TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mars 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 06 Mars 2025

à M^e Michäel LEVY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 Mars 2025

à Mr [G] [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07269 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XIT

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VELISAC, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°442 579 603, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [U]

né le 19 Mai 1992 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 13 janvier 2018, la SCI VELISAC a donné à bail à Monsieur [U] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 730 €, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI VELISAC a fait signifier à Monsieur [U] [G] par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 903,74 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, la SCI VELISAC a fait assigner Monsieur [U] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut de paiement des loyers et accessoires et pour défaut d’assurance,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sou astreinte de 100 € par jour de retard passé el délai de quinzaine, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Monsieur [U] [G] à lui payer les loyers et charges impayés au 7 novembre 2024, soit la somme de 757,84 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer échu augmenté des charges,

— condamner Monsieur [U] [G] à payer la somme de 1.100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI VELISAC expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 9 septembre 2024 et ce, pendant plus de deux mois et qu’il n’a pas été justifié de l’assurance dans le délai d’un mois.

Appelée à l’audience du 16 janvier 2024, l’affaire a été retenue.

A cette audience, la SCI VELISAC, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 764,44 €, selon décompte en date du janvier 2025, terme de janvier inclus.

Monsieur [U] [G], comparait en personne et demande le rejet des prétentions de la requérante en faisant valoir qu’il a contracté une assurance.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 novembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI VELISAC justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 13 janvier 2018 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 903,74 € en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 9 septembre 2024 par acte remis en étude.

Le défendeur produit à la barre deux attestations de la même compagnie d’assurance pour le même appartement objet du bail, l’une du 16 décembre 2024, valable pour la période comprise entre le 16 décembre 2024 et le 15 décembre 2025, l’autre du 6 octobre 2024 pour la période comprise entre le 7 octobre 2024 et le 6 octobre 2025, soit les deux postérieurement à la date de la délivrance du commandement, le 9 septembre 2024. En d’autres termes, le défendeur ne prouve pas qu’il avait contracté une assurance avant la délivrance du commandement.

Le commandement de justifier d’une assurance est donc demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 octobre 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 9 octobre 2024 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [U] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [U] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [U] [G] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 754,84 € et de condamner Monsieur [U] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [G] reste devoir la somme de 764,44 €, à la date janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [G] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant, alléguant toutefois qu’il n’a pas reçu régulièrement les quittances de loyers et que certains travaux n’ont pas été réalisés par le bailleur.

Monsieur [U] [G] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 764,44 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI VELISAC satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI VELISAC les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 13 janvier 2018 et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [G] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer à titre de provision à la SCI VELISAC la somme de 764,44 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés en janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] au paiement d’indemnité provisionnelle mensuelle d’un montant de 754,84 € à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation,

REJETTE la demande de la SCI VELISAC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT