31 Janvier 2025

RG N° 24/03349 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N3CF

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [U] [E]

C/

S.A. [Adresse 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [U] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

assisté par Maître Jennifer ELKABBAS de la SELARL LECKI ELKABBAS, avocat au barreau du VAL D’OISE

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

S.A. D’HLM TOIT ET JOIE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric AZOULAY de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 29 Novembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 31 Janvier 2025.

La présente décision a été rédigée par [S] [T], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par lettre recommandée avec accusé de réception enregistrée au greffe le 18 juin 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [U] [E], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 1] à ARGENTEUIL (95100), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 18 avril 2024 à la requête de la SA d'[Adresse 7].

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 29 novembre 2024.

A l’audience, M. [U] [E], assisté de son avocat qui plaide sur sa requête, demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de ses difficultés financières, de sa situation de handicap, de son isolement et de ses recherches de logement qui n’ont pas encore abouti. Il s’engage à régler chaque mois entre 400 et 500 euros. Il sollicite que la partie adverse soit déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA d’HLM TOIT ET JOIE, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 20 204 euros et réclame 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que M. [U] [E] est occupant sans droit ni titre depuis plus de trois ans car le transfert du bail lui a été refusé. Elle indique que le demandeur n’a formulé aucune proposition de règlement et soutient qu’il ne remplit pas les conditions pour bénéficier d’un délai de grâce.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement réputé contradictoire, rendu le 8 février 2024 par le tribunal de proximité de SANNOIS et rectifié le 14 juin 2024, qui a notamment :

— constaté que M. [U] [E] ne remplit pas les conditions pour prétendre à un transfert de bail,

— constate l’extinction au 23 novembre 2021 à minuit du bail conclu le 18 décembre 1973 entre le bailleur et M. [C] [E] par l’effet du décès de ce dernier,

— constate la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [U] [E] du logement susvisé à compter du 24 novembre 2021,

— ordonne à M. [U] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés,

— dit qu’à défaut pour M. [U] [E] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, le bailleur pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

— condamné M. [U] [E] à payer la somme de 10 363,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 septembre 2023, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, ainsi que 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 18 avril 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. Un procès-verbal de tentative d’expulsion a été dressé le 4 juillet 2024 et le concours de la force publique a été requis.

Il convient de rechercher si la situation personnelle de M. [U] [E] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants :

M. [U] [E] perçoit une allocation mensuelle adulte handicapé d’un montant de 1 016 euros et n’a personne à sa charge. Il justifie d’une reconnaissance de la qualité de travailleur handicap valable à compter du 1er janvier 2024, pour une durée permanente. Son avis d’impôt établi en 2023 sur les revenus de 2021 mentionne un revenu fiscal de référence de 0 euro.

Au vu du décompte produit arrêté au 27 novembre 2024, la dette d’indemnités d’occupation s’élève à 20 204,60 euros. Il apparait qu’aucune somme n’a été versée depuis le 10 février 2022, date à laquelle le prélèvement automatique mis en place par le père du demandeur a cessé. Ainsi, la dette est en augmentation et l’indemnité d’occupation courante n’est pas réglée.

M. [U] [E] indique avoir réalisé des démarches en vue de son relogement. Il justifie avoir effectué une demande de logement en ligne chez le bailleur ADOMA en juin 2024 et avoir déposé une demande de logement social le 12 juin 2024. Il déclare qu’il était suivi par une assistante sociale mais ne verse aucune pièce en ce sens.

La SA d'[Adresse 7] mentionne les difficultés générées par cette situation qui dure depuis plusieurs années. Elle rappelle que le décès du locataire en titre est intervenu en 2021, soit il y a plus de trois ans et que le refus de transfert de bail a été notifié à M. [U] [E] en mai 2023. Au soutien de ses déclarations, elle produit :

— le contrat de location conclu entre le bailleur et M. [C] [E], père du demandeur,

— le certificat de décès de M. [C] [E] en date du 23 novembre 2021 et celui de la mère du demandeur en date du 28 mars 2020,

— un courrier recommandé du 12 janvier 2023 aux termes duquel le bailleur invite M. [U] [E] à produire un certain nombre de pièces justificatives afin d’étudier sa demande de transfert de bail,

— un courrier recommandé en date du 11 mai 2023 par lequel le bailleur constate que M. [U] [E] n’a pas communiqué les justificatifs demandés et l’informe qu’il ne respecte pas les conditions de transfert du bail,

— un courrier de relance en date du 1er septembre 2023 émis par le bailleur, rappelant à M. [U] [E] qu’il ne remplit pas les conditions requises pour pouvoir bénéficier d’un transfert de bail,

— une sommation de quitter les lieux, délivrée le 20 juillet 2023 à M. [U] [E]

La partie défenderesse fait valoir que M. [U] [E] n’a pas cherché à justifier de son droit à bénéficier du transfert du droit au bail. Elle rappelle qu’il n’a jamais procédé au moindre règlement de loyers et charges, depuis la fin du prélèvement automatique mis en place par son père. Elle allègue de la mauvaise foi du demandeur et soutient qu’il a déjà bénéficié de délais de fait pour quitter les lieux.

Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire mais il a très largement assuré sa mission. Si la situation personnelle de M. [U] [E] est certes difficile, elle ne peut ici justifier un maintien durable dans les lieux, sans contrepartie financière et il ne peut être imposé au bailleur l’aggravation de la dette locative qu’il subit du fait de l’absence de règlement des indemnités d’occupation.

Il convient de rappeler que le décès du locataire en titre est intervenu le 23 novembre 2021, que M. [U] [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 24 novembre 2021, que le refus de transfert du bail lui a été notifié en mai 2023, et qu’il a donc déjà bénéficié de très larges délais de fait. De plus, il ressort des éléments du dossier que le logement, de type F4, est manifestement sous-occupé par la partie demanderesse.

Par ailleurs, si M. [U] [E] justifie avoir réalisé des démarches en vue de son relogement en juin 2024, ces dernières s’avèrent tardives. Ainsi, M. [U] [E] ne démontre pas une réelle mobilisation, ni que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, alors qu’il sait depuis 2023 qu’il ne peut se maintenir dans les lieux qu’il occupe sans droit, ni titre.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités, d’autant que M. [U] [E] va bénéficier des délais de la trêve hivernale.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes.

M. [U] [E], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la SA d’HLM TOIT ET JOIE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [U] [E] pour le logement qu’il occupe au [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [U] [E] à payer à la SA d'[Adresse 7] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [E] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8], le 31 Janvier 2025

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,