MINUTE N° : 2026/

JUGEMENT DU : 09 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00784 – N° Portalis DBYI-W-B7H-DFUQ

NATURE AFFAIRE : 5AF/ Sans procédure particulière

AFFAIRE :, [S], [Y] C/, [Z], [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ,

Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :

copie exécutoire délivrée à : M^e AIT OURET + M., [B]

le : 09.01.2026

DEMANDERESSE

Mme, [S], [Y]

née le 25 Avril 1960 à LANGRES (52200),

demeurant 39, avenue Jean Jaurès – 38270 BEAUREPAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C385442023000409 du 12/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VIENNE)

représentée par Maître Malika AIT OUARET, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDEUR

M., [Z], [B]

né le 23 Avril 1934 à BEAUREPAIRE (38270),

demeurant 204 Chemin du Château d’Eau – 38270 BEAUREPAIRE

représenté par Maître Jocelyn RIGOLLET, avocat au barreau de VIENNE,

substitué par Maître Chloé CABEZOS, avocat au barreau de VIENNE

Qualification : contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l’audience du 05 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 09 Janvier 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure

Par acte sous seing privé prenant effet le 17 décembre 2012, Monsieur, [Z], [B], représenté par son mandataire SQUARE HABITAT SUD RHÔNE-ALPES, a donné en location à Madame, [S], [Y] un appartement à usage d’habitation d’environ 62 m² avec en annexe une cave, sis 39, Avenue Jean Jaurès à BEAUREPAIRE (38270), moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 380 euros.

Invoquant divers désordres relatifs au logement (chéneau percé ne protégeant pas l’immeuble contre les ruissellements de pluie, portes et fenêtres n’assurant pas l’étanchéité du logement et induisant une surconsommation d’énergie, absence de ventilation), Madame, [S], [Y] a sollicité l’intervention des services compétents du département de l’Isère, suite à quoi une visite a été effectuée le 23 novembre 2022 et un rapport établi le 15 décembre 2022 par l’Association SOLIHA.

Un constat de carence a été établi par le conciliateur de justice près le Tribunal judiciaire de VIENNE, en date du 15 mai 2023.

Par assignation en date du 07 novembre 2023, Madame, [S], [Y] a saisi le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de VIENNE aux fins de voir constater les manquements à l’obligation de jouissance paisible du logement, enjoindre à Monsieur, [Z], [B] de faire procéder à ses frais aux travaux de changement des fenêtres, de la porte palière et des radiateurs, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, condamner Monsieur, [Z], [B] à lui payer la somme de 200 euros par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, à compter du mois d’octobre 2022, soit la somme de 2 600 euros en réparation du préjudice subi arrêté au mois d’octobre 2023, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement, outre celle de 1 000 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Après deux renvois contradictoires ordonnés à la demande des parties pour leur permettre d’échanger leurs arguments dans le respect du principe du contradictoire, l’affaire a été utilement rappelée et retenue à l’audience du 09 février 2024 et mise en délibéré à la date du 12 avril 2024.

A cette date, par jugement contradictoire et avant dire droit, le juge des contentieux de la protection à :

ORDONNE une expertise judiciaire et désigne pour y procéder Monsieur, [O], [P], situé 111 Chemin de l’Oie – 38200 VILLETTE DE VIENNE – Tél : 04.74.58.40.14 ; Mél : applic.ener@gmail.com, avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux sis 39, Avenue Jean Jaurès – BEAUREPAIRE (38270) en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;

— visiter le logement appartenant à Monsieur, [Z], [B] et loué par Madame, [S], [Y] ;

— prendre connaissance des pièces produites aux débats et notamment le rapport établi par les services de l’Association SOLIHA (Solidaires pour l’habitat) en date du 15 décembre 2022 faisant suite à une visite du logement en date du 23 novembre 2022 ;

— se faire remettre toutes pièces utiles par les parties ;

— vérifier la présence d’un défaut d’étanchéité affectant éventuellement la porte d’entrée du logement, en préciser l’étendue exacte, en donner la cause et l’origine (un vice de matériaux, la vétusté ou toute autre dégradation…) ;

— dire quelles sont les réparations à envisager sur la porte d’entrée, en établir le coût prévisionnel et la durée ;

— donner tous éléments permettant l’évaluation des préjudices (de jouissance…) passés et futurs éventuellement subis du fait des désordres constatés sur la porte d’entrée ;

— vérifier la persistance éventuelle d’autres défauts d’étanchéité dans l’appartement ou relatifs à la réglementation thermique en vigueur ; préciser les travaux à effectuer en en chiffrant le coût ainsi que les délais de réalisation et donner tous éléments permettant l’évaluation des préjudices du fait des éventuels désordres constatés ;

— répondre à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs aux propositions chiffrées concernant les diverses évaluations ;

— faire plus généralement toutes constatations utiles et donner son avis sur le préjudice de jouissance subi par la locataire ;

— donner toute précision utile au juge du fond qui sera éventuellement saisi ;

DIT que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

RAPPELLE à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et que tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ; étant précisé que si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, déposera rapport de ses opérations avant le 12 juillet 2024, sauf prorogation dûment autorisée par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

PRÉCISE que l’expert adressera une photocopie du rapport à l’avocat de chaque partie ;

DISPENSE Madame, [S], [Y] de l’avance des frais d’expertise, celle-ci bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale ;

DÉBOUTE Madame, [S], [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance concernant les désordres ayant affecté les fenêtres et les radiateurs ;

RÉSERVE les autres demandes ainsi que les dépens ;

Le 12 avril 2024, l’expert a rendu son rapport.

Après conclusions de reprise d’instance de Madame, [S], [Y], l’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025.

Après plusieurs demandes de renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 décembre 2025 ;

A cette date, aux termes de ses dernières écritures, Madame, [S], [Y], représentée par son avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater les manquements à l’obligation de jouissance paisible du logement,

— constater que les travaux de remplacement des fenêtres et des radiateurs ont été réalisés après l’engagement de la présente instance, soit après la délivrance de l’assignation,

— enjoindre à Monsieur, [Z], [B] de faire procéder à ses frais aux travaux de changement de la porte palière et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur, [Z], [B] à payer à Madame, [S], [Y] la somme de 200 euros par mois à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, à compter du mois d’octobre 2022, soit la somme de 6600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi arrêté au mois de janvier 2024, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement,

— débouter Monsieur, [Z], [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur, [Z], [B] à payer à Maître, [C], [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Aux termes de ses dernières écritures (conclusions n°3), Monsieur, [Z], [B], représenté par son avocat, demande de :

— débouter Madame, [S], [Y] de l’intégralité de ses demandes,

— donner acte à Monsieur, [Z], [B] que les travaux sollicités ont été réalisés ou en cours,

Subsidiairement en cas de condamnation à réaliser les travaux litigieux de :

— juger que l’astreinte ne pourra courir qu’à compter d’un délai de 4 mois à suivant la signification de la décision à intervenir, afin de permettre la réalisation desdits travaux par les entreprises, au regard des délais de ces dernières, ni avant que Madame, [S], [Y] n’ai fait procéder à la mise en œuvre d’un clapet anti-retour sur la hotte de la cuisine ou à supprimer ladite hotte mise en œuvre par ses soins.

— réduire les éventuels préjudices de jouissances à de justes proportions,

— partager les dépens.

Il sera renvoyé pour l’exposé des moyens des parties à leurs écritures auxquelles elles se sont expressément référées.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 09 janvier 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit que le logement doit satisfaire notamment aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

“1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

En l’espèce, Madame, [S], [Y] demande au propriétaire, sous astreinte, de procéder aux Travaux de réglages des menuiseries, d’installation d’une VMC de type Hydro A ou B et de changement de la porte palière ;

Le rapport d’expert rendu le 12 avril 2025, relève que les menuiseries doivent être réglées, les anciennes mortaises colmatées et de nouvelles crées pour pouvoir accueillir des entrées d’air ; que l’installation d’une VMC est nécessaire et que la porte palière présente un défaut d’étanchéité importants nécessitant l’intervention d’un menuisier ;

S’agissant des travaux sur les menuiseries ;

Les courriels officiels échangés entre les conseils de Monsieur, [Z], [T] et la SARL GUICHARD font état de l’engagement de cette dernière à procéder aux travaux préconisés par l’expert, et le procès-verbal de réception des travaux signé le 04 septembre 2025 par la locataire (nonobstant son absence de qualité de maître d’ouvrage) démontre que des travaux ont été effectués par la SARL GUICHARD, qu’aucune réserve n’a été mentionnée ; dans ces conditions, sauf à ce que Madame, [S], [Y] démontre la persistance des désordres, et tel n’est pas le cas, il y a lieu de la débouter de sa demande à ce titre ;

S’agissant des autres obligations du bailleur découlant des conclusions de l’expert ; Monsieur, [Z], [B], en sa seule qualité de bailleur, est tenu de délivrer au locataire un logement décent et se doit par conséquent d’effectuer les travaux listés ;

Il convient de constater que certains travaux demeurent à effectuer pour rendre le logement décent et conforme à la loi du 06 juillet 1989 ; Monsieur, [Z], [B] doit être condamné à les exécuter dans un délai de 4 mois à compter de la présente décision ;

Néanmoins, le propriétaire des lieux s’est engagé à créer une aération par l’installation d’une VMC et à remplacer le bloc porte d’entrée de l’appartement, il en justifie par la production de deux devis signés respectivement auprès de l’entreprise ELECTRICITE GENERALE POIPY, le 04 septembre 2025 et de la SARL MENUISERIE PROPONNET, le 17 septembre 2025.

Dans ces conditions, sur la réalisation des travaux sous astreinte sollicitée par Madame, [S], [Y], cette demande sera rejetée dans la mesure où il est démontré que Monsieur, [Z], [B] ne fait pas preuve d’inertie et ni d’obstruction à la réalisation de travaux dans le logement pour avoir déjà entrepris divers travaux de mise en conformité allant même au-delà de ceux préconisés par l’expert et ainsi validé le changement complet du bloc porte de l’entrée.

Sur la demande de dommages et intérêts

S’agissant de la demande d’indemnisation formée par Madame, [S], [Y] au motif d’inconfort passé subi et d’une surconsommation d’énergie pour chauffer son logement depuis le mois d’octobre 2022, le tribunal a déjà répondu et débouté Madame, [S], [Y] de cette demande s’agissant des désordres affectant les fenêtres  ; s’agissant de la persistance du trouble de jouissance au jour de l’audience du fait notamment du non remplacement de la porte palière, d’une part, elle n’est pas démontrée, d’autre part, il sera rappelé que Madame, [S], [Y] a toujours pu occuper le bien loué et souligner que Monsieur, [Z], [B] n’est pas resté inactif.

Madame, [S], [Y] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle sur la mise en œuvre du clapet anti retour de la hotte ;

L’article 1353 du code civil dispose :

“Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 7f de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : “Le locataire est obligé : (…)

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire , à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local (…) “ ;

En l’espèce, Madame, [S], [Y] a installé une hotte d’aspiration dans la cuisine de son appartement ; il ressort des termes de l’expertise que les tests d’étanchéité ont mis en évidence l’absence d’un clapet anti retour sur la hotte ; que l’installation de ce clapet incombe à la locataire ; que Madame, [S], [Y] s’est engagée à faire les travaux nécessaires ;

Que nonobstant cet engagement, Madame, [S], [Y] ne démontre pas avoir effectué lesdits travaux, auxquels il conviendra de la condamner ;

Néanmoins, la modicité et le caractère accessoire de ces travaux, sans compter le fait que le bailleur pourra en cas de persistance du désordre obtenir une indemnisation au moment du départ de la locataire des lieux loués, conduit au rejet de la demande de Monsieur, [Z], [B] de suspendre la réalisation des travaux à la mise en œuvre d’un clapet anti retour sur la hotte de la cuisine ou à supprimer ladite hotte mise en œuvre par Madame, [S], [Y].

Sur les autres demandes

Chaque partie a partiellement succombé dans ses prétentions.

Il convient dès lors de partager par moitié les dépens et de les mettre à la charge de Madame, [S], [Y] et Monsieur, [Z], [B].

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, s’agissant des frais irrépétibles exposés par les parties, Madame, [S], [Y] sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire, par mise à disposition au greffe, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, exécutoire de droit,

DÉBOUTE Madame, [S], [Y] de sa demande de condamnation de Monsieur, [Z], [B] à exécuter des travaux de réglage des menuiseries  ;

CONDAMNE Monsieur, [Z], [B] à faire procéder aux travaux d’installation d’une VMC de type hydro A ou hydro B dans le logement occupé par Madame, [S], [Y], dans un délai de 4 mois à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur, [Z], [B] à faire procéder aux travaux de changement de la porte palière de l’appartement occupé par Madame, [S], [Y], dans un délai de 4 mois à compter de la présente décision  ;

DÉBOUTE Madame, [S], [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame, [S], [Y] à installer un clapet anti retour sur la hotte de la cuisine installée par ses soins ;

DÉBOUTE Madame, [S], [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame, [S], [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés ;

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,