PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/01778 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NV24

72A

S.D.C. PRINCIPAL ABP RESIDENCE ORDINAL

S.D.C. SECONDAIRE P

C/

S.C.I. NMZ INVEST

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Syndicat principal des copropriétaires ABP de la résidence [8], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société COGEVA PM, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 753 526 243, dont siège social est sis [Adresse 5]

Syndicat secondaire P des copropriétaires de la résidence [8], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société COGEVA PM, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 753 526 243, dont siège social est sis [Adresse 5]

représentés par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. NMZ INVEST, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 533 414 652, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau de Val d’Oise

— -==o0§0o==--

La SCI NMZ INVEST, société civile immobilière, est propriétaire des lots n° 345, 346, 347, 348 et 942, dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 10], soumis au régime de la copropriété, constitué d’un syndicat principal ABP et d’un syndicat secondaire P.

Par jugement en date du 31 mars 2015, le tribunal de grande instance de Pontoise a condamné la SCI NMZ INVEST au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées dues au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble ABP Ordinal pour la somme de 6 005,22 euros et au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées dues au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble Ordinal P pour la somme de 2 868,79 euros.

Par jugement en date du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné la SCI NMZ INVEST au paiement de la somme de 7 028,85 euros correspondant à des arriérés de charges de copropriété impayées dues au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble ABP Ordinal pour la période du 22 novembre 2017 au 28 janvier 2020, appel du 1er trimestre 2020 inclus, et au paiement de la somme de 3 716,82 euros correspondant à des arriérés de charges de copropriété impayées dues au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble Ordinal P pour la période du 22 novembre 2017 au 28 janvier 2020, appel du 1er trimestre 2020 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, le syndicat principal des copropriétaires [Adresse 6] et le syndicat secondaire P des copropriétaires de la résidence Ordinal, représentés par leur syndic, la société Cogeva PM, ont fait assigner la SCI NMZ INVEST devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer :

au syndicat principal :

—  23 323,08 euros en principal, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 6 mars 2024, majoré des intérêts légaux à compter du 28 novembre 2022 pour le surplus,

—  6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

au syndicat secondaire P :

—  2 992,58 euros en principal, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 6 mars 2024, majoré des intérêts légaux à compter du 2 décembre 2022 pour le surplus,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils sollicitent en outre la condamnation de la défenderesse aux dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que la SCI NMZ INVEST, qui a déjà été condamnée à deux reprises au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges depuis sa dernière condamnation.

La SCI NMZ INVEST, régulièrement assignée à étude, a constitué avocat mais n’a pas conclu.

La clôture de la mise en état est intervenue le 6 février 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour le syndicat principal ABP

Le syndicat principal des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI NMZ INVEST est propriétaire des lots n°345, 346, 347, 348 et 942 ;

— un décompte pour la période du 1er avril 2020 au 1er janvier 2024 ;

— l’extrait du grand livre pour la période du 1er janvier 2020 au 19 octobre 2020;

— un relevé de compte de l’ancien syndic en date du 19 octobre 2020 ;

— les bordereaux d’appels de fonds, provision travaux et factures pour la période du 1er janvier 2021 au 8 janvier 2024 ;

— un courrier de mise en demeure de payer la somme de 48 206,72 euros distribué le 30 novembre 2022 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 septembre 2020, 22 décembre 2021 ,30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et voté les budgets prévisionnels 2023 et 2024,

— une attestation de non-recours en date du 23 janvier 2024 relatif aux assemblées générales des 22 septembre 2020, 28 septembre 2021, 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023 ;

— un contrat du syndic.

Force est de constater que l’attestation de non recours du 1er septembre 2023 contient une erreur concernant les dates des assemblées générales.

L’attestation indique que l’assemblée générale en date du 28 septembre 2021 n’a fait l’objet d’aucune contestation, alors que l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires a été tenue le 22 décembre 2021. Aucune contestation de cette AG n’est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 23 323,08 euros correspondant aux charges impayées et appels travaux pour la période du 1er avril 2020 au 6 mars 2024, dont il convient de déduire la somme de 96 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquelles il sera statué ultérieurement.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les frais de relance en date du 15 novembre 2022 et de mise en demeure en date du 20 février 2023 les accusés-réception ne sont pas produits, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’ils aient été adressés et seront donc écartés.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la mise en demeure par lettre recommandée du 28 novembre 2022, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit 42 euros.

* Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat principal ABP produit aux débats la copie du courrier recommandé de mise en demeure de payer la somme de 48 206,72 euros, adressé à la SCI NMZ INVEST, distribué le 30 novembre 2022.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 30 novembre 2022.

Il convient en conséquence de condamner la SCI NMZ INVEST à verser au syndicat principal ABP la somme de 23 269,08 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement pour la période du 1er avril 2020 au 6 mars 2024, appel de fonds 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 30 novembre 2022.

Pour le syndicat secondaire P

Le syndicat secondaire P des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un décompte pour la période du 1er avril 2020 au 6 mars 2024, 1er appel de fonds 2024 inclus ;

— relevé de compte de l’ancien syndic en date du 19 octobre 2020 ;

— les bordereaux d’appels de fonds et factures pour la période du 1er janvier 2021 au 13 décembre 2023 ;

— courrier de mise en demeure de payer la somme de 15 503,79 euros en date du 2 décembre 2022;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 décembre 2021, 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022 et voté les budgets prévisionnels 2023 et 2024,

— les attestations de non recours relatifs aux assemblées générales des 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023,

— un contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

L’extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat secondaire P des copropriétaires de 2 992,58 euros correspondant aux charges impayées pour la période du 1er avril 2020 au 6 mars 2024, dont il convient de déduire la somme de 54 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquelles il sera statué ultérieurement.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, si une lettre de mise en demeure du 2 décembre 2022 est produite, aucun accusé de réception n’est versé permettant d’établir la date de la mise en demeure.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

* Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires secondaire P ne produit pas l’avis de réception de la mise en demeure du 2 décembre 2022.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner la SCI NMZ INVEST à verser au syndicat secondaire P la somme 2 938,58 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2020 au 6 mars 2024, 1er appel de fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il est établi que la société SCI NMZ INVEST a déjà été condamnée à deux reprises pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements persistants ont causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires du syndicat principal et syndicat secondaire P étant contraints de procéder à des avances spéciales de trésorerie votées en assemblées générales extraordinaires en date du 21 décembre 2022.

Il convient donc de condamner la SCI NMZ INVEST à verser au syndicat principal ABP la somme de 2 300 euros et au syndicat secondaire P la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI NMZ INVEST, partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, les syndicats des copropriétaires se sont trouvés contraints de recourir à la justice ce qui leur a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI NMZ INVEST à payer au syndicat principal des copropriétaires ABP de la résidence [8] sis [Adresse 3] les sommes de :

—  23 269,08 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement pour la période du 1er avril 2020 au 6 mars 2024, appel de fonds 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 30 novembre 2022;

—  2 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI NMZ INVEST à payer au syndicat secondaire P des copropriétaires de la résidence [8] sis [Adresse 2] Cergy les sommes de :

—  2 938,58 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2020 au 6 mars 2024, appel de fonds 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

—  300 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI NMZ INVEST aux dépens ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 17 juin 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS