TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00874 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESCG

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[O] [M] venant aux droits de Mme [M] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Harold ALOS, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[D] [S], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

[F] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er décembre 2023, Madame [X] [M] a donné à bail à Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 580 € et aucunes provisions sur charges.

Madame [X] [H] Veuve [M] est décédée le 19 juin 2024, laissant pour lui succéder Madame [O] [M], sa petite-fille.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2024 pour un montant principal de 1 754,50 €.

Madame [O] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes par acte de commissaire de justice en date du 04 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 23 septembre 2025, Madame [O] [M] – représentée par Maître Harold ALOS – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] ; et de condamner ces derniers au payement de l’arriéré locatif, initialement fixé à 843,95 €, actualisé à l’audience à la somme de 1 246,95 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexés, outre 1 500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil pour résistance abusive, 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Madame [O] [M] précise que la dette continue à augmenter depuis l’assignation. Elle reconnaît que des payements apparaissent sur le décompte mais constate qu’ils ne sont pas suffisants pour assurer le payement du loyer courant. La bailleresse ne s’oppose cependant pas à l’octroi de délais de payement.

*

En défense, Monsieur [D] [S] comparait en personne. Il explique avoir quitté le logement depuis 4 mois, laissant Madame [F] [Y] seule dans les lieux. Il ajoute avoir fait une demande de FSL pour laquelle il n’aurait pas obtenu de réponse.

Monsieur [D] [S] sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 650 € par mois. Après apurement de cette dette locative, il souhaite ne plus être inquiété par le bailleur s’agissant du règlement du loyer qu’il estime ne pas lui être imputable dans la mesure où il n’occupe plus le logement.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à personne le 04 avril 2025, Madame [F] [Y] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 03 juin 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 07 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [O] [M] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 1er décembre 2023 contient une clause résolutoire (article XI- CLAUSE RESOLUTOIRE) prévoyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 1 754,50 €.

S’il est manifeste que ce commandement de payer concerne pour partie des charges locatives récupérables dont Madame [O] [M] ne justifie pas dans le cadre de la présente instance, force est cependant de constater qu’au 28 novembre 2024, l’arriéré locatif à lui seul s’élevait à la somme de 1 159 € et que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti.

En dépit de l’erreur affectant la somme principale réclamée au sein du commandement de payer, l’arriéré locatif n’est donc pas contestable dans son principe et il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

Par ailleurs, d’une part, il ressort du décompte produit que les locataires n’ont pas repris le payement du loyer courant avant l’audience, rendant juridiquement impossible toute suspension de la clause résolutoire ; d’autre part, Monsieur [D] [S], seul défendeur comparant, ne sollicite pas son maintien dans le logement qu’il a déjà quitté mais seulement des délais de payement pour apurer l’arriéré locatif.

L’expulsion des occupants sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [O] [M] produit un décompte estimant que Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 246,95 € à la date du 22 septembre 2025, dont 712,95 € au titre des charges locatives pour l’année 2024 et 231 € pour l’année 2025 (TOM + consommation d’eau).

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 03 juin 2025 que les locataires contestent le principe et le montant de la dette locative.

*

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée […]

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

Madame [O] [M] sollicite le payement de la somme totale de 943,95 € au titre des taxes ordures ménagères et des consommations d’eau des locataires pour les années 2024 et 2025. Elle ne produit cependant aucun avis d’imposition, aucune facture et aucun relevé de compteur individuel susceptible de justifier de la réalité des consommations et des sommes avancées par le bailleur pour le compte des preneurs.

Madame [O] [M] sera donc déboutée de la demande formée à ce titre.

*

Pour le surplus, Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc conjointement condamnés à verser à Madame [O] [M] la somme de :

1 246,95 – 943,95 = 303 €

avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (28 novembre 2024) conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

La condamnation des preneurs au payement de toute somme ne pourra qu’être conjointe dans la mesure où :

— aucune condamnation solidaire n’était sollicitée dans l’assignation,

— si l’existence d’une clause contractuelle de solidarité est évoquée par le conseil de la bailleresse à l’audience, d’une part cette simple mention ne saurait valoir modification des demandes, d’autre part, quand bien même les demandes auraient été modifiées à l’audience, force est de constater que cette modification n’a pas été contradictoirement signifiée à Madame [F] [Y], non comparante, et ne peut donc être prise en compte (article 16 du Code de procédure civile).

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 8-1 VI de la loi du 06 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 1er décembre 2023 contient une clause de solidarité entre les colocataires (clause XII.- SOLIDARITE – ELECTION DE DOMICILE).

Monsieur [D] [S] a donné congé du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] par courrier recommandé non daté, sollicitant une désolidarisation du contrat de bail à compter du 1er septembre 2025. A l’audience, la bailleresse ne conteste pas cette désolidarisation.

Force est de constater qu’aucun colocataire ne figure au contrat de bail postérieurement à ce congé. Dès lors, Monsieur [D] [S] reste solidairement tenu des dettes locatives pendant un délai de 6 mois après la date d’effet du congé, le 1er septembre 2025, soit jusqu’au 1er mars 2026.

Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] seront donc conjointement condamnés au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 au 1er mars 2026 ou à la date de la libération effective et définitive des lieux si elle intervient antérieurement. A compter du 1er mars 2026, seule Madame [F] [Y] sera redevable de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de Madame [O] [M] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 580 € et non indexée.

Sur les délais de payement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [D] [S] sollicite à l’audience le bénéfice de délais de payement à hauteur de 650 € par mois auxquels la demanderesse ne s’oppose pas.

Cependant, force est de constater que le montant de l’arriéré locatif résiduel est inférieur à la somme mensuelle que Monsieur [D] [S] est prêt à verser en règlement de l’arriéré locatif.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de délais de payement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Madame [O] [M] ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y].

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y], partie perdante, supporteront conjointement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024, de l’assignation du 04 avril 2025 et de sa notification à la Préfecture le 07 avril 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [O] [M], Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] seront conjointement condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [D] [S] a donné congé à son bailleur avec prise d’effet au 1er septembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2023 entre Madame [X] [H] Veuve [M], aux droits de laquelle vient Madame [O] [M], Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] à verser à Madame [O] [M] la somme de 303 € (trois cent trois euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 22 septembre 2025, incluant un dernier appel de 580 € pour le mois de septembre 2025 et un dernier versement CAF de 68 € enregistré au mois de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] à payer à Madame [O] [M] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au 1er mars 2026 ou jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés si elle intervient antérieurement ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] seule à payer à Madame [O] [M] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 580 € (cinq cent quatre-vingt euros) ;

DEBOUTE Madame [O] [M] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [D] [S] de sa demande de délais de payement ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2024, de l’assignation du 04 avril 2025 et de sa notification à la Préfecture le 07 avril 2025 ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [D] [S] et Madame [F] [Y] à verser à Madame [O] [M] une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge