TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/06854 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-H4YS

JUGEMENT du 06/11/2025

Madame [J] [S] [Z]

C/

Madame [G] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL BJA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et de Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [J] [S] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [F]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2019, Madame [J] [S] [Z] a loué à Madame [G] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] au rez-de-chaussée – à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 718 €, outre 42 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2023, Madame [J] [S] [Z] a fait signifier à Madame [G] [F] un commandement de payer la somme de 3 824,75 € au titre des loyers et charges échus arrêtés au 3 mars 2023.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023, Madame [J] [S] [Z] a fait assigner Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Melun aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation au paiement de sa dette locative.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet de Seine-et-Marne en date du 19 septembre 2023.

Madame [G] [F] a quitté le logement le 27 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi au 23 janvier 2024, puis au 12 mars 2024 et enfin au 14 mai 2024, date à laquelle la radiation de l’affaire a été ordonnée.

Suite à une demande de réinscription au rôle, l’affaire a de nouveau été appelée le 12 novembre 2024. A cette date, la demanderesse n’a pas comparu de sorte que la caducité de la citation a été constatée par décision du 12 novembre 2024.

Suite à une demande de relevé de caducité, l’affaire a été réinscrite au rôle, puis appelée à l’audience du 6 mai 2025 et renvoyée à celle du 9 septembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

A l’audience du 9 septembre 2025, Madame [J] [S] [Z], représentée par son conseil, se référant à ses conclusions actualisées, visées par le greffe et signifiées à la défenderesse le 5 septembre 2025 par acte remis à étude, sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;dire n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de la locataire ;condamner Madame [G] [F] à lui payer la somme de 10 796,16 €, dont 9 538,99 € au titre des loyers impayés et 1 257,17 € de travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 824,75 € et de l’assignation pour le surplus ;condamner Madame [G] [F] à payer la somme de 720 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [G] [F] aux entiers dépens ;

Madame [G] [F] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [J] [S] [Z] justifie avoir notifié l’assignation à la préfecture de Seine-et-Marne en date du 19 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la première audience fixée au 12 décembre 2023.

Par conséquent, les demandes de Madame [J] [S] [Z] sont recevables.

II/ Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties, conclut le 8 juillet 2019, précise en son article intitulé « clause résolutoire » :

« Le présent contrat sera résilié de plein droit : deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat ».

Madame [J] [S] [Z] a fait délivrer un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2023.

Il résulte du décompte locatif que ce commandement de payer les loyers et charges dus est demeuré infructueux dans le délai de deux mois après sa délivrance, soit au 22 mai 2023.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 8 juillet 2019 sera constatée à compter du 23 mai 2023.

III/ Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement relative aux loyers et charges

Il découle des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer les loyers et charges convenus aux termes stipulés.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, précisément du bail signé le 8 juillet 2019, du commandement de payer du 22 mars 2023 et du relevé de compte arrêté au mois de janvier 2024, échéance du mois de novembre 2023 incluse, que la demanderesse apporte la preuve d’un arriéré de loyers et de charges impayés de 9 538,99 €, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 718 €.

La défenderesse, qui n’a pas comparu, n’allègue ni ne justifie, a fortiori, s’être acquittée de cette somme.

Il convient donc de condamner Madame [G] [F] au paiement de la somme de 9 538,99 € qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 mars 2023 sur la somme de 3 824,75 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement relative aux frais de remise en état des lieux

Aux termes de l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L’article 1732 du même code dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé […] de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations du logement ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 3-2 de la loi précitée précise qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. A défaut, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats qu’un état des lieux d’entrée du 19 juillet 2019 et qu’un état des lieux de sortie du 28 novembre 2023 ont été établis contradictoirement.

La défenderesse est restée dans les lieux 4 ans, 4 mois et 9 jours.

La demanderesse réclame la somme de 1 257,17 € et produit plusieurs devis pour une somme totale de 919,79 €. Elle ne liste pas les dégradations, ni le montant pour chacune des réparations nécessaires.

S’agissant des frais de nettoyage du logement, l’état des lieux de sortie fait état de défauts de propreté de plusieurs éléments (placard dans l’entrée, ventilation dans les sanitaires, tâches sur le mur de la chambre, ventilation de la salle de bain, joint de la baignoire, meuble sous l’évier de la cuisine, siphon, plaque de cuisson, four).

Il résulte cependant du document intitulé « comparatif état des lieux » et de l’état des lieux d’entrée que le logement n’était pas parfaitement nettoyé à l’entrée de la défenderesse dans les lieux, lesquels étaient par ailleurs dans un état moyen, plusieurs éléments étant mentionnés ainsi : « état moyen », « usage avancé », « dégradé », ou « hors service ».

Madame [J] [S] [Z] sera donc déboutée de la demande faite à ce titre, selon devis d’un montant de 288 euros.

S’agissant des frais de production des clés et badges manquant, le comparatif d’état des lieux fait état de l’absence de remise d’une clé permettant d’ouvrir la boite aux lettres et de deux badges d’accès à l’immeuble.

S’il convient de mettre à la charge de Madame [G] [F] les frais de remplacement des deux badges, les frais relatifs au remplacement de la serrure de la boîte aux lettres devront être exclus dans la mesure où cela résulte d’un choix propre à la bailleresse, l’une des deux clés ayant été restituée.

Ainsi, seuls les frais relatifs aux badges, à hauteur de 46,80 €, seront mis à la charge de Madame [G] [F].

S’agissant des autres prestations, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie met en évidence que les réparations locatives suivantes doivent effectivement être mises à la charge de Madame [G] [F] :

Dans la chambre :la remise en place de deux prises électriques dans la chambre (10 € HT, soit 11 € TTC, selon devis de la société SAS MAN-NET) ;Dans la salle de bain :le remplacement d’ampoules (5,99 + 5 € HT, soit 12,10 € TTC, selon devis de la société SAS MAN-NET) ;le remplacement d’une prise électrique (19,90 + 20 € HT, soit 43,89 € TTC, selon devis de la société SAS MAN-NET) ;Soit un total TTC de 94,49 € TTC, avec les frais de déplacement.

le remplacement d’un flexible et pomme de douche comprenant consommables (10,24 € HT, soit 11,26 TTC, selon devis de la société en charge des travaux de plomberie) ;la réalisation de joint à la pombe autour des appareils sanitaires (33,25 € HT, soit 36,57 € TTC, selon devis de la société en charge des travaux de plomberie), somme à laquelle il convient d’ajouter le forfait horaire de main d’œuvre, ainsi que les frais de déplacement.Soit un total TTC de 167,96 euros.

Madame [J] [S] [Z] sera déboutée du surplus de ses demandes, lesquelles ne sont soit pas justifiées, soit résultant de l’usure normale des lieux par le simple passage du temps.

Dès lors, il convient de fixer le montant des réparations locatives à la somme de 309,96€, somme à laquelle la défenderesse sera condamnée.

IV/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [F] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [J] [S] [Z] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Madame [G] [F] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 720 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de Madame [J] [S] [Z] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 8 juillet 2019 conclu entre Madame [J] [S] [Z] et Madame [G] [F] aux fins de location du local à usage d’habitation situé [Adresse 3] au rez-de-chaussée – à [Localité 9], à compter du 23 mai 2023 ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à payer à Madame [J] [S] [Z] la somme de 9 538,99 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023 sur la somme de 3 824,75 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à payer à Madame [J] [S] [Z] la somme de 309,96 € au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à payer à Madame [J] [S] [Z] la somme de 720 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,