TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e GURFEIN (C1959)

M^e DELANNOY (A0292)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/04172

N° Portalis 352J-W-B7I-C4NSR

N° MINUTE : 1

Assignation du :

26 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AJA (RCS de [Localité 5] 530 080 514)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1959

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. POURTALES (RCS de [Localité 5] 453 888 745)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Virginie DELANNOY de l’A.A.R.P.I. PREMIÈRE LIGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0292

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 24/04172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NSR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 07 Octobre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort ne pouvant être frappé d’appel qu’avec le jugement statuant sur le fond

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2018, la S.A.R.L. POURTALES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AJA des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3]) pour une durée de 9 ans à compter du 15 novembre 2018 moyennant un loyer principal annuel de 110.000 euros, pour l’exercice exclusif de l’activité de « restaurant haut de gamme à l’exclusion de la restauration rapide et à emporter ». Pour la période du 15 novembre 2018 au 14 novembre 2019, le loyer annuel est fixé à la somme de 105.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 17 septembre 2019, la S.A.R.L. POURTALES a fait délivrer à la S.A.R.L. AJA un commandement d’avoir à payer la somme de 55.104,76 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêtés au 3ème trimestre 2019 inclus et du coût du présent acte, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 18 décembre 2019, la S.A.R.L. POURTALES a fait délivrer à la S.A.R.L. AJA un commandement d’avoir à payer la somme de 47.001,57 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêtés au 4ème trimestre 2019 inclus et du coût du présent acte, visant la clause résolutoire.

Par actes extrajudiciaires du 11 septembre et 15 septembre 2020, la S.A.R.L. POURTALES a fait délivrer à la S.A.R.L. AJA deux commandements d’avoir à payer la somme de 104.297,33 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges, de la clause pénale contractuelle, des intérêts échus et du coût du présent acte, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 7 février 2023, la S.A.R.L. POURTALES a fait délivrer à la S.A.R.L. AJA un commandement d’avoir à payer la somme de 292.893,67 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêtés au 29 décembre 2022, de la clause pénale contractuelle, des intérêts échus et du coût du présent acte, visant la clause résolutoire.

Par acte sous seing privé du 23 mars 2023, la S.A.R.L. POURTALES et la S.A.R.L. AJA ont conclu un protocole transactionnel afin de mettre fin à leur différend et aux termes duquel il a été convenu de ramener et de fixer la dette locative de la S.A.R.L. AJA envers la S.A.R.L POURTALES au titre des loyers, charges et accessoires du bail à la somme forfaitaire, globale et définitive de 100.000 euros T.T.C. ; la S.A.R.L. AJA a reconnu être débitrice de la somme de 204.502,80 euros T.T.C. au titre des loyers, charges et accessoires du bail ; la S.A.R.L. POURTALES a accepté recevoir de la S.A.R.L. AJA la somme de 100.000 euros T.T.C. pour solde de tout compte des sommes dues ; la S.A.R.L. POURTALES a accepté consentir un abandon de créances à hauteur de 104.502,80 euros T.T.C. avec effet au 1er avril 2023 ; la S.A.R.L. POURTALES a renoncé expressément et irrévocablement à faire produire des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la S.A.R.L. AJA le 7 février 2023 et a renoncé plus généralement à se prévaloir des clauses résolutoires contenues dans le bail en raison de tout défaut de paiement à échéance des termes de loyers, charges ou accessoires dont le fait générateur serait antérieur à la date du 1er janvier 2023.

Par acte sous seing privé du 24 mai 2023, la S.A.R.L. POURTALES et la S.A.R.L. AJA ont conclu un avenant à leur contrat de bail avec effet à compter du 1er avril 2023 jusqu’au 14 novembre 2027 aux termes duquel la S.A.R.L. POURTALES a notamment accepté à titre exceptionnel et intuitu personae que la S.A.R.L. AJA paye le loyer hors taxes et hors charges mensuellement et d’avance jusqu’à l’échéance contractuelle du bail.

Il est stipulé qu’en cas de prolongation tacite ou de renouvellement du bail, les modalités originelles de paiement, à savoir par trimestre et d’avance, s’appliqueront sans réserve et que si au cours du présent bail, la S.A.R.L. AJA venait à ne plus régler intégralement et à échéance les loyers, charges, taxes et accessoires, ces modalités exceptionnelles de paiement ne s’appliqueront plus de sorte que le loyer sera à nouveau payable par trimestre et d’avance.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 18 octobre 2023, la S.A.R.L. POURTALES a mis en demeure la S.A.R.L. AJA de lui payer la somme de 204.757,57 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges dans un délai de trente jours et de cesser l’occupation des parties communes de l’immeuble dans un délai de quinze jours.

Par lettre officielle en date du 18 octobre 2023, la S.A.R.L. AJA, par l’intermédiaire de son conseil, a indiqué à la S.A.R.L. POURTALES qu’elle a manqué à son obligation de délivrance compte tenu des travaux de ravalement de façades et de couverture réalisés dans l’immeuble l’empêchant d’exploiter normalement son activité de restaurant, et a sollicité une remise de 75 % du loyer à compter d’août 2023 jusqu’à la fin des travaux.

Par lettre officielle en date du 9 novembre 2023, la S.A.R.L. POURTALES, par l’intermédiaire de son conseil, a notamment refusé de faire droit à la demande de la S.A.R.L. AJA, considérant qu’elle n’était pas justifiée ni dans son quantum ni son principe.

Par lettre officielle en date du 12 décembre 2023, la S.A.R.L. AJA, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la S.A.R.L. POURTALES de faire cesser des désordres résultant des travaux de ravalement de façades et de couverture réalisés dans l’immeuble et plus particulièrement d’une fuite d’eau résultant d’un échafaudage « parapluie ».

Par lettre officielle en date du 14 décembre 2023, la S.A.R.L. POURTALES, par l’intermédiaire de son conseil, a informé la S.A.R.L. AJA de la dépose de l’échafaudage « parapluie » litigieux et l’a invité de déposer le store installé par cette dernière en violation des clauses du bail avant le 31 décembre 2023 et de cesser sans délai l’occupation illicite des parties communes de l’immeuble.

Par acte extrajudiciaire du 25 janvier 2024, la S.A.R.L. POURTALES a fait délivrer à la S.A.R.L. AJA un commandement d’avoir à payer la somme de 109.237,09 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêtés au 18 décembre 2023, de la clause pénale contractuelle, des intérêts échus et du coût du présent acte, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2024, la S.A.R.L. AJA a assigné la S.A.R.L. POURTALES devant la présente juridiction, aux fins essentielles de la voir condamner à lui verser la somme de 58.000 euros à titre de dommages et intérêts pour réfaction de loyer en raison de troubles de jouissance et la somme de 103.477 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice d’exploitation.

Par acte extrajudiciaire du 6 mai 2024, la S.A.R.L. POURTALES a fait délivrer à la S.A.R.L. AJA un commandement d’avoir à payer la somme de 80.224,55 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges, de la clause pénale contractuelle, des intérêts échus et du coût du présent acte, visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire et a désigné Maître [L] [V] en qualité de médiateur. La mesure de médiation n’a pas permis aux parties de trouver un accord et de mettre fin à leur différend.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, la S.A.R.L. AJA demande au tribunal de :

« A titre principal :

JUGER que les conditions requises pour l’application de la clause résolutoire du bail commercial ne sont pas réunies ;

A titre subsidiaire :

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire, accorder 24 mois de délais de grâce à la société AJA pour s’acquitter des loyers et provisions sur charges restant dus ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société POURTALES à verser à la société AJA la somme de 58.000 € à titre de dommages-intérêts pour réfaction de loyer en raison des troubles de jouissance ;

CONDAMNER la société POURTALES à verser à la société AJA la somme de 103.477 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice d’exploitation ;

CONDAMNER la société POURTALES à verser à la société AJA la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société POURTALES aux entiers dépens

DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. »

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la S.A.R.L. POURTALES demande au tribunal, aux visas des articles 1104, 1217, 1224 et suivants, 1231-5, 1231-6, 1343-1, 1343-2, 1728 et 1741 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce de

« – JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la société AJA ;

— DEBOUTER la société AJA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— PRONONCER l’acquisition de la clause résolutoire et consécutivement la résiliation de plein droit du bail du 27 septembre 2018 à la date du 25 février 2024 ;

— CONDAMNER la société AJA à payer à la société POURTALES la somme de 167.839,44 € arrêtée au 30 avril 2025 correspondant au principal et à l’indemnité forfaitaire contractuelle de 5 %, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal majoré de cinq (5) points à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 janvier 2024 et ORDONNER la capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour plus d’une année ;

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 24/04172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4NSR

— ORDONNER l’expulsion de la société AJA et de tous occupants de son chef et tous biens mobiliers des locaux loués sis [Adresse 2] avec si nécessaire le concours de la force publique ainsi que la séquestration de tous meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués à ses frais, risques et périls dans les conditions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécutuon ;

— CONDAMNER la société AJA à payer à la société POURTALES à titre d’indemnité d’occupation une somme équivalente au double du dernier loyer, des charges et taxes en sus et ce, jusqu’à la libération effective des locaux loués par restitution des clés à la société POURTALES ou par expulsion ;

— ORDONNER la réévaluation de l’indemnité d’occupation ainsi fixée automatiquement suivant la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publiée par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision prononçant la résiliation, dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre de la société AJA devait se prolonger au-delà d’un délai d’un an à compter du jugement à intervenir prononçant la résiliation du bail et CONDAMNER la société AJA au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi réévaluée ;

— ORDONNER que le dépôt de garantie versé par la société AJA reste intégralement acquis à la société POURTALES ;

— CONDAMNER la société AJA à payer à la société POURTALES la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société AJA aux entiers dépens dont le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire et l’état d’endettement ;

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 14 mai 2025, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 7 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 7 octobre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la révocation d’office de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 803 du même code, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il ressort tant du message adressé par RPVA par le conseil de la S.A.R.L. AJA en date du 28 novembre 2025 que des vérifications opérées par la présente juridiction que par jugement en date du 27 novembre 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la S.A.R.L. AJA, la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [W] [K] étant désignée en qualité de mandataire judiciaire avec mission d’assistance et la S.E.L.A.R.L. DETROIT prise en la personne de Maître [X] [D] en qualité d’administrateur judiciaire.

Force est de constater que cette ouverture d’une procédure collective constitue une cause grave postérieure à l’ordonnance de clôture en date du 14 mai 2025, dès lors que de ce fait, les droits et actions des parties s’en trouvent affectés.

En conséquence, il convient de révoquer d’office l’ordonnance de clôture en date du 14 mai 2025.

Sur l’interruption de l’instance

Aux termes des dispositions des premier et quatrième alinéas de l’article 369 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par : l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

En outre, en vertu des dispositions des trois premiers alinéas du I de l’article L. 622-21 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions de l’article L. 631-14, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1°) à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2°) à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

En l’espèce, dans la mesure où dans ses conclusions, la S.A.R.L. POURTALES forme à l’encontre de la S.A.R.L. AJA des demandes reconventionnelles d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement de sommes d’argent et de condamnation de cette dernière en paiement de sommes d’argent, et dès lors qu’il est établi que par jugement en date 27 novembre 2025, le tribunal des activités économiques de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de cette société, force est de constater que la présente instance se trouve interrompue depuis cette date.

En conséquence, il convient de constater l’interruption de l’instance engagée par la S.A.R.L. AJA.

Sur la poursuite de la procédure

Aux termes des dispositions de l’article 373 du code de procédure civile, l’instance peut être volontairement reprise dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense. À défaut de reprise volontaire, elle peut l’être par voie de citation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 376 du même code, l’interruption de l’instance ne dessaisit pas le juge. Celui-ci peut inviter les parties à lui faire part de leurs initiatives en vue de reprendre l’instance et radier l’affaire à défaut de diligences dans le délai par lui imparti.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 622-22 du code de commerce, applicables en matière de redressement judiciaire conformément aux dispositions de l’article L. 631-14, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, dans la mesure où dans ses conclusions, la S.A.R.L. POURTALES forme à l’encontre de la S.A.R.L. AJA des demandes reconventionnelles d’acquisition de la clause résolutoire et de paiement de sommes d’argent, il y a lieu de renvoyer l’affaire à la mise en état afin qu’elle produise à la présente juridiction une copie de sa déclaration de créance et procède à la mise en cause des organes de la procédure collective, à défaut d’intervention volontaire de ces derniers.

En conséquence, il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 15 avril 2026 en faisant injonction à la S.A.R.L. POURTALES de produire une copie de sa déclaration de créance et de faire assigner en intervention forcée la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [W] [K] étant désignée en qualité de mandataire judiciaire avec mission d’assistance et la S.E.L.A.R.L. DETROIT prise en la personne de Maître [X] [D] en qualité d’administrateur judiciaire, en l’absence d’intervention volontaire de ces dernieres, à défaut de quoi l’affaire fera l’objet d’une radiation.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ne pouvant être frappé d’appel qu’avec le jugement statuant sur le fond,

RÉVOQUE d’office l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 14 mai 2025,

CONSTATE l’interruption de l’instance engagée par la S.A.R.L. AJA à l’encontre de la S.A.R.L. POURTALES,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 3ème section du 15 avril 2026 à 11h30,

ENJOINT à la S.A.R.L. POURTALES de produire une copie de sa déclaration de créance et, en l’absence d’intervention volontaire, de faire assigner en intervention forcée la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [W] [K] étant désignée en qualité de mandataire judiciaire avec mission d’assistance de la S.A.R.L. AJA et la S.E.L.A.R.L. DETROIT prise en la personne de Maître [X] [D] en qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. AJA en vue de l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 3ème section du 15 avril 2026 à 11h30, à défaut de quoi l’affaire fera l’objet d’une radiation,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

RÉSERVE les dépens.

Fait et jugé à [Localité 5] le 10 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA