DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

13 Février 2025

N° RG 23/01150 – N° Portalis DB3U-W-B7H-M7QU

Code NAC : 50G

[V] [S] [N]

[Y] [H] épouse [N]

C/

[G] [K] [X]

S.A.S. [D] [Z] et [R] [O]

[P] [J] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 13 février 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 09 Décembre 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 lequel a été avancé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDEURS

Monsieur [V] [S] [N], né le 16 Août 1975 à [Localité 7] (EGYPTE), demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [H] épouse [N], née le 07 Août 1976 à [Localité 8] (ALGER), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Elisabeth BOUYGUES, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Henri ROUCH, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [K] [X], né le 20 Novembre 1951 à [Localité 11] (CANADA), demeurant [Adresse 3]

Madame [P] [J] [C] épouse [X], née le 01 Avril 1955 à [Localité 6] (VIETNAM), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Marion DESPLANCHE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de M^e Rémi CHEROUX, avocat plaidant au barreau de Paris.

S.A.S. [D] [Z] et [R] [O], titulaires d’un office notarial immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le numéro 304 644 503 dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

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FAITS ET PROCEDURE

Le 4 mai 2021, Maître [O], notaire associé à [Localité 10], a reçu une promesse unilatérale de vente entre Monsieur [G] [K] [X] et Madame [P] [J] [C] épouse [X], promettants, et Monsieur [V] [S] [N] et Madame [Y] [H] épouse [N], bénéficiaires, portant d’une part sur les lots n° 15 et 124 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1], à savoir un appartement de quatre pièces principales et une cave, et d’autre part sur le lot n° 52 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] également à [Localité 10], à savoir un emplacement de garage.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 4 août 2021 à 16 heures. L’acte prévoit en détails les formes et délais de la réalisation de la promesse de vente.

La vente, en cas de réalisation, devait avoir lieu moyennant le prix de 158.000 € payable comptant en totalité. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 15.800 €, devant être versée à hauteur de 7.900 € au plus tard le 17 mai 2021, le solde devant être versé au plus tard le 4 août 2021. Ces sommes n’ont jamais été versées.

La promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un ou plusieurs prêts bancaires.

Le ou les prêts bancaires devaient être sollicités auprès de tout établissement prêteur, pour un montant maximal de 158.000 €, d’une durée maximale de 25 ans, moyennant un taux nominal d’intérêt maximal de 1,45 % l’an hors assurances, le bénéficiaire s’obligeant à effectuer deux demandes de prêt. La condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêts au plus tard le 5 juillet 2021, l’obtention ou la non obtention devant être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.

Le notaire dit avoir reçu une offre de crédit de la BNP Paribas du 4 juin 2021 et avoir proposé un rendez-vous de signature de l’acte authentique le 28 septembre 2021. Toutefois, Madame [N] a soutenu le 28 septembre 2001 avoir reçu un refus de prêt.

Le 4 octobre 2021, les époux [X] ont mis en demeure les époux [N] de justifier de l’acceptation de leur prêt. La lettre recommandée n’ayant pas été réclamée, le conseil des époux [X] leur a fait signifier par acte d’huissier du 22 novembre 2021 une mise en demeure d’avoir à procéder sous quinzaine au paiement de la somme de 15.800 €.

Par exploit du 12 janvier 2022, les époux [X] ont fait assigner les époux [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux. Par ordonnance réputée contradictoire du 23 février 2022, le juge des référés a condamné solidairement Monsieur et Madame [N] à verser à Monsieur et Madame [X] la somme de 15.800 € en principal au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [X] ont fait pratiquer le 1er juillet 2022 une saisie-attribution entre les mains du Crédit Agricole Brie Picardie pour un montant total de 20.163,04 €.

Par exploit du 16 février 2023, Monsieur et Madame [N] ont fait assigner Monsieur et Madame [X] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins notamment d’obtenir le remboursement de l’indemnité d’immobilisation.

Par exploit du 11 octobre 2023, Monsieur et Madame [X] ont fait assigner la société [D] [Z] et [R] [O], notaires, en intervention forcée. Par ordonnance du 21 décembre 2023, la Présidente de la deuxième chambre de ce tribunal a ordonné la jonction des deux instances.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2024. L’affaire a été plaidée le 9 décembre 2024 et mise en délibéré au 17 février 2025, lequel a été avancé au 13 février 2025 compte tenu des vacations judiciaires.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, Monsieur et Madame [N] demandent au tribunal de :

Condamner Monsieur et Madame [X] à leur payer la somme de 15.800 €,Débouter toutes les parties de leurs demandes à leur encontre, Condamner solidairement Monsieur et Madame [X] à leur payer la somme de 4.363,04 € au titre de leur préjudice financier,Les condamner solidairement à leur payer la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral,Les condamner solidairement à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils font valoir à titre principal que la promesse de vente du 4 mai 2021 est devenue caduque dès le 17 mai 2021, faute de versement par eux de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation, et qu’aucune somme ne peut leur être réclamée. A titre subsidiaire, ils font valoir que la promesse est devenue caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive de l’obtention de prêts, leurs demandes de prêt ayant été refusées, ce qu’ils ont signalé au notaire le 28 septembre 2021. A titre très subsidiaire, ils font valoir qu’ils n’ont jamais été sommés de régulariser l’acte de vente, la sommation étant selon eux un préalable nécessaire à la réclamation de l’indemnité d’immobilisation.

Ils considèrent dès lors que c’est à tort que le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux les a condamnés, et que la somme de 15.800 €, saisie indument au titre de l’indemnité d’immobilisation, doit leur être restituée. Ils s’estiment également bien fondés, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, à solliciter la réparation du préjudice financier et du préjudice moral nés de l’action des époux [X], qu’ils estiment abusive.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, Monsieur et Madame [X] demandent au tribunal de :

Débouter Monsieur et Madame [N] de l’ensemble de leurs demandes,A titre subsidiaire :

Condamner la société [D] [Z] et [R] [O], notaires, à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit des époux [N],En tout état de cause :

Condamner solidairement la société [D] [Z] et [R] [O], Monsieur et Madame [N] à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux entiers dépens.

Ils font valoir que l’indemnité d’immobilisation n’était susceptible de restitution aux époux [N] que dans l’hypothèse où la condition suspensive de financement venait à défaillir selon les modalités prévues à l’acte sous réserve de notification au notaire dans les 7 jours de l’expiration de la promesse de vente, et qu’en l’espèce la condition suspensive n’est pas défaillie. Ils considèrent en effet que selon le notaire, les époux [N] auraient reçu une offre de prêt de la BNP Paribas. A tout le moins, ils considèrent que les deux refus de prêt communiqués par les époux [N] ne peuvent être pris en considération, dans la mesure où ils sont largement postérieurs à l’expiration de la promesse, et où ils ne mentionnent ni la durée d’emprunt ni le taux d’intérêt sollicités, le deuxième refus ne mentionnant même pas le bien immobilier concerné. Ils contestent par ailleurs que la promesse de vente soit devenue caduque le 17 mai 2021, l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation n’entraînant la caducité de la promesse que si bon semble au promettant, et font observer qu’une sommation de régulariser la vente n’aurait eu aucun sens en l’absence de levée d’option. Ils estiment dès lors que leur action en recouvrement et en exécution de la décision obtenue est exempte de tout abus de droit.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la garantie de l’étude notariale en cas de condamnation à restituer l’indemnité d’immobilisation aux époux [N], dans la mesure où elle est rédactrice de la promesse de vente, et débitrice d’une obligation de conseil et d’un devoir de veiller à l’efficacité de son acte. Ils lui reprochent notamment de s’être abstenue d’exiger un chèque de banque pour garantir le versement de l’indemnité d’immobilisation en temps utile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la SAS [D] [Z] et [R] [O] demande au tribunal de :

Débouter les époux [X] de leur demande de communication,Les débouter de leur demande en garantie,Les condamner, et tout succombant, à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle fait valoir en premier lieu qu’elle ne peut satisfaire la demande des époux [X] de communiquer l’offre de prêt de la BNP Paribas, étant soumise à un secret professionnel absolu, et qu’elle n’a commis aucune faute en refusant de communiquer cette offre. Elle ajoute qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir exigé un chèque de banque des bénéficiaires de la promesse, dans la mesure où l’article L 112-6-1 du code monétaire et financier exige que les paiements reçus par un notaire doivent être effectués par virement. Elle fait observer que ce sont les époux [X] qui ont eux-mêmes délibérément décidé de laisser un délai aux époux [N] pour verser l’indemnité d’immobilisation. En l’absence de faute et de lien de causalité avec un quelconque préjudice, elle s’oppose à la demande de garantie.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions notifiées les 28 mai 2024, 11 septembre 2024 et 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire que les demandes de « constater », et de « dire et juger » qui ne font que reprendre les moyens exposés, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, et n’ont pas à figurer dans le dispositif des conclusions, conformément à l’article 768 du même code.

Sur la caducité de la promesse de vente

Les demandeurs soutiennent en premier lieu que la promesse unilatérale de vente du 4 mai 2021 serait devenue caduque dès le 17 mai 2021, faute pour eux d’avoir versé à cette date la moitié de l’indemnité d’immobilisation prévue.

Toutefois, l’acte prévoit que dans cette hypothèse, la promesse sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation de la vente « si bon semble au promettant ». Il en découle que seul le promettant a la faculté de se prévaloir de la caducité de la promesse dans une telle hypothèse, et en l’espèce les époux [X] ne s’en sont pas prévalu. La promesse n’est donc pas devenue caduque le 17 mai 2021.

En revanche, la promesse a été consentie pour une durée expirant le 4 août 2021 à 16 heures. La réalisation de la promesse devait avoir lieu :

Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée notamment du versement du prix de vente et de la provision sur frais, Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai auprès du notaire rédacteur de l’acte, accompagnée des mêmes sommes.

Il est constant que le 4 août 2021 à 16 heures, l’acte authentique n’avait pas été signé, et que les époux [N] n’avaient pas levé l’option.

La promesse de vente prévoit qu’au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme de ce délai, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant.

Il en résulte que Monsieur et Madame [N] ont été de plein droit déchus du bénéfice de la promesse du 4 mai 2021 dès le 4 août 2021 à 16 heures. Il est dès lors particulièrement surprenant que le notaire ait cru pouvoir leur proposer un rendez-vous de signature le 28 septembre 2021, alors qu’il ne pouvait ignorer qu’ils n’avaient pas levé l’option dans le délai requis, et surtout que l’étude n’avait reçu aucun virement du montant du prix et des frais, condition indispensable de la levée d’option.

Sur la réalisation de la condition suspensive

La promesse de vente du 4 mai 2021 a été conclue sous la condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout organisme prêteurMontant maximal de la somme empruntée : 158.000 €Durée maximale de remboursement : 25 ansTaux nominal d’intérêt maximal : 1,45 % hors assuranceGarantie par une sûreté réelle ou par le cautionnement d’un établissement financier et par une assurance décès invalidité.

L’acte dispose que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil, dont les époux [N] ont déclaré avoir connaissance, étant précisé que le bénéficiaire s’est engagé à déposer deux demandes de prêt et que l’obtention d’une offre devait intervenir au plus tard le 5 juillet 2021.

Les époux [X] indiquent que leur notaire aurait été destinataire d’une copie d’une offre de prêt que la BNP Paribas aurait adressée aux époux [N], mais que ceux-ci n’y auraient pas donné suite. Dans leur assignation du 11 octobre 2023, ils demandaient d’enjoindre à la société de notaires de communiquer une copie de cette offre. Toutefois, cette demande n’est pas reprise dans le dispositif de leurs dernières écritures. Elle est dès lors réputée abandonnée conformément à l’article 768 précité du code de procédure civile. En tout état de cause, l’étude notariale leur a opposé le secret professionnel absolu auquel elle est tenue. Il en résulte que les époux [X] ne sont pas en mesure de rapporter la preuve de cette offre de prêt.

Il est néanmoins de principe qu’il appartient aux bénéficiaires d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’établir qu’ils ont sollicité en temps utile des offres de prêt conformes aux stipulations contractuelles.

Les époux [N] communiquent deux courriers. Le premier, émanant de la BNP Paribas, fait bien état d’un refus d’emprunt d’un montant de 158.000 €, mais ne mentionne ni la durée demandée, ni le taux d’intérêt. Il est en outre daté du 25 août 2021, c’est-à-dire largement après la date limite du 5 juillet 2021 pour l’obtention d’un prêt. Faute de produire une copie de leur demande, ils n’établissent ni la date de celle-ci, ni la conformité de cette demande aux stipulations contractuelles.

Le deuxième courrier émane de la Caisse d’Epargne Ile de France. Il ne mentionne ni le montant du prêt, ni la durée, ni le taux d’intérêt. S’il fait mention en objet de l’acquisition d’une résidence principale, il n’en mentionne pas l’adresse, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir si ce refus s’applique au bien immobilier objet de la promesse du 4 mai 2021, d’autant que ce courrier est daté du 26 octobre 2022, soit plus d’un an après la date limite d’obtention du prêt.

Ces critiques ont été explicitement soulevées dans les conclusions des époux [X]. Toutefois, les époux [N] n’ont pas cru devoir y répondre, et communiquer une copie de leurs demandes, ou solliciter une attestation des banques confirmant la teneur de leurs demandes. Il en résulte qu’ils n’établissent pas d’avoir sollicité en temps utile deux offres de prêt conformes aux stipulations contractuelles.

Dès lors, la condition suspensive doit être réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 précité du code civil.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente du 4 mai 2021 prévoit qu’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci. Il est précisé qu’en aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

L’acte prévoit que cette indemnité sera intégralement restituée au bénéficiaire si l’une au moins des conditions suspensives venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte. Il a toutefois été constaté que la condition suspensive doit être en l’espèce réputée accomplie.

C’est enfin à tort que les époux [N] soutiennent que l’indemnité d’immobilisation ne pouvait être acquise aux époux [X] faute pour eux de les avoir sommés de signer l’acte de vente. En effet, en l’absence de levée d’option, la vente n’est pas devenue parfaite, et une sommation de signer la vente aurait été particulièrement absurde.

Il en découle que les époux [X] sont en droit de percevoir l’indemnité d’immobilisation, qui n’avait pas été versée, et c’est à juste titre que le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a condamné Monsieur et Madame [N] à la leur payer. Les demandeurs soutiennent qu’ils n’ont pas eu connaissance de l’assignation en référé. Il convient pourtant d’observer qu’ils ont été régulièrement assignés à l’étude de l’huissier de justice, le domicile étant vérifié et les intéressés absents, un avis de passage ayant été laissé à leur adresse et la lettre comportant une copie de l’acte de signification leur ayant été adressée. Ils font état également de problèmes de santé et même d’une hospitalisation, mais aucun commencement de preuve n’est communiqué.

Dès lors, Monsieur et Madame [N] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur la demande de garantie à l’encontre des notaires

Les prétentions des demandeurs n’étant pas accueillies, la demande de garantie formée à titre subsidiaire par les époux [X] à l’encontre de la société [D] [Z] et [R] [O] est sans objet, étant observé que l’obligation éventuelle de restituer une indemnité d’immobilisation ne constitue pas un préjudice imputable au notaire.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable de laisser à Monsieur et Madame [X] la charge de leurs frais irrépétibles. Monsieur et Madame [N] seront condamnés solidairement à leur verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait tout aussi inéquitable de laisser à la société [D] [Z] et [R] [O] la charge de ses frais irrépétibles. Monsieur et Madame [X], qui sont seuls à l’origine de leur mise en cause, seront condamnés à lui verser la somme de 2.000 € sur le même fondement.

Monsieur et Madame [N], qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’existe en l’espèce aucun motif d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Déboute Monsieur [V] [S] [N] et Madame [Y] [H] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

Dit sans objet la demande de garantie formée à l’encontre de la société [D] [Z] et [R] [O] ;

Condamne solidairement Monsieur [V] [S] [N] et Madame [Y] [H] épouse [N] à verser à Monsieur [G] [X] et Madame [P] [J] [C] épouse [X] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [P] [J] [C] épouse [X] à verser à la société [D] [Z] et [R] [O] la somme de 2.000 € sur le même fondement ;

Condamne solidairement Monsieur [V] [S] [N] et Madame [Y] [H] épouse [N] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 13 février 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président,

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY