TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/00738 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXO3

Minute : 25/00073

S.C.I. MAAYANE INVEST

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [V] [S] [M]

Représentant : M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 258

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Janvier 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. MAAYANE INVEST,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [V] [S] [M],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024002108 du 28/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par M^e Jasna MIHALJEVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé a effet au 09 septembre 2018, la SCI HERMES a donné à bail à Madame [V] [S] [M] un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 820 euros, outre une provision sur charges de 60 euros par mois.

Suivant acte notarié reçu par Maître [Y] [G], notaire à [Localité 8] (28), la SCI HERMES a vendu à la SCI MAAYANE INVEST le bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2022, la SCI MAAYANE INVEST a fait signifier à Madame [V] [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7800 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2022.

Par lettre du 12 août 2022, la SCI MAAYANE INVEST a saisi la commission des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 07 septembre 2024, la SCI MAAYANE INVEST a fait assigner Madame [V] [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

En conséquence, et en tout état de cause,

«  ordonner l’expulsion de Madame [V] [S] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier,

«  ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur et ce, aux frais et péril de la défenderesse (article 1961 et suivants du code civil) ou dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L.433-2, du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Madame [V] [S] [M] au paiement des sommes suivantes :

—  16200 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 sur la somme de 7800 euros et de l’assignation pour le surplus,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, et indexation contractuelle , à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

subsidiairement, condamner Madame [V] [S] [M] au paiement des loyers à échoir entre le 1er octobre 2023 et la date de la résiliation effective du bail,

—  1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

«  rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 08 septembre 2023.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2024, lors de laquelle la SCI MAAYANE INVEST, représentée, a déposé des conclusions d’actualisation de sa créance à hauteur de 11803,66 euros, arrêtée au mois d’octobre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 07 septembre 2023. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SCI MAAYANE INVEST soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [V] [S] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle précise que par décision du 26 septembre 2023, la commission de surendettement a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [V] [S] [M] avec effacement de la dette locative à hauteur de 7873,18 euros. Elle ajoute que la défenderesse n’a effectué que cinq règlements dont aucun ne couvre le montant du loyer et qu’elle ne justifie pas de revenus suffisants lui permettant de s’acquitter de sa dette en sus du paiement du loyer courant.

Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la défenderesse en faisant valoir que cette demande n’est justifiée par aucune pièce de nature à établir l’imputabilité du trouble de jouissance au bailleur, aucun rapport des services de l’hygiène et de la salubrité de la mairie de [Localité 9] ni procès-verbal de constat de commissaire de justice ou rapport d’intervention d’un sachant, n’ayant été produit aux débats.

Madame [V] [S] [M] est représentée par son conseil lequel a déposé des conclusions qu’il a soutenues à l’audience. A titre principal, elle demande la production d’un décompte actualisé tenant compte de la décision de la commission de surendettement du 26 septembre 2023, à défaut elle conclut au débouté des demandes de la SCI MAAYANE INVEST. A titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais pour s’acquitter du montant qui sera mis à sa charge au titre de la dette locative ainsi que des délais pour quitter les lieux pour le cas où son expulsion serait prononcée. Elle réclame en outre la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Elle demande enfin la condamnation de la SCI MAAYANE INVEST aux dépens de l’instance.

Elle explique qu’elle a bénéficié d’un rétablissement personnel et d’un effacement partiel de la dette à hauteur de 7873,18 euros. Elle souligne qu’elle occupe le logement avec son enfant âgé d’un an et demi, qu’elle a cohabité avec le père de son enfant de 2021 à mai 2022 et qu’à la suite de violences à son endroit, ce dernier a été incarcéré. Elle expose que durant la cohabitation il avait été convenu que son ex-compagnon règle les loyers et elle les autres charges, et qu’elle s’est aperçue que ce dernier n’avait pas respecté cet accord. Elle ajoute qu’elle a été licenciée en septembre 2021 et n’a pas été en capacité de reprendre le paiement des loyers de sorte que la dette locative s’est accumulée, raison pour laquelle elle a déposé un dossier de surendettement. Elle ajoute qu’elle perçoit le RSA majoré, l’allocation logement et l’allocation PAJE ainsi que l’allocation de soutien familial, soit des ressources mensuelles de 1436 euros. Elle déclare avoir effectué des recherches de logement dans le parc social.

A titre reconventionnel, elle forme une demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Elle soutient que le logement est infesté de champignons et que les pièces sont recouvertes de moisissures du fait de l’humidité, ce qui nuit gravement à sa santé et à celle de son enfant. Elle déclare avoir effectué un signalement auprès des services de la mairie de [Localité 9] et s’être adressée à l’ADIL. Elle explique que ce problème d’humidité et de moisissures concerne également les autres appartements de l’immeuble comme en témoignent les attestations des autres locataires qu’elle verse aux débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024, prorogé au 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 08 septembre 2023 en vue d’une audience prévue le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la SCI MAAYANE INVEST justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI MAAYANE INVEST aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet au 09 septembre 2018, du commandement de payer délivré le 28 juillet 2022 et du décompte de la créance actualisé au mois d’octobre 2024 que la SCI MAAYANE INVEST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés après déduction de la somme de 7873,18 euros au titre de l’effacement de la dette locative prononcée par décision de la commission de surendettement du 26 septembre 2023.

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [S] [M] à payer à la SCI MAAYANE INVEST la somme de 11803,66 euros, au titre des loyers et charges dues au mois d’octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7800 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 28 juillet 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 28 septembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à effet au 09 septembre 2018 à compter du 29 septembre 2022.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [V] [S] [M] sollicite les plus larges délais pour s’acquitter des sommes dues mais ne fait aucune proposition de versement. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [V] [S] [M] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, le dernier règlement datant de mai 2024 pour un montant de 356 euros (outre le versement de la CAF d’un montant de 456 euros), qu’ainsi il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.

Au surplus, considérant l’importance de la dette locative due par Madame [V] [S] [M] ainsi que la faiblesse de ses ressources actuelles, la dette ne pourra être résorbée dans les délais légaux. Dès lors, Madame [V] [S] [M] n’est pas en situation de régler la dette locative

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement.

Madame [V] [S] [M] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [V] [S] [M] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [V] [S] [M] est mère d’un enfant d’un an et cinq mois, elle est accompagnée par les services sociaux et a effectué des recherches de logement. Ses ressources ne lui permettent pas de trouver un logement dans le parc privé.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [V] [S] [M] un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s’ils proviennent des parties communes de l’immeuble.

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Pour déterminer l’étendue du trouble de jouissance, il convient de prendre en considération la nature des nuisances et leur durée et de considérer également les conditions d’intervention du bailleur.

En l’espèce, la locataire évoque des désordres dans le logement et communique des photographies dont elle déclare qu’elles ont été prises dans son appartement, des attestations d’autres locataires de l’immeuble qui se plaignent de la présence d’humidité et de moisissure dans leurs logements, un courrier de l’assistance sociale qui a constaté la présence de champignons et de moisissures dans l’appartement de Madame [V] [S] [M].

Ces éléments sont toutefois insuffisants à établir les désordres et leur origine, et notamment que ceux-ci résulteraient d’un manquement du bailleur à ses obligations.

Or, aucun autre document technique (un rapport des services de salubrité de la mairie ou celui d’un technicien) ne vient corroborer les déclarations de Madame [V] [S] [M], exceptées des photographies ni datées ni localisées et des attestations qui visent d’autres logements.

En l’état des éléments produits, Madame [V] [S] [M] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l’existence de désordres ou nuisances imputables au bailleur et de troubles relevant de la responsabilité du bailleur.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [S] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [V] [S] [M] à payer à la SCI MAAYANE INVEST la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que la SCI MAAYANE INVEST a produit un décompte actualisé qui tient compte de la décision de la commission de surendettement du 26 septembre 2023,

DECLARE recevable la demande de la SCI MAAYANE INVEST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet au 09 septembre 2018 entre la SCI MAAYANE INVEST d’une part, et Madame [V] [S] [M] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 septembre 2022,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [V] [S] [M] à payer à la SCI MAAYANE INVEST la somme de 11803,66 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 sur la somme de 7800 euros et à compter du jugement pour le surplus,

DEBOUTE Madame [V] [S] [M] de sa demande de délais de paiement,

ACCORDE à Madame [V] [S] [M] un délai de 5 mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés au [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [V] [S] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [V] [S] [M] à payer à la SCI MAAYANE INVEST une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 29 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE Madame [V] [S] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

CONDAMNE Madame [V] [S] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 juillet 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [V] [S] [M] à payer à la SCI MAAYANE INVEST la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE