TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 16 Septembre 2025

N° RG 25/00092 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOGV

78A

Jugement rendu le 16 septembre 2025 par Didier FORTON , juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DOMONT, Société coopérative de crédit à capital variable et à responsabilité statutairement limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 493.562.847, dont le siège social est sis [Adresse 5] à 95330 DOMONT (Val d’Oise), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [M] [I] [L] [R]

né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant

Madame [T] [S] [W]

née le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 13] (VAL-D’OISE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 25 mars 2025 publié le 11 avril 2025 volume 2025 S n°95 au service de publicité foncière de [Localité 11] 2, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DOMONT a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers sis à [Adresse 8], cadastrés section AD [Cadastre 4] Lieudit [Adresse 3] pour 02a 29ca et section [Cadastre 7] [Adresse 3] pour 01a 93ca, consistant en, d’après titre : un terrain à bâtir, appartenant à M. [M] [I] [L] [R] et Mme [T] [S] [W].

Par exploits du 25 mai 2025 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile s’agissant de M. [M] [I] [L] [R] et par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice s’agissant de Mme [T] [S] [W], la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DOMONT a fait assigner les débiteurs saisis devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 19 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025, lors de laquelle le créancier poursuivant et Mme [T] [S] [W] ont été entendu en leurs observations. M. [M] [I] [L] [R] n’ayant pas comparu et n’étant pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Par message RPVA et par courrier du 9 juillet, les parties ont été invitées à formuler leurs observations sur l’éventuelle diminution de la clause pénale ou indemnité de résiliation, au regard de l’article 1231-5 du code civil.

Le créancier poursuivant a formulé ses observations le 16 juillet 2025.

La partie saisie, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas formulé d’observations.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation de la créance

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DOMONT, résulte des pièces versées aux débats, notamment :

— la copie exécutoire d’un acte notarié reçu par Maître [X] [Y], notaire à [Localité 12] le 23 décembre 2008 contenant un prêt immobilier modulo consenti par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DOMONT à M. [M] [I] [L] [R] et Mme [T] [S] [W] pour un montant de 207 187 euros, d’une durée de 25 ans, au taux hors assurance de 4,95% l’an ainsi qu’un nouveau prêt à taux 0% de 18 000 euros,

— l’inscription d’hypothèque conventionnelle publiée le 30 janvier 2009,

— les lettres recommandées avec accusé de réception en date du 10 septembre 2024, dont les plis ont été avisés les 13 et 14 septembre 2024, mais non réclamés, mettant en demeure les emprunteurs de régler la somme de 3 395,12 euros dans un délai de 30 jours, sous peine de la déchéance du terme du prêt,

— les lettres recommandées avec accusé de réception en date du 23 octobre 2024 notifiant à l’emprunteur la résiliation du contrat de prêt et l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre des prêts,

— le décompte des sommes dues, arrêté au 03 janvier 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats que le créancier poursuivant à laisser un délai raisonnable aux débiteurs saisis pour régulariser les échéances impayées.

Le décompte arrêté au 03 janvier 2025 visé au commandement de saisie, présente un solde débiteur de 127 598,51 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l’appui de sa demande de maintien de la clause pénale à hauteur de 8 211,05 euros, le créancier poursuivant rappelle les dispositions de l’article L.312-22 du code de la consommation dans sa version alors applicable. Il fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties, a été acceptée par l’emprunteur et qu’elle vise à indemniser une résiliation anticipée du contrat de prêt laquelle ne correspondant pas aux prévisions des parties. En outre, elle observe que le taux contractuel des intérêts de retard a été contractuellement fixé à 4,95% et que le contrat aurait dû se poursuivre jusqu’en 2033, de sorte que l’indemnité de résiliation permet de compenser la défaillance du débiteur.

Or l’indemnité d’exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 8 211,05, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel.

Elle sera donc réduite à 1 euro.

La créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DOMONT sera donc mentionnée pour la somme de 119 388,46 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 03 janvier 2025.

Sur l’orientation de la procédure de saisie immobilière

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Mme [T] [S] [W] indique qu’elle souhaite vendre le bien à l’amiable mais qu’elle ne peut pas en raison de la défaillance de M. [M] [I] [L] [R].

Le créancier poursuivant fait valoir que les débiteurs saisis sont propriétaires en indivision du bien saisi.

Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable, l’un des débiteurs saisis, M. [M] [I] [L] [R], ne comparaissant pas à l’audience.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Mentionne que la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DOMONT à l’égard de M. [M] [I] [L] [R] et Mme [T] [S] [W] est de 119 388,46 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte arrêté au 3 janvier 2025 et visé au commandement de saisie ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 25 mars 2025 publié le 11 avril 2025 volume 2025 S n°95 au service de publicité foncière de [Localité 11] 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 6 janvier 2026 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SELAS MYHUISSIER, commissaire de justice à [Localité 10] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 25 mars 2025 publié le 11 avril 2025 volume 2025 S n°95 au service de publicité foncière de [Localité 11] 2,

Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

La greffière Le Juge de l’exécution

Magali CADRAN Didier FORTON