MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00437 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 20 Mai 2026

DEMANDEURS :

LE :

Copie simple à :

— M^e PILON

— M^e BRUGIERE

— M^e VIEL

— service des expertises (X3)

Monsieur [I] [C]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane PILON avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Lucille PASQUET avocate au barreau de POITIERS

Madame [T] [X] épouse [C]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphane PILON avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Lucille PASQUET avocate au barreau de POITIERS

DÉFENDERESSES :

S.C.I.LES GRANGES DU BREUIL

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre BRUGIERE avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e Hadrien NICAISE avocat au barreau de POITIERS

S.A.R.L. CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1]

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Samuel VIEL avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 25 Mars 2026.

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 12 décembre 2024, Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 5] à Civray (86400) auprès de la SCI LES GRANGES DU BREUIL qui avait confié le 24 avril 2023, un mandat de vente exclusif à la SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1].

Des travaux d’aménagements, réalisés au début de l’année 2025 ont mis en évidence des désordres affectant la maison et notamment la menace de ruine de la charpente.

Par courrier du 2 avril 2025, Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] ont alerté la SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1] des désordres affectant la toiture et la charpente.

Le 6 mai 2025, un rapport d’expertise amiable unilatérale a été dressé par Monsieur [S] [R]. Ce dernier précise que l’état de péril est avéré mais l’imminence tient à des facteurs déclenchants difficilement appréciables ce qui augmenterait le caractère anxiogène de la situation. En outre, il recommande de faire « renforcer la charpente de toute urgence ».

Par lettres recommandées avec accusés de réception du 17 juin 2025, Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] ont mis en demeure, par l’intermédiaire de leur conseil, la SCI LES GRANGES DU BREUIL ainsi que la SARL CIVRAY IMMOBILIER MERCURE, afin qu’ils procèdent au règlement de la somme de 52 746,40 euros sous quinzaine.

Par courrier du 1er juillet 2025, la SCI LES GRANGES DU BREUIL a répondu à cette mise en demeure et a rappelé que la vente de l’ensemble immobilier a été confiée à l’agence CIVRAY IMMOBILIER MERCURE sous mandat exclusif, et que cette dernière avait eu connaissance de l’historique de la maison et plus particulièrement de la charpente-couverture.

Par lettres recommandées avec accusés de réception du 30 juillet 2025, Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] ont de nouveau mis en demeure, par l’intermédiaire de leur conseil, la SCI LES GRANGES DU BREUIL ainsi que la SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1]. Il a été rappelé la visite de la société ATELIER DE L’ECHARGE le 25 juillet 2022, au terme de laquelle il a été constaté des déformations majeures impliquant un risque potentiel d’effondrement. Il a également été rappelé le rapport d’expertise réalisé le 13 janvier 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile du 29 décembre 2025, Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C], ont respectivement assigné la SCI LES GRANGES DU BREUIL et la SARL CIVRAY IMMOBILIER MERCURE, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 mars 2026, Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] sollicitent la mise en œuvre d’une expertise judiciaire selon mission fixée au dispositif. Ils soutiennent justifier d’un motif légitime au sens des articles 143 et 145 du Code de procédure civile. Ils font valoir l’existence de désordres affectant leur maison.

S’agissant de la mission d’expertise, ils précisent que l’expert devra convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ; entendre les parties et recueillir leurs observations, se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ; se rendre sur les lieux du litige : [Adresse 6] à [Localité 2] ; décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ; déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et la cause des désordres ; dire notamment s’ils résultent d’un manque aux règles de l’art, dire s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou nuisent à sa solidité ; dire s’ils préexistaient, même en germe avant la vente, s’ils étaient apparents et s’ils rendent l’ouvrage impropre à son usage ou en diminuent fortement l’usage ; dire s’ils étaient connus du vendeur et de l’agence immobilière ; préciser la nature des désordres précités en précisant si les causes sont imputables aux produits utilisés, à une réalisation non conforme auxrègles de l’art ou toute autre cause ; donner tous éléments utiles d’appréciation permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment leur préjudice de jouissance, la perte de valeur de l’immeuble acquis ; déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés et prévenir leur réapparition, en précisant leur coût et durée de réalisation ; de façon générale, donner tous éléments d’appréciation permettant à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis ; donner son avis sur les préjudices subis ; faire tout observation utile.

Au moyen opposé par la SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1] qui demande sa mise hors de cause, ils indiquent que, bien que n’étant pas un professionnel de la construction, l’agent immobilier est toutefois tenu à une obligation de renseignement, d’information et de conseil, obligations qui justifient que, puisqu’il n’est pas spécialiste, il se rapproche, ou conseille aux vendeurs de se rapprocher, d’un professionnel de la construction.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 18 mars 2026, la SCI LES GRANGES DU BREUIL soutient que sans aucune approbation de l’action dirigée à son encontre et au contraire sous les plus expresses réserves de recevabilité comme de fondement de ladite action, elle ne s’oppose pas à la demande d’expertise judiciaire.

Elle demande toutefois le rejet de la demande de mise hors de cause formulée par la SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1]. Elle se prévaut des dispositions de l’article 1984 du code civil pour relever que l’agent immobilier répond des fautes professionnelles qu’il commet envers son mandant. Elle précise, que les désordres auraient dus être signalés par l’agent, dans la mesure où celui-ci est soumis à un devoir de conseil, considérant ainsi la demande de mise hors de cause largement prématurée à ce stade de la procédure.

Elle sollicite enfin la condamnation des demandeurs aux entiers dépens.

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 24 mars 2026, la SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1] sollicite à titre principal, le rejet de la demande d’expertise formulée par Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] à son contradictoire. Elle invoque les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile pour relever l’absence de motif légitime.

Elle précise en outre que l’agent immobilier n’est pas un professionnel de la construction et n’est pas tenu dans le cadre de sa mission à une obligation d’investigation.

La SARL CIVRAY IMMOBILIER MECURE sollicite la condamnation de Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, la SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1] entend émettre les protestations et réserves d’usage, notamment en ce qui concerne le bien fondé de la demande, mais également en ce qui concerne sa responsabilité.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile,

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»

Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] rapportent la preuve par la production d’un rapport d’expertise amiable du 6 mai 2025, de l’existence de désordres affectant leur maison, notamment un « état de péril avéré » s’agissant de la charpente.

Dès lors il existe un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

La SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1] sollicite sa mise hors de cause.

A ce stade, il est rappelé que le prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire est subordonné à l’existence d’un litige et d’un motif légitime de conserver ou d’établir une preuve avant le procès.

Un contrat de mandat a été conclu le 24 avril 2023 entre la SCI LES GRANGES DU BREUIL et la SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1]. Il est constant que l’agent immobilier, intervenant dans le cadre d’une vente d’un bien immobilier n’est pas considéré comme un professionnel de la construction et n’est pas soumis à une obligation d’investigation des vices cachés potentiellement existants.

Toutefois, et d’une part, antérieurement à la vente, la SARL ATELIER DE L’ECHARDE a alerté le vendeur des déformations majeures impliquant un risque potentiel d’effondrement (pièce n°3 des demandeurs).

D’autre part, la SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1] a mentionné explicitement dans l’annonce « toiture neuve » et immeuble « en excellent état ». L’agent immobilier, est un professionnel de l’immobilier et il reste à cet égard tenu à une obligation de renseignement, d’informations et de conseil, il doit en outre, lorsqu’il met en évidence de tels critères, vérifier la réalité des travaux que les vendeurs disent avoir réalisés sur le bien immobilier, objet de la vente.

Dès lors, la SARL CIVRAY IMMOBILIER étant susceptible de voir sa responsabilité engagée dans le cadre de la vente conclu le 12 décembre 2024 au cours d’une instance éventuelle future, il convient de l’associer aux opérations d’expertise.

La cause des désordres et leur exacte portée ne sont pas entièrement connues, raison de la demande d’expertise, et la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour connaître tout à la fois le caractère connu et apparent ou non du vice, l’applicabilité du régime juridique de responsabilité et les garanties susceptibles d’être mobilisées.

Dès lors, il existe un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’instruction judiciaire qui permettra d’appréhender l’ensemble des questions utiles à un éventuel futur procès.

Une mesure d’expertise sera ordonnée selon la mission définie au dispositif, aux frais avancés de Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C].

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.»

Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] seront condamnés provisoirement aux dépens dès lors que la mesure d’expertise est ordonnée dans leurs intérêts avant tout établissement des responsabilités.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%.»

Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] sont condamnés aux dépens. L’équité commande cependant, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SARL CIVRAY IMMOBILIER [Localité 1] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder,

Monsieur [M] [V],

Expert près la cour d’appel de Poitiers

[Adresse 7]

[Localité 3]

En cas de refus ou d’empêchement ;

Monsieur [W] [H],

Expert près la cour d’appel de Poitiers

[Adresse 8]

[Localité 4]

Avec mission de :

o Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

o Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux du litige ;

o Décrire les désordres allégués dans l’assignation et les pièces jointes ;

o Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; dire notamment s’ils proviennent d’une mauvaise utilisation ou d’un défaut d’entretien ;

o Dire s’ils préexistaient même en germe à la vente, s’ils étaient apparents et s’ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou en diminuent fortement l’usage ; dire s’ils étaient connus du vendeur et de l’agence immobilière ;

o Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ;

o Donner son avis sur les préjudices subis ;

o Faire toute observation utile ;

Disons que :

o En cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

o L’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

o L’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

o L’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste hors de son domaine de compétence, de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

o L’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,

o L’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal et communiquer ces deux documents aux parties.

Disons que l’expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.

Disons que Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] devront consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de deux mille cinq cents euros (2.500€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.

Disons que le secrétariat du service des expertises avisera l’expert commis de ladite consignation.

Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l’expert commis organisera la première réunion.

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.

Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu.

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois.

Disons que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée.

Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales.

Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

Disons que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l’article 155-1 du code de procédure civile, s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons Monsieur [I] [C] et Madame [T] [X] épouse [C] provisoirement aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 20 mai 2026 par Monsieur Stéphane WINTER, premier vice-président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le premier vice-président