La Troisième Chambre Civile

13/12/2024

N° Rôle: 22/01350

Affaire: Mme [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.

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La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, assistée de Carole DUCHENE, Greffière a rendu publiquement par décision contradictoire et en premier ressort le TREIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Camille LEAUTIER, Première Vice- Présidente

Madame Nawelle BABA-AISSA, Juge

Monsieur Grégoire PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 04 octobre 2024 devant Madame Nawelle BABA-AISSA, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

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DEMANDERESSE

Madame [X], [B] [J] [S]

domiciliée [Adresse 10]

Représentée par Maître Eric AZOULAY, membre de la SELARL FEDARC, Avocat au Barreau de Val d’Oise, demeurant [Adresse 14]

DEFENDEURS

Monsieur [F] [M],

domicilié [Adresse 11]

Madame [U] [K],

domiciliée [Adresse 6]

SCI O'45, Société civile immobilière au capital de 1 000,00 € immatriculée au RCS de

Pontoise sous le n° 882 496 755, dont le siège social est [Adresse 12] [Localité 17] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentés tous trois par Maître Elisabeth BOUYGUES, avocate postulante au Barreau du Val-d’Oise,

Assistés de Maître Sébastien DENEUX, Avocat au Barreau de Paris,

Le SDC [Adresse 3], Syndicat des copropriétaires dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 16]

([Localité 15], pris en la personne de son syndic en exercice, la Société FONCIA LACOMBE

[Localité 20], sise [Adresse 1] à [Localité 19], elle-même prise

en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Maître Delphine PINON, avocate postulante au Barreau du Val-d’Oise,

Assisté de Maître Olivia DAELMAN, Avocate au Barreau de Paris,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [G] est propriétaire non occupante d’un appartement situé au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] et [Adresse 13] à [Localité 18].

Le cabinet FONCIA LACOMBE est syndic de la copropriété.

Monsieur [F] [M] et madame [U] [K] étaient propriétaires d’un appartement situé au 2e étage avant de le vendre à la SCI O'45 le 1er juillet 2020. Monsieur [M] est le gérant de la SCI O'45.

Au début de l’année 2015, madame [G] s’est plainte de subir un dégât des eaux dans son appartement situé au premier étage et a régularisé une déclaration de sinistre, à ce titre, auprès de son assureur, la MAIF.

Parallèlement, le cabinet FONCIA, es qualité de syndic de l’immeuble litigieux a également régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble, la Compagnie GAN EUROCOURTAGE IARD, le 6 juillet 2015.

Dans le cadre de l’expertise amiable diligentée entre assureurs, il est apparu que les infiltrations d’eau subies par madame [G] avaient une origine privative, à savoir le défaut d’étanchéité des installations sanitaires dans l’appartement situé au deuxième étage de l’immeuble, alors propriété des consorts [M]/[K].

Le 8 juillet 2015, le syndic a demandé aux consorts [M]/[K] de lui faire parvenir la facture de remise en état de ses installations sanitaires.

Le 20 juillet 2025, monsieur [M] a attesté sur l’honneur que la fuite d’eau de la salle de bain avait bien été réparée.

Par courrier daté du 7 décembre 2015, madame [G] a alerté le syndic de la persistance des désordres d’infiltration, soulignant que ses voisins étaient restés sourds à ses différentes démarches.

Deux recherches de fuite ont été réalisées en 2016 face à la persistance des problèmes d’infiltration chez madame [G].

Madame [G] a assigné les consorts [M]/[K] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 18] (ci-après dénommé « SDC »), le 29 janvier 2019 devant le juge des référés aux fins d’obtenir la désignation d’un expert.

Par ordonnance de référé du 5 avril 2019,

monsieur [A] a été désigné à cet effet.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la S.C.I O'45 par ordonnance de référé en date du 24 mars 2021.

Monsieur [A] a déposé son rapport le 27 juillet 2021.

Par actes d’huissier de justice du 24 février 2022 et du 2 mars 2022, madame [G] a respectivement assigné le SDC [Adresse 7] ainsi que la SCI O'45, monsieur [F] [M] et madame [U] [K] devant le présent tribunal.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RVPA le 14 juin 2023, Madame [G] demande, aux visas des articles 544, 1240 et 1241 du code civil de :

« – RECEVOIR Madame [X] [J] [S] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

➢ CONDAMNER solidairement Monsieur [F] [M], Madame [U] [K] et la SCI O'45 à payer à Madame [J] [S] la somme de 7.368,59 € TTC de dommages et intérêts au titre de son entier préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;

➢ CONDAMNER solidairement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] d’une part, et Monsieur [F] [M], Madame [U] [K] et la SCI O'45 solidairement entre eux, d’autre part, à payer à Madame [J] [S] la somme de 12.600 €, au titre de son entier préjudice immatériel, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;

➢ CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], Monsieur [F] [M], Madame [U] [K] et la SCI O'45 d’autre part à payer chacun à Madame [J] [S] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;

➢ ASSORTIR l’ensemble de ces condamnations du bénéfice de l’anatocisme ;

➢ DISPENSER Madame [J] [S] de toutes dépenses liées à la condamnation dont fera l’objet le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

➢ CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] BAINS, Monsieur [F] [M], Madame [U] [K] et la SCI O'45 aux entiers dépens, incluant le coût des deux procédures de référé et de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Eric AZOULAY, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RVPA le 17 octobre 2023, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] formule les demandes suivantes :

—  Constater que les désordres subis par Madame [O] [Z] et les préjudices matériels et immatériels qui en découlent trouvent leur origine exclusive dans une partie privative de l’immeuble,

— Constater que les désordres subis par Madame [O] [Z] et les préjudices matériels et immatériels qui en découlent ne trouvent pas leur origine dans une partie commune de l’immeuble.

En conséquence,

— Débouter purement et simplement Madame [X] [O] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8],

— Débouter Madame [K], Monsieur [M] et la S.C.I O'45 de leurs demandes tendant à voir leur responsabilité limitée à 40% au titre du préjudice financier et 50% du préjudice immatériel,

— Débouter Madame [K], Monsieur [M] et la S.C.I O'45 de leur demande formée au titre des frais irrépétibles,

— Condamner In solidum Madame [K], Monsieur [M] et la S.C.I O'45 à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 13], la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

— Condamner In solidum Madame [K], Monsieur [M] et la S.C.I O'45 aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Delphine PINON, aux offres de droit ».

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RVPA le 15 février 2023, la SCI O'45, monsieur [M] et madame [K] demandent de :

« – RECEVOIR Monsieur [F] [M], Madame [U] [K] ainsi que la société O'45 en leurs conclusions

A titre principal

— DEBOUTER Madame [O] [Z] de ses demandes telles que dirigées à l’encontre des

consorts [K], [M], et de la SCI O'45.

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 16] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

A titre subsidiaire

— LIMITER la responsabilité consorts [K], [M], et de la SCI O'45 à 40 % au titre des préjudices financiers et 50 % au titre des préjudices immatériels, celui-ci ne pouvant dépasser le montant de 2 655 €

— CONDAMNER in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

A titre très subsidiaire

— STATUER ce que de droit sur les préjudices financiers et immatériels de Madame [O] [Z] en le ramenant à de plus justes proportions

— CONDAMNER in solidum les demandeurs au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024, fixant la date des plaidoiries au 4 octobre 2024, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS

Sur les responsabilités encourues

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La demanderesse estime que le syndicat des copropriétaires, les consorts [K]/[M] et la SCI O'45 sont responsables des préjudices qu’elle a subis.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les dégradations constatées chez madame [G] trouvent leur origine dans les différents dégâts des eaux survenus, provenant du logement de la SCI O'45 et provoquées par :

Des défauts d’étanchéité du joint silicone en périphérie de la baignoire ou de sa paillasse,Un raccord fuyard constituant le raccordement privatif du logement de la SCI O'45 sur la chute d’eaux usées communes.

L’expert retrace la chronologie des différents dégâts des eaux subis par la demanderesse de la manière suivante :

Le premier dégât des eaux est survenu en janvier 2015 en raison d’un défaut d’étanchéité des installations sanitaires.Le deuxième dégât des eaux est apparu aux alentours de juillet 2015 en raison d’un défaut d’étanchéité de la paillasse au droit de la baignoire.Le troisième dégât des eaux est apparu en novembre 2016 en raison d’un défaut d’étanchéité du joint silicone en périphérie de la baignoire.Le quatrième dégât des eaux est apparu en février 2017 en raison d’un défaut d’étanchéité de la chute d’eau commune provenant du niveau supérieur. Lors de son intervention, la société CJC, mandatée par le syndic, a constaté la présence d’un raccord métallique de type « Bourdin » équipant le raccordement de l’installation privative de l’appartement de la SCI O'45 sur la chute des eaux usées communes.Le cinquième dégât des eaux est apparu en mai 2018 en raison d’un défaut d’étanchéité du raccord Bourdin ainsi que d’un défaut d’étanchéité du joint silicone en périphérie de la baignoire et de sa paillasse.

En outre, l’expert note que c’est probablement à l’occasion des travaux de rénovation de la salle de bain du logement de la SCI O'45 en 2017 que les tuyauteries d’évacuation ont été manipulées, provoquant la fissuration de l’écrou du raccord « Bourdin » et que le raccordement de l’installation privative du logement de la SCI O'45 sur la chute commune ne permettra pas un raccordement pérenne d’où un risque d’apparition d’une nouvelle source d’infiltration d’eau à brève échéance.

L’expert ajoute que l’absence de réaction des occupants du logement de la SCI O'45 aux mises en demeure de madame [G] a été un facteur aggravant de ces désordres.

Il considère, enfin, que « le syndic de copropriété n’a pas non plus joué un rôle moteur dans ce litige, il est vrai que des entreprises ont été missionnées pour des recherches de fuites, mais on pourra toutefois leur reprocher de ne pas avoir abonder dans le sens de madame [G] (…), le syndic s’est placé comme spectateur de la situation (…) ».

En conséquence, l’inertie des consorts [K]/[M] et de la SCI O'45 est à l’origine des dégâts des eaux successifs subis par madame [G] qui ne sauraient se dégager de leur responsabilité délictuelle en soutenant que la vétusté de la colonne d’eaux usées serait peut-être à l’origine de ces dégâts des eaux dans la mesure où elle n’est pas du tout corroborée par l’expert.

Les éléments soumis à appréciation ne permettent pas d’engager la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires, qui n’est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qu’autant que ceux-ci aient leur origine dans les parties communes – ce qui n’est pas le cas en l’espèce, en raison des agissements du syndic, la société FONCIA qui n’a pas été attraite dans la cause, ni au stade du référé ni au fond.

L’argument avancé par madame [G] selon lequel le syndic agit en qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires de sorte que celle-ci est bien fondée à agir contre le syndicat des copropriétaires à charge pour lui de se retourner contre le syndic est inopérant. Le syndicat des copropriétaires doit donc être mis hors de cause.

Sur la demande en réparation du préjudice matériel de madame [G]

L’expert a validé les travaux de reprise pour un montant total de 7.064,04 euros TTC comprenant les postes suivants :

Travaux d’assèchement du logement de madame [G] : 3.240 euros TTC,Facture EDF afférente aux travaux d’assèchement : 218,21 euros TTC,Remplacement miroir : 295,27 euros TTC,Remplacement mitigeur de douche : 415,80 euros TTC,Travaux de réfection des plafonds et murs : 2.895,12 euros TTC.

Madame [G] apporte la preuve de ce que le dernier poste de préjudice s’est avéré plus onéreux en raison de la hausse des prix des matériaux et a coûté 3.199,40 euros TTC.

En conséquence, les consorts [M]/[K] et la SCI O'45 doivent être condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 7.368,59 euros TTC en réparation de son préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en réparation du préjudice immatériel de madame [G]

Madame [G] expose avoir subi un préjudice de jouissance dans la mesure où elle n’a pas pu louer son bien.

Les consorts [M]/[K] et la SCI O'45 contestent ce préjudice, estimant que les désordres dont madame [G] se plaint sont limités tant dans leur ampleur (pièces secondaires) que dans la durée puisque le taux d’humidité n’était déjà plus significatif en septembre 2019.

Sur ce, l’expert valide la demande de madame [G] tendant à admettre une privation de jouissance d’une surface de 10m² dans un appartement ayant une valeur locative de 1500 euros par mois. Il fixe le point de départ du préjudice de jouissance au 31 janvier 2015 et sa fin au 30 juin 2021 (soit 77 mois).

Madame [G] indique qu’il a fallu attendre que ses nouveaux voisins engagent à leurs frais des travaux pour supprimer les infiltrations et que la durée de son préjudice de jouissance est de 84 mois. Toutefois, elle n’en justifie pas.

Dès lors, les consorts [M]/[K] et la SCI O'45 doivent être condamnés à verser à madame [G] la somme de 11.550 euros (150 euros x 77 mois) au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dispense de madame [G] de toutes dépenses liées à la condamnation du SDC

Le SDC ayant été mis hors de cause, cette demande est sans objet.

Sur les mesures relatives aux frais du procès et à l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il convient par conséquent de condamner monsieur [M], madame [K] et la SCI O'45 aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Eric Azoulay et Maître Delphine Pinon.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de madame [O]-[Z] et du SDC l’intégralité de leurs frais irrépétibles. Il convient donc de condamner monsieur [M], madame [K] et la SCI O'45 à leur payer la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

MET HORS DE CAUSE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18] ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [M], madame [U] [K] et la SCI O'45 à verser à madame [X] [G] la somme de 7.368,59 euros TTC en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [M], madame [U] [K] et la SCI O'45 à verser à madame [X] [G] la somme de 11.550 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DIT que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation, avec la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [M], madame [U] [K] et la SCI O'45 à verser à madame [X] [G] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [M], madame [U] [K] et la SCI O'45 à verser syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Enghien-les-Bains la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [M], madame [U] [K] et la SCI O'45 aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière Madame LEAUTIER,

Première Vice- Présidente