TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/05344 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOMN

Minute : 25/312

S.A. TOIT ET JOIE

Représentant : M^e Jean-bernard BOSQUET-DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0242

C/

Monsieur [R] [C]

Madame [J] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. TOIT ET JOIE, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-bernard BOSQUET-DENIS, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

La SA D’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] un logement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, la SA D’HLM TOIT ET JOIE a fait signifier à Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7757,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 21 mars 2024 reçue le 25 mars 2024 la SA D’HLM TOIT ET JOIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la SA D’HLM TOIT ET JOIE a fait assigner Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] au paiement des sommes suivantes :9227,79 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 31 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 pour la somme de 7757,47 euros et à compter de l’assignation en date du 10 juin 2024 pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés au demandeur et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par Huissier de Justice), 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 juin 2024.

À l’audience du 16 janvier 2025, la SA D’HLM TOIT ET JOIE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15.432,61 euros arrêtée au 6 janvier 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus.

La SA D’HLM TOIT ET JOIE soutient, que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM TOIT ET JOIE souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant puisque le dernier règlement date du 28 juin 2023.

Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’existence du contrat de location :

Aux termes de l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

Il résulte de l’article 1375 du Code civil, l’acte sous signature privée qui constate un contrat synallagmatique ne fait preuve que s’il a été fait en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Selon les articles 1361 et 1362 du Code civil, les règles relatives à la preuve par écrit reçoivent exception lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit, soit tout acte par écrit émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué, corroboré par un autre moyen de preuve ; que peuvent être considérées par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées, notamment du commandement de payer, signifié à l’adresse du logement, de l’assignation signifiée également à cette adresse, et des observations des parties à l’audience, que l’existence d’un contrat de location liant Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] et la SA D’HLM TOIT ET JOIE, portant sur le logement et ses accessoires situés [Adresse 2] est établie.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du commandement de payer délivré le 27 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 6 janvier 2025 que la SA D’HLM TOIT ET JOIE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 15432,61 euros, au titre des sommes dues au 6 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 sur la somme de 7757,47 euros, de l’assignation du 10 juin 2024 sur la somme de 1470,32 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 15432,61 euros selon décompte au 6 janvier 2025.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 10 juin 2024, date de l’assignation.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre à compter de cette date et il convient dès lors de fixer, une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

En l’absence du contrat de location, ou d’un contrat de location écrit postérieur, il n’y a pas lieu de faire référence aux clauses du bail, et il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation, à compter du mois de février 2025 à la somme de 778.311 euros, correspondant au loyer actuel, augmenté des charges locatives, que les locataires devront payer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM TOIT ET JOIE aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la SA D’HLM TOIT ET JOIE d’une part, et Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 10 juin 2024,

DIT que Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] à compter du 10 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 778.311 euros,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 15432,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 27 mars 2024 sur la somme de 7757,47 euros, de l’assignation du 10 juin 2024 sur la somme de 1470,32 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter de l’échéance de février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [C] et Madame [J] [Y] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE