Tribunal Judiciaire de Pontoise, Referes, 8 octobre 2025, n° 25/00825

TJ Pontoise 8 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Existence de troubles manifestement illicites
La cour a estimé que les éléments fournis ne démontraient pas avec certitude que les désordres dans les parties communes provenaient de l'appartement des époux [V].
Accepté
Obligation de paiement des frais engagés pour la recherche de fuite
La cour a constaté que le syndicat des copropriétaires avait dû engager des frais pour des travaux nécessaires à la cessation des fuites, et que ces frais étaient à la charge des époux [V].
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a jugé que les époux [V], ayant succombé dans leurs demandes, devaient supporter les dépens.
Accepté
Indemnisation des frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter les frais irrépétibles, condamnant ainsi les époux [V] à verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, réf., 8 oct. 2025, n° 25/00825
Numéro(s) :	25/00825
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie GUERREBenjamin JAMI

Texte intégral

DU 08 Octobre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00825 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOV7

Code NAC : 54G

S.D.C. RESIDENCE LUTECE représenté par son syndic en exercice le cabinet Claudon Llombart Gestion Immobilière (CLGI), Sarl, [Adresse 5]

Monsieur [D] [V]

Madame [R] [Z] épouse [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. RESIDENCE LUTECE représenté par son syndic en exercice le cabinet Claudon Llombart Gestion Immobilière (CLGI), Sarl, [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811, M^e Aurélie GUERRE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 31

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 1]

non representé

Madame [R] [Z] épouse [V], demeurant [Adresse 1]

non representé

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du : 17 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 08 Octobre 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] sont propriétaires non occupants d’un appartement (B02) et d’une place de stationnement formant les lots numéros 21 et 70 de la copropriété, situés dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6].

Constatant des fuites au sein de l’immeuble ayant atteint les parties communes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] a mandaté un plombier aux fins de procéder à une recherche de fuite, lequel a décelé que lesdites fuites provenaient de l’alimentation en eau froide du lot n°21 appartenant aux consorts [V].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 27 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société CLGI a communiqué le devis de l’entreprise de plomberie – chauffage aux époux [V] ainsi qu’un constat amiable de dégât des eaux à compléter et à lui retourner, et les a mis en demeure de déclarer le sinistre à leur assurance.

Par ordonnance du 26 avril 2023, le président du tribunal judiciaire de PONTOISE a autorisé le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à ARGENTEUIL (95100) à pénétrer dans le lot n° 21, en présence du professionnel mandaté pour réaliser les opérations de recherche de fuite, ainsi que d’un commissaire de justice, et à faire procéder aux travaux requis par la société SOARES PERE & FILS dans le devis n° DE0217 du 1er avril 2023 afin de mettre un terme aux fuites en cours, lesquelles dégradent les parties communes de l’immeuble de manière continue et aux frais exclusifs des consorts [V] s’agissant des travaux afférents aux parties privatives.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 24 mai 2023 à la requête du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6].

Le 7 février 2024, la société SOARES PERE & FILS a procédé à une recherche de fuite dans l’appartement des époux [V] puis aux travaux conservatoires.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 19 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] a mis en demeure les époux [V] de faire procéder aux travaux nécessaires pour stopper les fuites.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 22 mars 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] a mis en demeure les époux [V] d’avoir à réaliser les travaux nécessaires à la suppression des causes des fuites, conformément aux devis de la société SOARES PERE & FILS ou ARADA MANUEL rénovation, de justifier l’ordre de service sous huitaine et de prendre en charges les frais déjà engendrés par le syndicat des copropriétaires au titre des investigations et réparations opérées.

Selon un courrier recommandé avec avis de réception en date du 9 janvier 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure les époux [V] de procéder aux diligences suivantes sous huitaine :

— réaliser les travaux nécessaires à la suppression des causes des fuites constatées sur le réseau d’eau chaude de leur appartement sous la baignoire par la société SOARES PERE & FILS, plombier, conformément aux devis de cette dernière et de celui de la société ARADA MANUEL rénovation, et d’en justifier,

— régler au syndicat des copropriétaires les sommes de 484 euros TTC et 320,65 euros TTC au titre de la recherche de fuite sur les réseaux de leur appartement et des travaux réparatoires réalisés par la société SOARES PERE & FILS en février 2023,

— communiquer la déclaration de sinistre faite auprès de leur assurance habitation ainsi que leurs coordonnées et éventuels retours.

Un second procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 15 avril 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à ARGENTEUIL (95100), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CLAUDON LLOMBART GESTION IMMOBILIERE (CLGI), a fait assigner M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PONTOISE, notamment au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] en ses demandes,CONDAMNER M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] à réaliser les travaux nécessaires à la suppression des fuites constatées à savoir :Reprise du mur en partie haute de la baignoire :- Dépose de la baignoire,

— Dépose de la faïence murale en partie haute de la baignoire et du placo côté gauche,

— Pose d’un nouveau placo hydrofuge,

— Pose d’une faïence murale sur toue la partie haute de la baignoire,

— Fixation de tasseaux de renfort pour la baignoire,

— Repose de la baignoire et réglage des pieds

Joint Sanitaire baignoire- Dépose du joint silicone autour de la baignoire,

— Nettoyage du contour. Séchage.

— Application d’un nouveau joint silicone.

Vidage baignoire- Dépose du vidage existant.

— Pose et branchement d’un nouveau système de vidage.

Remplacement d’un lavabo de 60 cm avec colonneASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jours de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir pendant une période de quatre mois,SE RESERVER la possibilité de liquider l’astreinte,A défaut, AUTORISER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] à faire réaliser les travaux réparatoires urgents, pour le compte de qui il appartiendra ainsi qu’à pénétrer au sein de l’appartement de M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] aux d’effectuer lesdits travaux,CONDAMNER M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] la somme totale de 804,65 euros TTC à titre de provision à aloir sur les préjudices financiers,CONDAMNER M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,DIRE que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire de droit et qu’elle ne saurait être écartée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2025, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] n’ont pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de réalisation des travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

L’urgence est appréciée au jour où le juge statue.Il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…]

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci […] »

L’article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] sise [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] invoque l’existence de troubles manifestement illicites résultant du défaut des installations privatives des époux [V] affectant les parties communes de l’immeuble.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un courrier de mise en demeure du 27 janvier 2023 aux termes duquel le syndic de la résidence informe les époux [V] qu’une recherche de fuite a été réalisée, laquelle a permis de déterminer que la fuite proviendrait de leur appartement, et leur communique le devis du plombier, le constat amiable de dégâts des eaux à compléter et à lui retourner,

— l’ordonnance sur requête rendue le 26 avril 2023 par le président du tribunal judiciaire de PONTOISE ayant autorisé le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice à pénétrer dans le lot n°21 appartenant aux époux [V] aux fins de réaliser les opérations de recherche de fuite en présence du professionnel mandaté et d’un commissaire de justice, et a faire procéder aux travaux requis par le plombier dans le devis n°DE0217 du 1er avril 2023 afin de mettre un terme aux fuites en cours, lesquelles dégradent les parties communes de l’immeuble,

— le procès-verbal de constat établi le 24 mai 2023 lors de l’intervention technique,

— une facture n°FA0456 de la société SOARES PERE & FILS en date du 7 février 2024 d’un montant de 484 euros TTC valant recherche de fuite qui indique « Suite à notre intervention nous avons constaté une fuite après le test à la pompe à épreuve sur le réseau d’eau chaude de l’appartement B02 (lot [V]). La fuite a été localisée sous la baignoire du lot. Cette dernière est fissurée et fuit. Vu la quantité d’eau perdue, nous recommandons la réparation rapidement. Nous avons dû couper l’eau chaude du lot. Nous n’avons pas pu le remettre en fonction. Nous avons commandé les joints à sertir nécessaires. »

— une facture n°FA0459 de la société SOARES PERE & FILS en date du 14 février 2024 d’un montant de 320,65 euros TTC correspondant aux travaux réalisés au niveau de la baignoire de l’appartement appartenant aux époux [V] aux fins de faire cesser la fuite d’eau, à savoir « Forfait reprise fuite sur nourrice sous baignoire de l’appartement B02, à l’aide de raccords à sertir »,

— deux devis n°DE0286 et n°DE271 en date des 4 et 7 mars 2024 émis par la société SOARES PERE & FILS et la société ARADAS MANUEL Rénovation,

— une mise en demeure de réaliser les travaux qui s’imposent en date du 19 mars 2024 envoyée par le syndic aux époux [V] indiquant que les parties communes de la résidence (flocage parkings) subissent des dégradations importantes qui pourraient, à terme, impacter la structure du bâtiment et que ces dégradations proviennent de leur salle de bain,

— deux mises en demeure en date des 22 mars 2024 et 9 janvier 2025 envoyées par le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence mettant notamment en demeure les époux [V] d’avoir à réaliser les travaux nécessaires à la suppression des causes des fuites et de prendre en charge les frais engagés par le syndicat des copropriétaires au titre des investigations et réparations opérées,

— deux devis n°DE0286 et n°DE271 en date des 4 et 7 mars 2024 émis par la société SOARES PERE & FILS et la société ARADAS MANUEL Rénovation.

Enfin, la partie défenderesse produit un procès-verbal de constat établi le 15 avril 2025 aux termes duquel le commissaire de justice, a constaté dans le parking situé au premier sous-sol de la résidence, en sortant de l’escalier, à droite, la présence d’une flaque d’eau au sol et à l’aplomb de cette plaque, il a relevé que l’isolation du plafond est creusée, sur le plafond l’existence de gouttes d’eau le long de la gaine d’arrivée d’eau et des traces de coulures sur l’extérieur de la gaine.

Il s’est également rendu au rez-de-chaussée de l’immeuble, dans l’appartement B02 appartenant aux époux [V] et situé au-dessus de l’emplacement situé au sous-sol, où il a constaté dans la salle de bain les éléments suivants :

« Le tablier de la baignoire a été retiré pour la visite. La baignoire repose sur des pieds métalliques totalement oxydés. Le revêtement plastifié au sol est percé autour du pied gauche. La baignoire n’est pas stable, elle bouge. La dalle sous la baignoire est détrempée. De l’au stagne. La plaque côté robinetterie est totalement imbibée d’eau. Le plâtre s’effrite et se délite. La plaque est couverte de champignons noirs et moisissures. Les tubes d’alimentation en eau sont recouverts de moisissures. Les joints périphériques sont hors d’usage, aucune étanchéité n’est assurée. Il existe un décalage de plusieurs millimètres entre la baignoire et le mur. Le joint du lavabo est également hors d’usage et déchiré. Au pied de la baignoire, la plaque de plâtre est également couverte de moisissures. La peinture est écaillée et se détache. Sous la baignoire, le rebord est totalement oxydé. »

Il est établi que le syndicat des copropriétaires, conformément à l’autorisation donnée par le président du tribunal judiciaire de PONTOISE, a procédé à une recherche de fuite suite dans l’appartement B02 appartenant aux époux [V] et fait réaliser les travaux conservatoires pour faire cesser la fuite, à savoir la reprise de la nourrice sous la baignoire.

Par ailleurs, il ressort de ces éléments que des fuites affectent les parties communes de l’immeuble et tout spécifiquement le sous-sol de l’immeuble.

La persistance potentielle d’une fuite d’eau est de nature à causer et à accentuer la dégradation des parties communes situés au sous-sol.

Or, il n’est pas démontré la persistance de la fuite initiale ou la survenance d’une nouvelle fuite depuis les réparations réalisées dans l’appartement des défendeurs à la demande du syndicat des copropriétaires bien que la salle de bain des époux [V] se trouve actuellement et incontestablement dans un état de vétusté important.

En effet, si le syndicat des copropriétaires affirme que les désordres constatés dans le sous-sol de la résidence proviennent de l’appartement des époux [V], les éléments versés aux débats sont insuffisants à démontrer avec certitude et l’évidence requise en référé, que les désordres trouvent leur source dans ce logement.

Dans ces conditions, il ne sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande principale du syndicat des copropriétaires et les demandes subséquentes.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le syndicat des copropriétaires, face au silence opposé par les époux [V] aux multiples sollicitations du syndic, a dû faire procéder à une recherche de fuite dans le logement de ces derniers et aux réparations urgentes permettant de mettre fin à la fuite d’eau identifiée, notamment la reprise de la nourrice sous la baignoire.

Le syndicat des copropriétaires justifie également avoir procédé aux paiements des factures correspondantes, d’un montant respectif de 484 euros TTC et 320,65 euros TTC, lesquelles sont à la charge des époux [V], les interventions et travaux ayant été réalisés dans leur appartement qui est une partie privative.

Dans ces conditions, il convient de condamner par provision M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] au paiement de la somme totale de 804,65 euros, correspondant à la facture n°FA0456 et à la facture n°FA0459.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6], le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande principale de réalisation de travaux sous astreinte et les demandes subséquentes ;

CONDAMNONS M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6], à titre provisionnel la somme de 484 euros TTC au titre de la facture n°FA0456 et la somme de 320,65 euros TTC au titre de la facture n°FA0459, soit une somme totale de 804,65 euros ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] au paiement des dépens ;

CONDAMNONS M. [D] [V] et Mme [R] [V] née [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 2 .000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 08 Octobre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT