Tribunal Judiciaire de Pontoise, 1re chambre, 11 mars 2025, n° 23/04496

TJ Pontoise 11 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de contribuer aux dépenses de copropriété
La cour a jugé que le défendeur, étant copropriétaire au moment de la notification des travaux, est bien tenu de contribuer aux dépenses nécessaires à la conservation de l'immeuble.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a estimé qu'il était équitable de condamner le défendeur à indemniser les demandeurs pour les frais exposés dans le cadre du procès.
Accepté
Responsabilité de la partie perdante
La cour a jugé que le défendeur, ayant perdu le procès, devait être condamné aux dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal judiciaire de Pontoise, les demandeurs, M. [K] et Mme [T], réclament le paiement de 13 734,84 euros à M. [W] pour sa quote-part des travaux de réfection de la toiture, suite à des fuites d'eau dans leur appartement. Les questions juridiques portent sur la recevabilité de la demande de M. [W] et son obligation de paiement en tant que copropriétaire. Le tribunal déclare irrecevable la fin de non-recevoir de M. [W] et le condamne à verser la somme demandée, ainsi qu'à payer les dépens et 2 000 euros pour frais irrépétibles. La décision souligne que M. [W] était copropriétaire au moment de l'exigibilité de la créance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, 1re ch., 11 mars 2025, n° 23/04496
Numéro(s) :	23/04496
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent BOULASophie OLEJNICZAK

Texte intégral

PREMIERE CHAMBRE

11 Mars 2025

N° RG 23/04496 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NFOO

Code NAC : 72Z

[V] [T], [H] [K]

[I] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 14 janvier 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Marie VAUTRAVERS,

Première Vice-Présidente Adjointe

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Madame [V] [T], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [K], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Stéphanie ROY, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de M^e Sophie OLEJNICZAK, avocat plaidant au barreau de Lille

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sandra SALVADOR, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Laurent BOULA, avocat plaidant au barreau de Paris

Exposé des faits et de la procédure

Par acte 14 octobre 2020, M. [H] [K] et Mme [V] [T] ont fait l’acquisition, auprès de Mme [G] [J], d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Ce bien constitue le lot n°2 de la copropriété de deux lots et représente 419/1 000 des parties communes générales.

Après leur emménagement, ils ont ensuite constaté des fuites d’eau importantes dans leur appartement.

Par ordonnance du 10 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a ordonné une expertise confiée à M. [S] afin d’examiner les désordres allégués par les acquéreurs.

L’expert a déposé son rapport le 16 mars 2022.

Le 11 août 2022, M. [K] et Mme [T] ont, par l’intermédiaire de leur avocat, sollicité M. [I] [W], propriétaire du lot n°1, qu’il supporte sa part des travaux de toiture nécessaires à la résolution des fuites.

Le 23 février 2023, ils lui ont adressé une notification de travaux et sommation de payer la somme de 13 797,06 euros. L’acte a été remis à personne.

Le 11 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a, par décision réputée contradictoire, condamné Mme [J] à verser à M. [K] et Mme [T] les sommes de 9 905,16 euros en réduction du prix de vente, 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral, 4 924,30 euros au titre de leur préjudice financier, 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 6 juillet 2023, M. [K] et Mme [T] ont fait assigner M. [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de paiement de sa quote-part de travaux.

L’ordonnance de clôture du 05 décembre a fixé l’affaire au 14 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Prétentions et moyens des parties

Par conclusions du 5 juillet 2024, M. [K] et Mme [T] demandent au tribunal de :

— rejeter la demande de sursis à statuer de M. [W] ;

— condamner M. [W] à leur payer la somme de 13 734,84 euros au titre des travaux ;

— condamner M. [W] aux dépens et à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’appui de ses demandes, ils font valoir, au visa des articles 41-6 et 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, qu’ils ont dû réparer en urgence la toiture (partie commune) afin de faire cesser les fuites d’eau dans leur appartement et que M. [W] est tenu au paiement de sa quote-part.

Par conclusions du 3 octobre 2024, M. [W] demande au tribunal de :

— à titre principal déclarer irrecevable la demande de M. [K] et de Mme [T] à son égard ;

— à titre subsidiaire, rejeter leurs demandes ;

— en toute hypothèse, condamner M. [K] et Mme [T] au paiement de la somme de 10 000 euros pour procédure abusive ;

— condamner M. [K] et Mme [T] aux dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] soulève notamment une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée relativement au jugement de condamnation de la venderesse Mme [J], à l’égard de laquelle les demandeurs disposent d’une garantie de vice caché couvrant l’intégralité de leur préjudice. Il soutient en outre qu’il a lui-même acquis le lot n°1 postérieurement à l’achat de l’appartement et à la cause du litige. Il soutient enfin que les travaux engagés n’ont pas été décidé par l’assemblée générale des copropriétaires. Il indique que l’article 1240 du code civil n’est pas applicable en l’espèce en l’absence de dommage causé par M. [W].

MOTIFS

Sur les pièces communiquées par M. [W]

Le conseil de M. [W] n’a pas communiqué son dossier de plaidoirie le jour de l’audience, et malgré trois rappels de la juridiction, n’a pas transmis ses pièces ultérieurement. Force est donc de constater qu’aucune pièce n’est versée par M. [W] aux débats.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, " le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ".

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, « lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 ».

En conséquence, les fins de non-recevoir dont la cause survient ou se révèle avant l’ordonnance de clôture doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant l’ordonnance de clôture et devant le juge de mise en état par voie d’incident.

En l’espèce, fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par M. [W], ne s’est pas révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état, et il y aura donc lieu de déclarer irrecevable la demande de M. [W] à ce titre.

Au surplus, il convient de relever que la présente instance a un objet différent de l’instance introduite par Mme [T] et M. [K] à l’égard de Mme [J], dès lors que la première était relative à une demande en diminution du prix et dommages et intérêt, alors que cette demande est relative au paiement des travaux de la copropriété.

Sur la demande en paiement

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

En vertu de l’article 18 de la même loi, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En application de l’article 24, les décisions de l’assemblée générale sont adoptées à la majorité des copropriétaires lorsqu’elles sont relatives aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux.

Toutefois, la section 2 du chapitre IV ter relatif aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires prévoit en son article 41-16(3) qu’indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

En application de l’article 41-17, toute mesure conservatoire peut être prise sans réunion de l’assemblée générale, dans ce cas le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution. Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité. Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots. Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

En application de l’article 42-8 du décret du 17 mars 1967, la notification d’une décision prise en application de l’article 41-17 cité plus haut précise la nature de la décision et, le cas échéant, son coût, justifié par des devis ou contrats.

Enfin, en application de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

Il résulte de l’ensemble de ces textes qu’un copropriétaire d’un syndicat de deux lots peut prendre toute décision nécessaire à la conservation de l’immeuble, à condition de la notifier à l’autre copropriétaire par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire, accompagnée des devis nécessaires et de l’indication du coût. Il est possible pour l’autre copropriétaire de contester cette décision devant le tribunal judiciaire compétent. A défaut de contestation, le copropriétaire qui a fait l’avance des sommes peut obtenir le remboursement des sommes avancées proportionnellement aux quotes-parts des parties communes de ce dernier.

En l’espèce, Mme [T] et M. [K] ont notifié par lettre simple du 11 août 2022 une demande amiable de paiement ainsi qu’un devis de 19 700 euros.

Ils ont par ailleurs fait sommation de payer par acte de commissaire de justice à M. [W] son obligation de payer la somme de 13 797,06 euros le 23 février 2023.

Cette décision de Mme [T] et M. [K] a été régulièrement notifiée est donc opposable à M. [W] et n’a pas été contestée par ce dernier.

M. [W] soutient cependant qu’il n’avait pas encore la qualité de copropriétaire au moment de l’achat du bien par Mme [T] et M. [K], et qu’il n’est pas tenu au paiement de la réfection de la toiture, et invoque à ce titre l’acte de vente de son propre bien et l’attestation de Mme [U], qui ne sont toutefois pas versés aux débats.

En application de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 cité plus haut, il convient en tout état de cause de déterminer la date de l’exigibilité de la créance pour déterminer si son paiement incombe à M. [W] ou à la copropriétaire précédente.

Si la date d’exigibilité est, dans les copropriétés de plus de cinq lots, fixée par l’assemblée générale, il résulte au contraire des articles 41-16 et 41-17 de la loi du 10 juillet 1965, que la créance est exigible à compter de la notification de la décision et de son coût à l’autre copropriétaire.

En l’espèce, la créance était exigible à compter de la notification du devis le 11 août 2022. A cette date, M. [W] était déjà propriétaire du lot n°1.

Il est donc bien tenu au paiement de la facture de la réparation de la toiture de l’immeuble versée aux débats d’un montant 23 640 euros, à hauteur de sa quote-part dans les parties communes soit 581/1000 x 26640 euros = 13 734,84 euros.

Dès lors, il y a lieu de condamner M. [W] au paiement de la somme de 13 734,84 euros.

Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut ainsi dégénérer en abus et justifier, à ce titre, réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Au cas présent, et dès lors qu’il est fait droit à la demande de Mme [T] et M. [K], M. [W] ne caractérise aucune intention de nuire de la part du demandeur et sa demande sera rejetée.

Sur les frais du procès

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [W] aux dépens.

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. Au cas présent, il convient de condamner M. [W] à indemniser Mme [T] et M. [K] à hauteur de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Condamne M. [W] à payer à Mme [T] et M. [K] la somme de 13 734,84 euros au titre de la réfection de la toiture ;

Déboute M. [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [W] aux dépens ;

Condamne M. [W] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 11 mars 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS