PREMIERE CHAMBRE

05 Décembre 2024

N° RG 24/01786 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NWLL

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la Société VERTFONCIE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 503 024 572, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. [T], dont le siège social est sis [Adresse 1], défaillante

— -==o0§0o==--

Par acte d’huissier en date du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires De l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société VERTFONCIE a fait assigner devant ce tribunal la société civile immobilière [T] afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  10 715,11 euros pour la période du 1er avril 2019 au 1er avril 2024 se décomposant comme suit : 10 140,11 euros au titre des charges de copropriété non payées et 575 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2023,

— la capitalisation des intérêts,

—  4000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation aux dépens.

Régulièrement assignée à étude, la société civile immobilière [T] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 27 juin a fixé l’affaire au 17 octobre 2024 pour dépôt de dossier. La décision a été mise en délibéré au 05 décembre 2024 ;

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un extrait cadastral dont il résulte que la société civile immobilière [T] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, for-mant les lots 202, 206, 207, un extrait Kbis, les statuts de la SCI,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— un jugement de la première chambre civile du tribunal de Pontoise du 24 juin 2014 déboutant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, un arrêt de la cour d’appel du 1er fé-vrier 2016 infirmant le jugement et condamnant la partie défenderesse à payer la somme de 14 868,98 au titre des charges de copropriété et des frais au 8 octobre 2015, outre une somme à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’acte de signification de l’arrêt, un jugement de la première chambre civile du tribunal de Pontoise du 13 septembre 2018 condamnant les consorts [T], à proportion de leurs parts respectives dans le capital de la société civile immobilière [T] à payer 20 868,98 euros au titre des charges de copropriété, un commandement de payer valant saisie immobilière du 10 décembre 2021, un juge-ment de désistement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise du 10 janvier 2023, un commandement de payer valant saisie immobilière du 11 février 2022, un jugement du tribunal d’instance de Pontoise du 14 mai 2019 condamnant la partie défenderesse à payer la somme de 3897,51 euros au titre des charges dues jusqu’au premier trimestre 2019 inclus, une signification dudit jugement par commissaire de justice du 2 juillet 2019,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure du 28 juillet 2023 mentionnant un montant de 28 424,89 euros,

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10140,11 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N’entrent pas dans les « frais nécessaires » au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, les frais de l’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat et les relances postérieures à l’assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d’opposition entre les mains du notaire et ceux d’inscription d’hypothèque légale.

Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 38 euros correspondant à une mise en demeure, les autres frais étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette, l’augmentent artificiellement et n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité.

Il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 178,11 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2019 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l’article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence du défendeur a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion et ce, d’autant plus qu’il ne s’agit pas de la première procédure diligentée à son encontre ainsi qu’il résulte de l’arrêt de la cour d’appel du 1er février 2016, du jugement de la première chambre civile du tribunal de Pon-toise du 13 septembre 2018 et du jugement du tribunal d’instance de Pontoise du 14 mai 2019.

Il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière [T] à verser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société civile immobilière [T], partie qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente déci-sion.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société civile immobilière [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

—  10 178,11 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2019 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023 ;

—  4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

Condamne la société civile immobilière [T] aux dépens.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 05 décembre 2024

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS