Des minutes du greffe DU 18 juin 2021 du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été extrait le jugement dont la teneur suit : NO N° RG 21/16- N° Portalis DB3U-W-B7F-L6GF

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

C/

SCI TORONTO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

-0008000=

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

-000§000- ---

JUGEMENT D’EXPROPRIATION

TITULAIRE DU DROIT DE PREEMPTION:

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF), sis […]

représenté par M^e Frédéric LEVY (Cabinet DS AVOCATS), avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Dominique LEBRUN, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE

PREEMPTEE:

22:10 SCI TORONTO, sise […]

représentée par Maître Barbara RIVOIRE (SCP LONQUEUE, SAGALOVITSCH, EGLIE-RICHTERS & Associés), avocat plaidant au Barreau de PARIS et par Maître Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE

INTERVENANT :

FRANCE DOMAINE Monsieur Frédéric CHOLLET, Commissaire du

Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gérard MOREL, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, Juge de l’Expropriation du VAL D’OISE, désigné, pour la durée restant à courir, à compter du 2 septembre 2019 par ordonnance n°229/2019 en date du 30 août 2019 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, et par ordonnance modificative n°266/2019 en date du 24 septembre 2019, en conformité des articles R 211-1 à R 211-2 du Code de l’Expropriation ;

FOUN a rendu le jugement dont la teneur suit :

***000§000***

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Vu la requête en date du 19 mars 2021 formée par l’EPFIF, représenté par Mè Frédéric LEVY (Cabinet DS AVOCATS), avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Dominique LEBRUN, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE ;

Vu l’ordonnance en date du 30 mars 2021 fixant au 11 mai 2021 l’appel des parties et le transport sur les lieux ;

Vu le procès-verbal de transport sur les lieux ;

Vu le mémoire du titulaire du droit de préemption en date du 19 mars 2021 et le mémoire en réponse en date du 7 mai 2021;

Vu le mémoire en réponse et aux fins de sursis à statuer de la SCI TORONTO en date du 23 avril 2021;

Vu les conclusions du Commissaire du Gouvernement en date du 3 mai 2021;

Vu le Code de l’expropriation;

Gérard MOREL, Juge de l’expropriation, assisté de Céline TERREAU, Greffier ;

A entendu en audience publique du 11 mai 2021:

M^e Louis CHEVALIER (Cabinet DS AVOCATS), assistant l’EPFIF

Maître Jonathan AZOGUI (SCP LONQUEUE, SAGALOVITSCH, EGLIE RICHTERS & Associés), assistant la SCI TORONTO
Monsieur Frédéric CHOLLET, commissaire du gouvernement

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2021.

EXPOSE DU LITIGE

Il s’agit de l’exercice d’un droit de préemption par l’EPFIF suite à la cession de la parcelle cadastrée section AB415 dont est propriétaire la SCI […]" d’une contenance de 2697m².

Suite à une déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie le 28 octobre 2020 moyennant le prix de 840 000€ HT en sus d’une commission d’agence à la charge de l’acquéreur de 65 520€ TTC, l’EPFIF, délégataire du droit de préemption de la commune, a décidé d’exercer son droit de préemption par décision n°2100013 du 27 janvier 2021 au prix de 300 000€ en ce compris la commission d’agence mentionnée dans la DIA.

Aucun accord sur le prix n’étant intervenu entre les parties, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 19 mars 2021 aux fins de fixation judiciaire du

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prix. bur

Le transport sur les lieux a été effectué le 11 mai 2021. Il a donné lieu à

l’établissement d’un procès-verbal descriptif, annexé au présent jugement.

Sur la parcelle sont édifiés deux locaux mitoyens de plain pied :

-une premier local d’une surface de 723m² loué à la société SCHMIDT comprenant salle de vente ou d’exposition, salle de réunion, bureaux, sanitaires, local cuisine, réserve, emplacements de stationnement, le tout en état d’usage;

-un second local de 750m² loué à la société MAXILOT comprenant salle de vente, réserve à l’arrière avec porte, local cuisine, sanitaires, emplacements de stationnement, le tout en état d’usage.

Les locaux sont assortis de 137m² d’espaces de stationnement non couverts.

OFFRE

Dans son dernier mémoire, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de : LIMPE noitaing-surseoir à statuer dans l’attente qu’un jugement au fond soit intervenu sur la demande d’annulation de la décision de préemption,

-fixer le prix d’aliénation de la parcelle AB415 à la somme de 300 000€ en ce compris les frais de commision d’agence, Piyale

-rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la défenderesse à la présente instance.

L’EPFIF produit les termes de comparaison suivants :

-acte de vente du 28 juin 2017 publié au SPF d’Ermont sous le n°2017P03844 portant sur un local commercial (bâtiment de plain pied avec espace de vente non couvert) de 400m² de surface utile sur la parcelle D489 à Belloy en France au prix de 750€/m²

-acte de vente du 31 août 2017 publié au SPF d’Ermont sous le numéro 2017P04872 portant sur un bâtiment à usage commercial et industriel d’une surface de 700m² avec emplacements de stationnement à l’avant sur la parcelle cadastrée section ZD257 à Belloy en France au prix de 789€ par m²

-acte de vente en date du 12 septembre 2017 publié au SPF d’Ermont sous le n°2017P06964 portant sur un local à usage d’entrepôt divisé e hall d’exposition, bureaux, ateliers, sanitaires d’une surface utile de 690m² sur les parcelels cadastrées section AC 375, 464, 511 et 515 à Ecouen au prix de 435€ par m²

-acte de vente du 20 décembre 2019 publié au SPF d’Emont sous le n°2020P00054 portant sur un ensemble immobilier à usage d’entrepôt, d’activités et du bureau composé d’un rez de chaussée et d’un étage partiel d’une surface de 2700m² sur la parcelle cadastrée section AR99 à Domont au prix de 861€ par m²

DEMANDE

Dans son mémoire, la SCI TORONTO demande au juge de l’expropriation de :

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A titre liminaire :

-surseoir à statuer compte tenu de la suspension des effets de la décision de préemption du 27 janvier 2021 par une ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Cergy en date du 20 avril 2021 privant ainsi la saisine et l’office du juge de l’expropriation de base légale

-surseoir à statuer dans l’attente de la notification par l’EPFIF du récépissé de consignation de 15% du prix évalué par les domaines au vendeur et à la juridiction, au plus tard avant le 19 juin 2021, conformément à l’article L 213-4-1 du code de l’urbanisme

Subsidiairement,

-fixer à 840 000€ le prix d’acquisition hors commission d’agence du bien sis […], lieudit « la Croix de Moisselles » à […]

-condamner l’EPFIF à verser une commission de 65520€ TTC au tiers tel que désigné par la promesse de vente et la déclaration d’intention d’aliéner dans l’hypothèse où la vente seréalise entre les parties

En tout état de cause :

-condamner l’EPFIF à verser une somme de 4000€ à la SCI TORONTO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation

La venderesse reprend à son compte les 4 termes de comparaison produits par l’EPFIF tout en en ajoutant deux autres qui sont les suivants :

prix/m² Réfacte Ref Commune prix total surface utile date nature du cadastrales en m² mutation bien

en attente 30/07/20 897200 retour SPF

Sarcelles AN86 1018 mixte 881 commercial/

industriel

en attente 2300 1600000 695 retour SPF Sarcelles AN80 21/06/16 mixte commercial/

industriel

Moyenne des 6 termes: 735€

Médiane des 6 termes : 770

CONCLUSIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Le commissaire valide la valeur du prix de rang auquel conclut la venderesse à savoir 735€/m² pour un entrepôt d’activité libre d’environ 585m². Un tel prix de rang est estimé pour un local sans inconvénient anormal de voisinage. En vendant au prix de 840000€, l’abattement correspondant est de 24%, ce qui correspond pour le vendeur à la prise en compte des inconvénients desdits inconvénients anormaux de voisinage.

En conclusion, il est proposé d’appliquer un abattement pour occupation modérée de 15%:

-parce que pour un acquéreur utilisateur, le bien ne sera libéré en totalité qu’en octobre 2024 à l’échéanc en d’un bail de longue durée au mieux,

-parce que pour un acquéreur investisseur, il faudrait une rentabilité supérieure à la norme de 10% compte tenu du risque de départ proche du locataire, 2024, et de la

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vacance de la zone réduisant les perspectives d’en trouver facilement un autre, soit 840000€ – (15%=126.000€) = 714.000€ arrondi à 720.000€ en confirmant ainsi

l’avis du domaine initial sur la valeur vénale de ce bien. Le prix estimé est de : 720000€ /1500m² = 480€/m² en valeur occupée.

Il produit les termes suivants :

Réf vente publication ville cadastre bâti m² Prix total prix au m² Adresse

[…] 1366€ commerce libre 280000€

[…]

2017p01912 28 mars Ezanville AD149 1152€ 2017

330 380000€ […]

Domont

garage libre

[…]

2016p00760 22 janvier AKI 125 170000€ […]

menuiserie libre

[…]

2017p04854 27 juillet Domont AKI 125 185000€ 1480€ […]

atelier libre

[…] 3637€ 1680000€ […]

X Y 4 août […]

[…]

[…]

2020p00054 20 décembre Domont AR99 2325000€ 894€ […]€ libre

stockage

[…]

s veljaga 2019p04504 30 juillet Domont 1624 2715000€ 1672€ […]

[…]

30 juillet Do^mont 2019p04504 1850 1330€ […]

clinique libre

[…]

l’Europe, 589€ entrepôt

En ce qui concerne la commission d’agence, il est de jurisprudence bien établie que, si elle est à la charge de l’acquéreur, elle est due par la personne publique qui s’y substitue.

MOTIFS ET DECISION

SUR LA DEMANDE PRESENTEE A TITRE LIMINAIRE DE SURSIS A

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STATUER

Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que le juge des référés du Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE, par son ordonnance rendue le 20 avril 2021, a notamment ordonné la suspension de l’exécution de la décision du 27 janvier 2021 du directeur général de l’EPFIF portant exercice du droit de préemption d’un bien immobilier situé […]-dit "La Croix de

Moisselles" à EZANVILLE, cadastré section AB N° 415.

C’est en se fondant sur cette ordonnance du juge des référés du Tribunal Administratif que les deux parties antagonistes sollicitent du juge de l’expropriation un sursis à statuer.

Et en effet, dans ces conditions, la poursuite des opérations se rapportant à l’exercice du droit de préemption et notamment la fixation du bien préempté manquerait de base légale, aussi doit-il être sursis à statuer, dans l’attente de la décision que rendra le Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE, déjà saisi d’un recours en excès de pouvoir par la SCI TORONTO à l’encontre de la décision de préemption pour obtenir son annulation.

Il n’y a pas lieu en l’état de fixer le prix du bien objet de la préemption, ce prix pouvant d’ailleurs n’être jamais fixé si le Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE annule la décision de préemption qui constituait la base légale incontournable de toute la présente procédure.

SUR LA DEMANDE ETABLIE SUR LE FONDEMENT DES DISPOSITIONS

DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

En l’état de la procédure et vu qu’il est sursis à statuer sur la demande principale de fixation de la valeur du bien objet de la mesure de préemption, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande présentée par la SCI TORONTO sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

***

Statuant par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

SURSEOIT à statuer sur la fixation du prix du bien préempté, dans l’attente de la décision que rendra le Tribunal Administratif de CERGY PONTOISE, déjà saisi d’un recours en excès de pouvoir par la SCI TORONTO à l’encontre de la décision de préemption pour obtenir son annulation,

DÉBOUTE en l’état la SCI TORONTO du chef de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

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DIT que les dépens seront supportés par l’autorité expropriante.

Au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, le 18 juin 2021.

LE GREFFIER Judicial Judicial LE JUGE DE L’EXPROPRIATION die Pos

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GEPLS. QUE […]

☆ AP 124

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PROCES-VERBAL DE TRANSPORT

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RG N°21/15: ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

-SCI TORONTO

(parcelle […]

L’an Deux Mille Vingt et Un le 11 Mai

Gérard MOREL, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de PONTOISE, Juge de l’Expropriation du VAL D’OISE, désigné, pour la durée restant à courir, à compter du 2 septembre 2019 par ordonnance n°229/2019 en date du 30 août 2019 de
Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, et par ordonnance modificative n°266/2019 en date du 24 septembre 2019, en conformité des articles R 211-1 à R 211-2 du Code de l’Expropriation, assisté de Céline TERREAU, Greffière ;

Vu la procédure d’expropriation engagée par l’EPFIF;

Vu les offres de l’expropriant et le mémoire régulièrement notifié ;

Vu la requête en fixation d’indemnités formée le 19 mars 2021 par l’EPFIF;

Vu le Code de l’Expropriation;

Vu notre ordonnance en date du 30 mars 2021 fixant à ce jour le transport sur les lieux ;

Vu l’appel des parties auquel il a été procédé en la Mairie d’EZANVILLE appel auquel ont répondu :

M^e Louis CHEVALIER, assistant l’EPFIF

M^e AZOGUI Jonathan, assistant la SCI TORONTO

Mr Frédéric CHOLLET, commissaire du gouvernement

Nous arrivons sur le local concerné. Nous visitons le premier entrepôt qui est celui de la SCI TORONTO: il s’agit d’un commerce à l’enseigne « SCHMIDT cuisines, bains, rangements sur mesure ». Le commerce n’est plus exploité. Façade grise, avec enseigne traditionnelle des cuisines SCHMIDT. Sur les côtés, il y a de grandes vitrines actuellement fermées par un volet roulant et, au milieu, une double porte que l’on tire pour entrer dans le magasin. Nous pénétrons dans ce magasin qui est surtout un lieu d’exposition des cuisines SCHMIDT. A l’entrée il y a une immense cuisine grise, le modèle dit « Glamour ». Sur le côté, il y a une autre cuisine : le modèle

< Grand Luxe » et d’autres modèles exposés puisqu’il s’agit d’un hall d’exposition. Le sol est pavé de grands carreaux en carrelage gris. Le plafond est également en dalles noires avec de multiples spots d’éclairage et également des aérations lumineuses qui laissent passer la lumière naturelle. Sur la droite, après la première cuisine

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d’exposition, il y a un bureau destiné à accueillir la clientèle et probablement à monter les dossiers de commandes ou de création de financement. En tout, on dénombre quatre espaces destinés à accueillir la clientèle et à monter les dossiers xe de financement ou les commandes et il y a cinq à six cuisines exposées.

On m’indique que le local mesure 723m².

Au fond du magasin, il y a trois grands placards avec une porte vitrée et deux portes en bois stratifié comportant des étagères sur lesquelles sont stockées les catalogues SCHMIDT, mais ces placards doivent également servir de vestiaires pour les salariés. Il y a d’autres cuisines. On y voit des exemples de revêtement, toutes sortes d’échantillons destinés aux revêtements probablement des plans de travail de cuisine et autres et, dans le fond il y a un entrepôt, un espace jeux pour enfant avec une télévision et différents livres pour enfants. Il y a aussi quelques livres pour ^adultes et, plus loin, un entrepôt dans lequel se trouvent toutes sortes de cartons et du mobilier de cuisine probablement destiné à l’exposition ou au stockage. Cet espace qui n’est pas ouvert à la clientèle est également carrelé avec de grands carreaux noirs ; au plafond il y a du stratifié noir et des spots lumineux ainsi qu’une trappe, un vélux qui laisse passer la lumière naturelle : la trappe destinée à laisser passer la lumière est équipée d’une grille anti-intrusion significative des dangers encourus dans cet espace. Il y a également une pièce obscure dans laquelle sont stockés des meubles.

Il y a un bureau probablement destiné à la comptabilité. On y remarque un bureau pour une personne ainsi que différentes armoires, c’est là que sont conservées les factures. Le bureau n’a pas de lumière naturelle, seulement un éclairage artificiel.

Un autre grand bureau vide sert probablement au stockage des relevés bancaires.

Il y a également une cuisine probablement destinée aux salariés : on y voit une cafetière, un évier, différents rangements et un four micro-onde. La cuisine est en parfait état. Il y a un cumulus pour le chauffage et la cuisine se poursuit avec un couloir dans lequel sont stockées différentes étagères et des stocks poubelles. Il y a un petit local destiné à toute l’installation électrique. Il y a également des locaux sanitaires pour hommes et femmes. Et l’extrémité s’ouvre par une double porte qui est blindée et qui sert à sortir les poubelles, elle est équipée d’une barre de protection métallique, ce qui en dit dit long là aussi sur les dangers d’intrusion. Il y a également une partie où sont présentés deux modèles de salle de bains: lavabo et placards, installations sous le lavabo. En fait nous avons terminé la visite du local des cuisine

SCHMIDT qui fait 750m² mais là nous accédons à un deuxième local qui appartient également à la SCI TORONTO contrairement à ce qui avait été indiqué.

Ce deuxième local, de 750m², est loué à la société 3MS. On nous indique qu’il s’agit de déstockage donc ce local vend à peu près de tout en fonction des arrivages. Il n’est pas compartimenté comme celui de la société SCHMIDT, il est d’un seul tenant, carrelé de grands carreaux blancs au sol. Il y a des grilles qui protègent des éclairages lumineux. A l’entrée il y a un bureau sur lequel sont stockés toutes sortes d’outillages et de multiples cartons comprenant tout ce qui va être vendu, articles allant des poupées PLAYMOBIL aux bouteilles de coca-cola et autres boissons sucrées mais également des réfrigérateurs, des petites voitures, des tables, des machines à laver, laves-linge, etc… Il y a aussi de grands bacs de présentation dans lesquels est proposée de la vaisselle. Il y a même des vêtements pour femmes et pour enfants. Tout est relativement en désordre parce que le commerce n’est pas ouvert actuellement, peut-être en raison de la situation sanitaire. Aux trois quarts du magasin, il y a une cloison qui ferme l’accès au public et donne accès à une autre partie stockage. Cette partie-là est cimentée au sol. Le plafond est en poutres d’aluminium, c’est un lieu de stockage, autour d’immenses étagères métalliques sur lesquelles sont empilées des centaines de cartons avec tout ce qui est destiné à être présenté à la clientèle par la suite. Au plafond il y a du bardage métallique qu’on

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m’explique être du bac acier et il y a une seule ouverture, également protégée par une grille anti-agression. Une seule ouverture laisse passer la lumière naturelle. Il y a également au sol entre les étagères de multiples portants comportant des vêtements féminins qui seront destinés à la vente. Et au fond de cet entrepôt, une grande ouverture fermée par un rideau métallique permet de faire entrer les stocks de marchandises qui seront destinés à la vente. A l’extérieur, devant le local commercial, on me fait remarquer qu’il y a une vingtaine de places de parking destinées à la clientèle.

Les parties présentes sur les lieux ont été entendues en leurs explications.

En foi de quoi nous avons fait et clos le présent procès-verbal les jour, mois et an que dessus et avons signé avec le Greffier. piciaire

Judiciai LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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