04 Avril 2025

RG N° 25/00381 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OGUO

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [C] [K]

C/

S.A. SEQENS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [C] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Carline CREMINON, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. SEQENS

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 07 Mars 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 04 Avril 2025.

La présente décision a été rédigée par [U] [Y], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 17 janvier 2025, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [C] [K], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 5] à SOISY SOUS MONTMORENCY (95230), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 27 décembre 2024 à la requête de la S.A. d'[Adresse 11].

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 mars 2025.

M. [C] [K], représenté par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de ses difficultés financières en lien avec ses arrêts de travail successifs, sa situation de handicap, son suivi médical intensif, la garde alternée mise en place pour ses enfants mineurs et ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il expose qu’il a reçu trois propositions de logement de son bailleur qui n’étaient pas adaptées à son handicap. Il fait valoir que la dette locative a été en grande partie apurée.

La S.A. d’HLM SEQENS, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées au l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 1 996,17 euros et soutient que les revenus du demandeur ne lui permettent pas de régler l’indemnité d’occupation. Elle expose que M. [C] [K] a refusé les propositions de logement qui lui ont été faites, alors même que la dernière proposition de logement était adaptée tant à sa situation financière qu’à son handicap. Elle réclame 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite que l’octroi des délais soit conditionné au paiement mensuel de l’indemnité d’occupation et/ou provision sur charges.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 25 novembre 2024 par le tribunal de proximité de MONTMORENCY, contradictoire, qui a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2015 sont réunies à la date du 14 avril 2024,

— autorisé l’expulsion de M. [C] [K], deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamné M. [C] [K] à payer la somme de 8 993,39 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette décision a été signifiée le 27 décembre 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [C] [K] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

M. [C] [K] dispose de revenus mensuels de 2 160 euros correspondant à son salaire et aux allocations familiales. Il exerce les fonctions d’agent d’exploitation depuis le 25 octobre 2022 dans le cadre d’un CDI, au sein de la société STAF. Après plusieurs arrêts de travail, il a repris son activité le 19 décembre 2024. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 14 531.

Il est père de deux enfants mineurs qu’il déclare recevoir un week-end sur deux et la moitié des vacances scolaires, dans le cadre de son droit de visite et d’hébergement.

Le demandeur justifie avoir subi un accident du travail en 2017 ayant conduit à son licenciement pour inaptitude sur le poste de chauffeur routier qu’il occupait. Il bénéficie d’une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé et d’une carte mobilité inclusion mention priorité et stationnement, en raison de son taux d’incapacité inférieur à 50%. Il fait état de divers problèmes de santé notamment au niveau du genou et produit plusieurs justificatifs médicaux. Il est actuellement pris en charge par un kinésithérapeute trois fois par semaine pour sa rééducation. Il est versé aux débats un courrier en date du 18 février 2025 dans lequel le professionnel de santé mentionne une « légère boiterie » et « un déficit de force au niveau du membre inférieur gauche qui rend difficile la montée/descente des escaliers sur plusieurs étages ainsi que le maintien d’un équilibre statique prolongé ».

Au vu du décompte produit arrêté au 5 mars 2025, la dette locative est de 1 996,17 euros. Il apparait que le demandeur a bénéficié d’aides exceptionnelles du FSL et de KLESIA pour un montant total 8 758,45 euros en novembre 2024 puis d’un rappel APL de 1 299,38 euros et d’une régularisation au titre du RLS en décembre 2024, ce qui a eu pour effet immédiat une forte diminution de la dette. En revanche, l’indemnité d’occupation mensuelle résiduelle (APL et RLS déduites) pour le logement qui s’élève à 929,71 euros a seulement été réglée en février 2025, soit en vue de l’audience devant le juge de l’exécution.

L’intéressé a effectué des démarches de relogement. Ainsi, il justifie d’une demande de logement social active depuis le 1er juillet 2020 et d’une reconnaissance prioritaire au titre du DALO depuis une décision du 20 septembre 2024 de la commission de médiation du Val d’Oise. Il a aussi contacté le maire de sa commune et justifie avoir été suivi par une assistance sociale du SSD de [Localité 16] en 2021.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que le bailleur a fait trois propositions de relogement au demandeur :

— le 14 juin 2021 : un logement sis [Adresse 2] à [Localité 9] (95) de type 3 situé au 1er étage avec un loyer charges comprises de 550,33 euros, refusé par le demandeur le 23 juin 2021 en raison de sa localisation, en étage sans ascenseur et de la non disponibilité de stationnement/parking attitré à proximité ;

— le 4 janvier 2022 : un logement sis [Adresse 6] à [Localité 14] (95) de type 3, refusé en raison de sa localisation, la commune n’est pas incluse dans ses recherches ;

— le 29 janvier 2025 : un logement sis [Adresse 3] à [Localité 10] (95) de type 3 situé au RDC avec un loyer charges comprises de 748,37 euros. Ce logement a été refusé par le demandeur au motif qu’il est situé à un rez-de-chaussée surélevé, accessible uniquement via des escaliers et une pente, qu’il n’y a aucune place de stationnement attitrée et que la localisation du logement est trop éloignée du lieu où il réalise son suivi médical et du domicile de la mère de ses enfants (droit de visite et d’hébergement).

La S.A. d'[Adresse 11] qui est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a parfaitement rempli sa mission et a fait preuve de patience à l’égard de l’intéressé. Elle fait valoir que le demandeur a déjà bénéficié de délais de fait en lien avec l’allongement de la procédure et qu’il ne met aucune bonne volonté dans l’exécution de ses obligations.

Si M. [C] [K] démontre que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, au vu des démarches réalisées, il s’avère que certaines sont très récentes. En outre, il s’est vu proposer divers logements par son bailleur et il n’est pas établi que la dernière proposition ne correspondait pas à sa situation de handicap, ni à sa situation familiale, étant souligné que M.[K] n’est pas en fauteuil roulant et qu’il peut monter quelques marches pour accéder à un logement au rez de chaussée, seule étant prohibée la montée/descente des escaliers sur plusieurs étages.

Par ailleurs, il n’a repris le paiement de l’indemnité d’occupation qu’en février 2025. Néanmoins, il convient de souligner les difficultés rencontrées sur le plan médical et professionnel, ayant fortement impacté sa situation financière.

Au vu de tous ces éléments, il sera accordé à M. [C] [K] un ultime délai de trois mois, soit jusqu’au 4 juillet 2025, pour prendre ses dispositions afin de quitter le logement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante du logement occupé et au loyer pour l’emplacement de stationnement.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de M. [C] [K], étant précisé qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle partielle dont il bénéficie, et de le faire participer au paiement des frais non compris dans les dépens exposés par la S.A. d’HLM SEQENS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à M. [C] [K] un délai de trois mois, soit jusqu’au 04 juillet 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 15] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation du logement occupé et au loyer de l’emplacement de stationnement ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne M. [C] [K] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle partielle dont il bénéficie ;

Condamne M. [C] [K] à payer à la S.A. d'[Adresse 11] une somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 13], le 04 Avril 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,