TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

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N° RG 24/00209 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZ36

JUGEMENT 26 Septembre 2025

Minute:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BALANCES

C/

[Y] [U],

ATPC

[B] [U]

[P] [U]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 27 Juin 2025, sous la présidence de Bluette GAUTHE, Juge du tribunal judiciaire, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025,

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES BALANCES, dont le siège est sis [Adresse 3] agissant poursuites et diligences de son syndic, la société d’études et de réalisation de gestion immobilière et de construction SERGIC SAS, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le N° 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

Mme [Y] [U],

demeurant [Adresse 3] sous mesure de sauvegarde de justice selon jugement du Juge des tutelles d'[Localité 7] du 1er juillet 2024,

Intervenante volontaire : L’Association Tutélaire du Pas-de-[Localité 8], [Adresse 6]

représentées par M^e Angélique DUPRIEZ, avocat au barreau d’ARRAS

Mme [B] [U],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

M. [P] [U],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice en date des 23 et 28 mai 2024, le [Adresse 12] (ci-après « le syndicat ») a assigné Madame [Y] [U], Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins de le voir condamner les défendeurs in solidum au paiement de la somme de 4.163,22 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées en 2024, avec intérêts judiciaires à compter du 3 juillet 2023 et à la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juin 2024. Trois renvois ont été ordonnés pour permettre la mise en état des parties.

A l’audience du 27/06/2025, le syndicat – représenté par son conseil – demande au tribunal de :

— écarter la fin de non-recevoir soulevée par Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] pour défaut de conciliation préalable à la saisine de la juridiction ;

— débouter Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum Madame [Y] [U], représentée par l’ATPC, Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] à payer au syndicat la somme de 5.372,82 € au titre des charges de copropriétés arrêtées au 16 juin 2025, avec intérêts judiciaires à compter du 3 juillet 2023, date de la dernière LRAR mise en demeure ;

— subsidiairement :

— condamner Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] à payer au syndicat la somme de 309, 03 € au titre des appels de fonds travaux sur la période d’août 2021 au 16 juin 2025 ;

— condamner Madame [Y] [U], représentée par l’ATPC, à payer au syndicat la somme de 5.063,79 € au titre des charges courantes sur la période d’août 2021 au 16 juin 2025, avec intérêts judiciaires à compter du 3 juillet 2023, date de la dernière LRAR mise en demeure ;

— débouter Madame [Y] [U], représentée par l’ATPC, de ses demandes ;

— en tout état de cause, condamner in solidum Madame [Y] [U], représentée par l’ATPC, Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat produit les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes de chaque exercice, les appels individuels de charges, les régularisations de charges, le décompte actualisé, le contrat de syndic. Le syndicat expose que les frais de mise en demeure et de relance ont été rendus nécessaires par l’absence de paiement de Madame [Y] [U]. Une première assignation avait dû être signifiée en novembre 2023. Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] sont tenus aux charges et appels de fonds travaux en leur qualité de nu-propriétaire. Par ailleurs, le syndicat verse aux débats deux constats de carence dressés par conciliateur de justice. Enfin, le syndicat s’oppose à la demande de délais de paiement de Madame [Y] [U], considérant qu’elle a déjà de facto bénéficié de délais.

Madame [Y] [A] veuve [U], et l’association tutélaire du Pas-de-Calais (ATPC), son curateur – représentés par leur conseil – demandent au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de leurs demandes au-delà de la somme en principal de 3.304,53 € correspondant à l’appel de fonds du 15 septembre 2023 ;

— débouter le syndicat de ses demandes relatives aux frais de « constitution dossier avocat », de « mise en demeure », de « relance après mise en demeure », de « facture signification assignation/HDJ », « adaptation Loi [Localité 9] » ;

— accorder à Madame [Y] [A], par l’intermédiaire de l’ATPC, l’échelonnement de sa dette sur deux années ;

— ordonner que les sommes dues porteront intérêt à un taux réduit au taux légal ;

— débouter le syndicat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au titre des dépens ;

— ordonner que les frais et dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Madame [Y] [A] veuve [U] et l’ATPC exposent que les charges réclamées par le dernier appel de fonds étaient de 3.304,53 € au 15 septembre 2023 (pièce 3). L’ATPC n’a jamais reçu les avis d’échéance ou appels de fonds pour l’année 2024. Ni SERGIC, ni le syndicat des copropriétaires n’ont adressé de courriers à l’ATPC. Les pièces du syndicat font apparaître des incohérences et facturations multiples. Les mises en demeure et relances ne sont pas justifiées en procédure. S’agissant des délais de paiement, Madame [Y] [A] veuve [U] justifie de ses ressources et charges. Son budget mensuel fait apparaître un solde disponible de 316,14 €. Elle a également d’autres dettes. Il est rappelé qu’entre la procédure de 2023 et la présente, l’ATPC a été désignée et des règlements sont intervenus, le dernier au jour de l’audience étant d’un montant de plus de 800 euros et un autre versement est programmé au début du mois de juillet 2025.

Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] – représentés par leur conseil – demandent au tribunal de déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires, le débouter de ses demandes à l’encontre de Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U], et le condamner au paiement à chacun de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent être nus-propriétaires de l’appartement occupé par Madame [Y] [U], usufruitière. Au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile, ils soutiennent l’irrecevabilité des demandes du syndicat, n’ayant pas été convoqués à une tentative de conciliation préalablement à l’instance. Cette fin de non recevoir n’est pas régularisable en cours d’instance. Sur le fond du dossier, le syndicat ne justifie pas d’une solidarité entre l’usufruitière et les nus propriétaires. L’usufruitier est redevable des charges courantes et le syndicat doit ventiler les charges tenant aux grosses réparations entre les nus-propriétaires. Par ailleurs, le syndicat ne rapporte pas la preuve que les appels de fonds ont été effectués selon les règles de répartition prévues au règlement de copropriété, et ne rapporte donc pas la preuve de sa créance. Enfin, les multiples frais de relances sont inopposables aux défendeurs.

L’affaire est mise en délibéré au 26/09/2025, par mise à disposition au greffe.

SUR CE :

I.Sur la fin de non-recevoir :

En application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

Aux termes de l’article 126 du même code, « dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que, préalablement à l’assignation signifiée le 23 mai 2024, seule Madame [Y] [U] avait été invitée à une réunion de conciliation le 5 octobre 2023. Le constat de carence en date du 25 octobre 2023 est produit par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de deux constats de carence dressés le 4 décembre 2024, que Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] n’ont été conviés que postérieurement à l’assignation à une réunion de conciliation.

Il est observé que si les fins de non recevoir peuvent être régularisables conformément aux dispositions de l’article 126 du code de procédure civile, la présente ne saurait être régularisable postérieurement à l’assignation, dès lors qu’une telle régularisation viderait de son sens le texte de l’article 750-1 du code de procédure civile, qui impose une tentative de conciliation préalablement à l’introduction de l’instance dans le but de permettre une solution extra judiciaire.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable à agir à l’encontre de Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U].

II. Sur les demandes en paiement à l’encontre de Madame [Y] [A] veuve [U] :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 15 de la même loi dispose que le syndic est notamment chargé d’agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires.

Enfin, selon des dispositions de l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, suivant contrat de syndic en date du 29/06/2023, et décisions de l’assemblée générale des copropriétaires des 10/06/2021 29/06/2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence LES BALANCES a désigné la société SERGIC en qualité de syndic jusqu’au 30/09/2025.

La prestation du syndic au titre du recouvrement des frais de la copropriété est expressément stipulée.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales en date des 10/06/2021, 01/06/2022, 29/06/2023, 08/07/2024, 05/06/2025, et le relevé de propriété. Ces documents attestent que Madame [Y] [A] veuve [U] est usufruitière du lot n°101, situé dans l’immeuble de la résidence [Adresse 10], lequel représente 9108/100.000 de la propriété du sol et des parties communes générales.

Dès lors, Madame [Y] [A] veuve [U] est redevable des charges de la copropriété pour ces quotes-parts.

Suivant procès-verbaux des assemblées générales en date des 10/06/2021, 01/06/2022, 29/06/2023, 08/07/2024, 05/06/2025, ont été adoptés la réalisation de travaux, les comptes de gestion pour les périodes successives sans interruption du 01/01/2020 au 31/12/2024, ainsi que les budgets prévisionnels des dépenses pour les périodes successives sans interruption du 01/01/2021 au 31 décembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires a mis Madame [Y] [A] veuve [U] en demeure de procéder au paiement des charges dues, par deux LRAR en date des 21 novembre 2022 et 3 juillet 2023. Il est également relevé que l’assignation en date du 23 mai 2024 vaut mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit encore un extrait de compte arrêté au 15/06/2025, aux termes duquel Madame [Y] [A] veuve [U] reste à devoir la somme de 4.876,08 euros au titre des charges de copropriété, somme ne prenant en compte que les appels de charges, fonds travaux et régularisation de charges.

Madame [Y] [A] veuve [U] et l’ATPC ne contestent pas le principe de la dette, soulignant simplement ne pas avoir été destinataire de mise en demeure pour l’année 2024.

Le demandeur, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le demandeur ajoute au décompte le coût des mises en demeure et des relances. Il est observé qu’il ne justifie que de deux mises en demeure par LRAR, comme cité plus haut, ces coûts seront donc ramenés à la somme de 70 euros (2 x 35 euros).

En revanche, il est observé que les frais de « constitution d’avocat » mentionnés pour un montant de 192 €, les frais « facture signif assignation/HDJ » et « Facture frais d’huissier » ont vocation à être pris en considération dans l’appréciation des sommes demandées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dans le cadre des dépens.

Par conséquent, [Y] [A] veuve [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence LES BALANCES la somme de 4.946,08 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 10/08/2021 au 15/06/2025 (incluant l’appel de fonds pour la période du 01/04/2025 au 30/06/2025, et les frais de mise en demeure), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.304,53 euros à compter de la mise en demeure du 03/07/2023, et à compter de l’assignation pour le surplus.

III.Sur la demande en délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Le juge peut également prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal.

En l’espèce, Madame [Y] [A] veuve [U] justifie de ses ressources et charges. Son budget mensuel fait apparaître un solde disponible de 316,13 €.

Il est observé que Madame [Y] [A] veuve [U] bénéficie de l’assistance de l’ATPC en tant que curateur aux biens, par décision du juge des tutelles du tribunal judiciaire d’Arras en date du 06 janvier 2025, et ce pour une durée de 60 mois ; que cette assistance est de nature à favoriser la bonne gestion à venir du budget de Madame [Y] [A] veuve [U] ; qu’un premier versement d’un montant de 805 € a d’ailleurs été effectué en avril 2025.

Au vu de ces élements, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

IV.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [A] veuve [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U], chacun, la somme de 250 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Y] [A] veuve [U] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Cependant, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes formées à l’encontre de Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U] ;

CONDAMNE Madame [Y] [A] veuve [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES BALANCES, sise [Adresse 4] la somme de 4.946,08 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 10/08/2021 au 15/06/2025 (incluant l’appel de fonds pour la période du 01/04/2025 au 30/06/2025 et les frais de mise en demeure), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.304,53 euros à compter de la mise en demeure du 03/07/2023, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [Y] [A] veuve [U] à s’acquitter de sa dette en 23 versements mensuels réguliers de 100 euros, payable avant le 10 de chaque mois, la 24ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DIT qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et les conditions fixées dans ladite procédure ;

CONDAMNE Madame [Y] [A] veuve [U] aux dépens de la présente instance, qui seront recouvrés selon les règles applicables en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Madame [Y] [A] veuve [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES BALANCES, sise [Adresse 4], la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BALANCES, sise [Adresse 4], à payer à Madame [B] [U] et Monsieur [P] [U], chacun, la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge