TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 04 Mars 2025

N° RG 23/00083 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NCIR

Jugement rendu le 4 mars 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 25] DES [Adresse 19], [Adresse 3], représenté par son syndic, la société VERTFONCIÉ Société à Responsabilité au capital de 8.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 503 024 572, dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Eric SIMONNET, avocat plaidant au barreau de PARIS, M^e Emilie VAN HEULE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE

PARTIE SAISIE

Monsieur [W] [M]

né le [Date naissance 6] 1976 à HAITI

[Adresse 17]

[Localité 18]

assisté par M^e Stéphane BESSIS, avocat au barreau du VAL D’OISE

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 1er février 2023 publié le 14 mars 2023 volume 2023 S n° 67 au service de publicité foncière de [Localité 30] 2, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 26] [Adresse 20] a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 16] à [Localité 23] cadastré sections AE n°[Cadastre 7], AE n°[Cadastre 11], AE n°[Cadastre 12], AE n°[Cadastre 13], AE n°[Cadastre 14], AE n°[Cadastre 15] et sur la commune de [Localité 31] cadastré sections AI n°[Cadastre 8], AI n°[Cadastre 9] et AI n°[Cadastre 10], consistant en un appartement et une cave formant les lots n°316 et 360 de la copropriété, appartenant à M. [W] [M].

Par exploits du 21 avril 2023 signifié par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [W] [M] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 25 avril 2023.

Par jugement en date du 23 janvier 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE a notamment :

— mentionné que la créance du syndicat de copropriétaires de la [Adresse 27] [Adresse 4] à l’égard de M. [W] [M] est de 6 144,69 euros en principal, intérêts et frais, arrêtée au 5 janvier 2024,

— autorisé M. [W] [M] à s’acquitter de sa dette, en plus des charges courantes, en 15 versements mensuels successifs de 387 euros minimum, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, et une 16ème échéance qui devra impérativement solder la dette en principal, intérêts et frais de poursuite,

— ordonné la suspension des poursuites de saisie immobilière pendant le cours de ces délais et tant que ceux-ci sont respectés,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible au profit du créancier qui pourra reprendre les poursuites de saisie immobilière sans autre formalité,

— dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de procéder, le cas échéant, à la reprise d’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, le créancier poursuivant demande au juge de l’exécution de :

— ordonner la reprise de la saisie immobilière suspendue par jugement du 23 janvier 2024, pour non-respect de l’échéancier par le débiteur saisi ;

— mentionner que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 22] [Localité 2][Adresse 1] [Adresse 29] s’élève à la somme de 2.274,69 € selon décompte arrêté au 04 novembre 2024 ;

— ordonner la vente forcée des biens ci-dessus désignés à la barre du Tribunal sur la mise à prix de 45.000 € (QUARANTE CINQ MILLE EUROS) pour l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer, conformément aux dispositions de l’article R. 322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— désigner la SAS AXE LEGAL, Commissaires de Justice associés à [Localité 21] pour procéder à la visite, dans la quinzaine précédant la vente avec l’assistance, si besoin est, d’un serrurier, du Commissaire de Police et/ou de deux personnes visées à l’article L. 142-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— déterminer les conditions et les modalités de la publicité de la vente aux enchères et autoriser la publicité sur un site internet (licitor) ;

En cas de demande de vente amiable formulée par la partie saisie :

— taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et dire que ces frais taxés seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, ainsi que les émoluments de l’Avocat poursuivant prévu aux articles A. 444-102 alinéa 1° et A.444-191-V du Code de Commerce ;

— dire que le prix de vente de l’immeuble, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit, seront consignés entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution ainsi que, le cas échéant au débiteur pour leur être distribués, conformément aux dispositions des articles L. 322-4 et R. 322-23 du Code des Procédure Civile d’Exécution ;

— dire qu’en cas de défaut de conclusion de la vente du fait de l’acquéreur et sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires relatives à son droit de rétractation, les versements effectués par celui-ci restent consignés pour être ajoutés au prix de vente dans la distribution.

Le Syndicat de copropriétaires soutient que M. [W] [M] n’a pas respecté l’échéancier fixé puisqu’il n’a pas effectué de règlement au mois de juin 2024 et qu’il ne règle toujours pas ses charges courantes. Il indique que le relevé de compte copropriétaire de ce dernier laisse apparaître un solde débiteur de 21 506,14 euros au titre des charges de copropriété appelées postérieurement au jugement fondant la procédure de saisie immobilière. Enfin et selon décompte arrêté au 4 novembre 2024, il fait état d’une créance de 2 274,69 euros au titre des causes de la saisie, intégrant les paiements réalisés par le débiteur saisi.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs observations.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025, prorogé au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la reprise de l’instance

Aux termes de son jugement du 23 janvier 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PONTOISE a autorisé M. [W] [M] à s’acquitter de sa dette, en plus des charges courantes, en 15 versements mensuels successifs de 387 euros minimum, et une 16ème échéance devant solder la dette, et a ordonné la suspension des poursuites de saisie immobilière pendant le cours de ces délais et tant que ceux-ci sont respectés.

Le créancier poursuivant produit un décompte actualisé arrêté au 4 novembre 2024, faisant apparaître que des sommes de 387 euros ont été versées mensuellement à partir du 12 février 2024, excepté au mois de juin 2024. Ainsi, la dette a été actualisée à la somme de 2 274,69 euros.

Il est indiqué à la barre que M.[M] est en arrêt maladie jusqu’au 1er février 2025 et qu’il a versé 4 fois 387 euros entre le 4 novembre 2024 et le jour de l’audience. Mais ces versements ne font pas revivre l’échéancier accordé qui est caduc.

Il est en outre versé aux débats le relevé de compte locataire de M. [W] [M] qui présente un solde débiteur de 21 506,14 euros, correspondant aux appels de charges postérieurs à la condamnation du 15 septembre 2022.

En conséquence, M. [W] [M] n’ayant pas respecté l’échéancier accordé par le juge de l’exécution, les délais octroyés sont caducs le créancier poursuivant est bien fondé en sa reprise de la procédure de saisie immobilière à son encontre.

Sur la demande de vente forcée du bien

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 27] [Adresse 4] résulte des pièces versées aux débats, notamment le jugement rendu le 15 septembre 2022, signifié le 30 septembre 2022 et devenu définitif comme en atteste le certificat de non-appel.

Le juge de l’exécution dans son jugement en date du 23 janvier 2024 mentionne que la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] DES [Adresse 19] [Adresse 4] à l’égard de M. [W] [M] à la somme de 6 144,69 euros en principal, intérêts et frais, selon décompte arrêté au 5 janvier 2024.

Le créancier poursuivant actualise sa créance à la somme de 2 274,69 euros et verse un décompte arrêté au 4 novembre 2024, lequel laisse apparaître des versements de M. [W] [M] à hauteur de 3 870 euros.

Le débiteur saisi indique avoir réalisé quatre règlements de 387 euros postérieurement au 4 novembre 2024, soit un total de 1548 euros, ce qui n’est pas contesté par le créancier poursuivant.

Les parties conviennent à la barre que le solde de la dette peut être fixé à la somme de 726,69 euros, hors frais de procédure.

La créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 27] [Adresse 4] sera donc mentionnée pour la somme de 726,69 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 17 décembre 2024.

Le créancier poursuivant sollicite la vente forcée.

Il y a bien une dette de 726,69 euros et M. [W] [M] n’a pas respecté les délais accordés en vue de solder les causes du commandement de payer valant saisie immobilière.

Le débiteur a été informé par le créancier poursuivant que les frais de poursuite étaient également à sa charge et devaient être réglés en totalité pour mettre fin à la procédure de saisie immobilière.

Le créancier poursuivant produit à cet égard un état de frais d’un montant de 2 996,45 euros, selon décompte arrêté au 4 novembre 2024 dont le débiteur reste redevable.

En application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution en effet, les frais d’exécution forcée sont à la charge du débiteur qui doit les régler au créancier poursuivant pour que ce dernier se désiste de la procédure, et ce n’est qu’en cas de vente forcée qu’ils sont payés par l’adjudicataire ou en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire qu’ils sont payés par l’acquéreur.

Par ailleurs, il convient de rappeler à toutes fins utiles au débiteur saisi que, en application de l’article 2402 du code civil, le syndicat de copropriétaires bénéficie d’une hypothèque légale spéciale lui permettant de venir, le cas échéant, à la distribution du prix sur le lot vendu du copropriétaire débiteur lorsqu’il dispose d’une créance de charges courantes impayées relatives à l’année en cours et aux quatre dernières années échues.

Or il sera observé à cet égard que le décompte versé aux débat mentionne des charges courantes postérieures au jugement du 20/1/2022 d’un montant de 21.066,14 euros à la date du 4/11/2024.

Par ailleurs, la vente amiable sur autorisation judiciaire, qui n’est pas sollicitée, n’est pas envisageable.

Pour l’ensemble de ces raisons, il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront néanmoins taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Déclare le créancier poursuivant bien fondé en sa reprise de la procédure de saisie immobilière ;

Mentionne que la créance du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 27] [Adresse 4] à l’égard de M. [W] [M] est de 726,69 euros en principal, intérêts et accessoires, suivant décompte arrêté au 17 décembre 2024, hors frais de poursuite ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 1er février 2023 publié le 14 mars 2023 volume 2023 S n° 67 au service de publicité foncière de [Localité 30] 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 1er juillet 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SAS AXE LEGAL, commissaire de justice à [Localité 24] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 1er février 2023 publié le 14 mars 2023 volume 2023 S n° 67 au service de publicité foncière de [Localité 30] 2 ;

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Fabienne CHLOUP

Jugement rédigé par [I] [V], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution