TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04520 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCIG

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

[U] [F]

[I] [H] épouse [F]

C/

[P] [T] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [U] [F]

Mme [I] [H] épouse [F]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [U] [F]

Mme [I] [H] épouse [F]

M. [P] [T] [E]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [F]

né le 31 Octobre 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [I] [H] épouse [F]

née le 26 Septembre 1990 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [T] [E]

né le 06 Novembre 1987, demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [G] [S], candidate à l’intégration directe à l’ENM, [A] [K], auditrice de justice et [J] [R], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Mars 2025

Date des débats : 18 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 16 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 août 2015, Monsieur [U] [F] et Madame [I] [H] épouse [F], par l’intermédiaire de leur mandataire AIVS AISCAL, ont donné à bail à Monsieur [P] [T] [E] un appartement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 267 euros outre 112 euros de provisions pour charges et 10 euros de provision sur la taxe ordures ménagères.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 10 juillet 2023, distribuée le 13 juillet 2023, Monsieur [U] [F] et Madame [I] [H] épouse [F], via leur mandataire, ont adressé à Monsieur [P] [T] [E] un congé pour vente, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 15 juillet 2024, Monsieur [U] [F] et Madame [I] [H] épouse [F], via leur mandataire, ont convoqué Monsieur [P] [T] [E] pour qu’il soit procédé à un état des lieux de sortie. Une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception a été adressée par voie de commissaire de justice le 29 juillet 2024.

Par procès-verbal de commissaire de justice du 19 août 2024, il a été constaté que le logement était toujours occupé par Monsieur [P] [T] [E].

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, Monsieur [U] [F] et Madame [I] [H] épouse [F] ont saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Caen, aux fins de voir

Déclarer valable le congé délivré le 13 juillet 2023 pour le 17 août 2024 ;Déclarer Monsieur [P] [T] [E] occupante sans droit ni titre des locaux ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [T] [E], avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [P] [T] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation indexée sur le prix du loyer ;Condamner Monsieur [P] [T] [E] au paiement d’une somme de 750 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;Condamner Monsieur [P] [T] [E] au paiement d’une somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [P] [T] [E] aux dépens, en ce compris le coût du congé et de l’assignation

A l’audience du 18 mars 2025, Monsieur [U] [F] et Madame [I] [H] épouse [F] réitèrent les termes de leur assignation.

Ils exposent souhaiter vendre le logement, ayant besoin d’un apport pour procéder à un nouvel achat. Ils indiquent qu’il y a quelques irrégularités dans le paiement des loyers mais que le loyer de mars a été payé.

Monsieur [P] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non-valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L.511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L.521-1 et L.521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Il est constant qu’un congé pour vendre a été notifié à Monsieur [P] [T] [E] par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 13 juillet 2023. La condition de forme de la notification du congé est donc satisfaite.

Le bail conclu le 18 août 2015 a été conclu pour une durée de 3 ans et venait à expiration le 17 août 2024. Le congé prévoyait un prix de vente de 70 000 euros et un préavis à la date d’expiration du bail.

Les demandeurs indiquent qu’ils n’ont pas reçu d’acceptation de l’offre de vente dans le délai légal et l’absence de Monsieur [P] [T] [E] ne permet pas de remettre en cause ce dire.

Le congé, pour la date du 17 août 2024, doit donc être déclaré valable.

Ainsi, Monsieur [P] [T] [E] occupant sans droit ni titre, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [P] [T] [E] cause un préjudice aux demandeurs qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut, à compter du 17 août 2024, sous déduction des sommes déjà versées par Monsieur [P] [T] [E], jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les demandeurs ont dû subir l’inexécution du défendeur. Cependant, ils indiquent que le loyer courant – correspondant juridiquement à l’indemnité d’occupation ci-dessus ordonnée – est payé. Ils ne subissent donc pas un préjudice financier de l’occupation du bien au-delà du préavis du congé.

Les demandeurs ne communiquent pas à la juridiction d’élément permettant d’établir un préjudice distinct résultant du refus du défendeur de quitter le logement.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [T] [E], succombant à la procédure, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du congé et de l’assignation

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [P] [T] [E], succombant à la procédure sera condamné aux dépens,

Par ailleurs, il serait inéquitable que les demandeurs doivent supporter l’intégralité des frais exposés par eux au titre de la présente procédure. Ainsi, Monsieur [P] [T] [E], condamné aux dépens, devra verser aux demandeurs une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE valable le congé délivré le 10 juillet 2023, distribué le 13 juillet 2023, pour le 17 août 2024, relatif à l’appartement situé [Adresse 4] ;

DIT que Monsieur [P] [T] [E] occupe sans droit ni titre ce logement ;

DIT que Monsieur [P] [T] [E] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [P] [T] [E] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force public et d’un serrurier ;

DIT que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée, ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant la période dite de trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] [E] à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [I] [H] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer, charges comprises, à compter du 17 août 2024, sous déduction des sommes déjà versées à ce jour, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [F] et Madame [I] [H] épouse [F] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] [E] à payer à Monsieur [U] [F] et Madame [I] [H] épouse [F] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] [E] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du congé et de l’assignation ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION