-[Localité 1] sis [Adresse 6] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE