DU 04 Avril 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01151 – N° Portalis DB3U-W-B7I-ODFE

Code NAC : 72I

Syndicat de l’immeuble formant la copropriété PRINCIPAL FLANADES 107 représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE

C/

SCI EWAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LE JUGE : Sylvain THONIER, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat de l’immeuble formant la copropriété PRINCIPAL FLANADES 107 représenté par son syndic en exercice la SAS SEGINE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pascal PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100, et M^e Philippe FIELOUX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

SCI EWAN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 25 février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 04 Avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, le SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIETE BUREAUX PRINCIPAL FLANADES 107 située aux [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION DU NORD EST SEGINE, (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), a fait assigner selon les modalités de la procédure accélérée au fond, la SCI EWAN devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Condamner la SCI EWAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 249,74 euros au titre des charges de copropriété restant dues, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024,Condamner la SCI EWAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 049,60 euros au titre des frais déboursés par lui, avec intérêts au taux légal à compter de l’expiration d’un délai de trente jours figurant dans la mise en demeure datée du 8 juin 2024, et pour le surplus à compter de l’assignation et ce, avec capitalisation jusqu’à la date de son complet versement,Condamner la SCI EWAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner la SCI EWAN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1812 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil,Condamner la SCI EWAN aux entiers dépens,Rappeler l’exécution provisoire de la présente décision.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 février 2025 à laquelle la SCI EWAN, citée par remise de l’acte à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Le SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIETE BUREAUX PRINCIPAL FLANADES 107 maintient ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

L’article 839 du code de procédure civile dispose que « Lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1 ».

Aux termes de l’article 481-1 du code de procédure civile, « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours ».

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriétés

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

L’article 14-1 du même texte précise que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, au soutien de sa demande, le relevé de propriété du copropriétaire de la SCI EWAN, et le règlement de copropriété établissant que la propriété de la SCI EWAN dépend d’un immeuble soumis au statut de la copropriété (lot 0107328).

Le syndicat des copropriétaires verse également les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ainsi que les appels de fonds et appels sur budget et les différentes mises en demeure et relances adressées à la SCI EWAN.

En outre, le syndicat des copropriétaires a délivré le 11 avril 2024, par acte de commissaire de justice remis à l’étude, une sommation de payer les charges de copropriétés à l’encontre de la SCI EWAN, portant sur la somme principale de 1629,10 euros, outre la somme de 126,19 euros correspondant au coût de l’acte.

La SCI EWAN, régulièrement citée et non comparante, n’a pas fait valoir d’argument en contradiction. Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que la SCI EWAN a réglé les sommes réclamées dans la sommation de payer dans le délai de trente jours à compter de sa signification.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI EWAN à payer la somme de 2 249,74 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriétés impayées.

Sur la demande de condamnation au titre des frais de recouvrement déboursés par le syndicat des copropriétaires

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse à l’appui de sa demande les factures relatives aux mises en demeure, relances et enfin de la sommation de payer du 11 avril 2024, pour un total de 1 049,60 euros.

La SCI EWAN, régulièrement citée et non comparante, n’a pas fait valoir d’argument en contradiction.

Il convient donc de condamner la SCI EWAN à payer la somme de 1 049,60 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais déboursés restant à sa charge.

Sur la demande indemnitaire

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires soutient sa demande de dommages et intérêts sur le préjudice financier qu’il subit en raison de l’absence de règlement des sommes dues par la SCI EWAN, notamment par le règlement de frais de gestion non compris dans les dépens.

La carence de la SCI EWAN a causé au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il convient en conséquence de condamner la SCI EWAN à verser la somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SCI EWAN, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, dont le coût de la sommation de payer de 126,19 euros.

Il convient par ailleurs de condamner la SCI EWAN, partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 812 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action du SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIETE BUREAUX PRINCIPAL FLANADES 107, représenté par son syndic en exercice la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION DU NORD EST SEGINE,

CONDAMNE la SCI EWAN à payer au SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIETE BUREAUX PRINCIPAL FLANADES 107, représenté par son syndic en exercice la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION DU NORD EST SEGINE, la somme de 2 249,74 euros au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 ;

CONDAMNE la SCI EWAN à payer au SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIETE BUREAUX PRINCIPAL FLANADES 107, représenté par son syndic en exercice la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION DU NORD EST SEGINE, la somme de 1 049,60 euros au titre des frais déboursés restant à sa charge, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 ;

CONDAMNE la SCI EWAN à payer au SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIETE BUREAUX PRINCIPAL FLANADES 107, représenté par son syndic en exercice la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION DU NORD EST SEGINE, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI EWAN à payer au SYNDICAT DE L’IMMEUBLE FORMANT LA COPROPRIETE BUREAUX PRINCIPAL FLANADES 107, représenté par son syndic en exercice la SOCIETE D’ETUDES ET DE GESTION DU NORD EST SEGINE, la somme de 1 812 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE la SCI EWAN au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

Et le jugement est signé par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT