09 Mai 2025

RG N° 24/05351 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OA6N

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Madame [M] [X] [G] [U] [I] [N] épouse [R] [A]

C/

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [M] [X] [G] [U] [I] [N] épouse [R] [A]

[Adresse 2]

[Localité 5]

assistée par M^e Sidonie LEOUE, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 14 Mars 2025 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 02 Mai 2025 prorogé au 09 Mai 2025.

La présente décision a été rédigée par [F] [P], attachée de justice, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 7 octobre 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3], à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 14 août 2024 à la requête de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025.

A l’audience, Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A], assistée de son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment financières, de la perte de son emploi et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Elle sollicite également du juge de l’exécution qu’il acte l’échéancier accordé par le bailleur le 26 février 2025 à hauteur de 80 euros par mois pour l’apurement de la dette. Elle explique en outre que la dette a diminué et que le bailleur va percevoir un rappel de la CAF.

La S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT s’oppose à l’octroi de délais, en faisant valoir que la dette a doublé et que la demanderesse n’a pas respecté les délais de paiements accordés. Elle doute qu’une régularisation des prestations CAF interviendra en raison de l’irrégularité dans les paiements. A titre subsidiaire, elle sollicite une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement de l’indemnité d’occupation et d’une somme de 80 euros en sus pour l’apurement de la dette.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 02 mai 2025, prorogé au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 7 avril 2022 par le tribunal de proximité de SANNOIS, contradictoire, qui a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies au 6 septembre 2021,

— condamné Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] à payer la somme de 4 505,84 euros au titre des loyers et charges impayés,

— autorisé Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] à se libérer des sommes dues en 35 versements de 50 euros et un 36ème devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courantes avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges,

— condamné Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] aux dépens.

Cette décision a été signifiée le 9 mai 2022 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 14 août 2024. Un procès-verbal de tentative d’expulsion a été dressé le 4 décembre 2024 et le concours de la force publique requis le même jour.

Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] dispose de revenus mensuels de 989 euros correspondant aux prestations versées par la CAF (RSA, ASF, AF, prime d’activité), avec deux enfants à charge, dont un mineur. Son avis d’impôt établi en 2024 sur les revenus de 2023 mentionne un revenu fiscal de référence de 975 euros. Le versement de l’allocation logement est actuellement suspendu.

Elle indique avoir perdu son emploi en janvier 2018 puis avoir racheté une entreprise avec son frère en avril 2018. Il est établi qu’une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte le 4 novembre 2019 par le tribunal de commerce de PONTOISE à l’égard de la société dirigée par Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] et que cette dernière a été condamnée par jugement du 31 janvier 2022 à une interdiction de diriger, gérer, administrer ou contrôler directement ou indirectement toute entreprise commerciale ou artisanale pour une durée de 3 ans.

Au vu du décompte produit arrêté au 12 mars 2025, la dette locative est de 8 597,32 euros. Il apparait un versement de 900 euros en février 2025 et de 500 euros en mars 2025. En outre, il est versé aux débats un échéancier de paiement de 80 euros par mois à compter de février 2025, conclu entre le bailleur et la demanderesse, pour l’apurement de la dette locative. Ainsi, l’indemnité d’occupation, charges comprises qui s’élève à 723,18 euros est partiellement réglée et, si l’arriéré locatif a augmenté, son apurement est envisagé.

Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] indique avoir réalisé des démarches en vue de son relogement. Elle produit un courrier en date du 06 mars 2020 qui précise qu’une première demande de logement social a été déposée le 4 avril 2011 mais dont il n’est pas démontré qu’elle est toujours en cours. De plus, elle verse aux débats un formulaire CERFA n°14069*05 de demande de logement social rempli électroniquement qui mentionne une date de dépôt au guichet au 10 mars 2025 et un formulaire CERFA n°15036-01 de recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement, rempli manuellement et daté au 6 janvier 2025 dont il n’est pas justifié du dépôt ou de l’envoi.

Le bailleur est toutefois un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Or, il ressort des éléments du dossier que Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] a rencontré des difficultés financières importantes mais qu’elle s’est mobilisée et a réussi à régulariser sa situation. En outre, malgré ses revenus modestes, elle a repris partiellement le paiement de l’indemnité d’occupation, démontrant ainsi sa bonne foi et sollicité auprès de son bailleur un échéancier pour l’apurement de la dette qui, manifestement, lui a été accordé.

En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A], il convient d’accorder un délai de six mois, soit jusqu’au 09 novembre 2025, pour quitter le logement.

A l’expiration de ce délai il pourra être procédé à l’expulsion.

L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante et d’une somme de 80 euros en sus pour l’apurement de la dette.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

En application de l’article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A].

L’équité et la situation des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Accorde à Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] un délai de six mois, soit jusqu’au 09 novembre 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 3] ;

Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation et d’une somme de 80 euros par mois en sus pour l’apurement de la dette;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

Condamne Mme [M] [I] [N] épouse [R] [A] aux dépens;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6], le 09 Mai 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,