DU 01 Juillet 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01013 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OAYA

Code NAC : 30B

Monsieur [E] [C]

C/

S.A.S. AB DIAG 95

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

— --===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— --===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Vincent REYNAUD, président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Stéphanie LUC de la SELARL 2APVO, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 165

DÉFENDEUR

S.A.S. AB DIAG 95, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu LARGILLIERE de la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 86

***ooo§ooo***

Débats tenus à l’audience du 30 mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 01 Juillet 2025

***ooo§ooo***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er janvier 2011, Mme [X] [V] épouse [O] a donné à bail à la société Certimmo 78 un local commercial situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], le fonds de commerce ayant été acquis par la société AB Diag 95 le 30 avril 2024.

Par acte authentique du 29 juillet 2024, l’ensemble immobilier a été vendu à M. [E] [C].

En raison du non-paiement des loyers, M. [E] [C] a fait délivrer à la société AB Diag 95 un commandement de payer sollicitant la somme de 840,62 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, M. [E] [C] a assigné la société AB Diag 95 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise auquel il demande, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Ordonner la libération des lieux sous astreinte de 150 € par jour de retard ;Ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef du local commercial ; Condamner la société AB Diag 95 au paiement par provision de la somme de 6353,52 € au titre des loyers et charges incluant le loyer de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024 ;Condamner la société AB Diag 95 à payer à M. [E] [C] la somme provisionnelle de 794,19 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner la société AB Diag 95 à titre provisionnel à payer à M. [E] [C] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner la société AB Diag 95 à payer à M. [E] [C] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société AB Diag 95 aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

In limine litis sur l’exception de connexité, M. [E] [C] soutient que le droit de préférence revendiqué par la société AB Diag 95 est dépourvu de base légale de sorte que l’action en nullité de la vente diligentée par ailleurs ne peut prospérer. Considérant que le juge des référés est compétent pour statuer indépendamment de l’action au fond, il demande le rejet de l’exception de connexité.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] [C] fait valoir en premier lieu que le commandement de payer contient les mentions légales, en particulier la date de délivrance, de sorte que l’acte est régulier.

Il soutient en second lieu que le non-paiement des loyers par la société AB Diag 95 et l’absence de régularisation dans le mois du commandement entraîne l’acquisition de la clause résolutoire. Contrairement à ce qui est opposé par la société AB Diag 95, il estime qu’il n’existe aucune contestation sérieuse dès lors que les conditions de mise en œuvre du droit de préemption tel que prévu par l’article L. 145-46-1 alinéa 6 du code de commerce ne sont pas réunies s’agissant d’une cession de deux locaux commerciaux distincts.

A titre subsidiaire, il sollicite le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où il subit un préjudice financier qui obère le remboursement du prêt contracter pour financer l’acquisition du bien.

En défense, la société AB Diag 95 demande au juge des référés de :

In limine litis,

Se dessaisir au profit de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise ; A titre principal,

Déclarer nul le commandement de payer non daté ;Déclarer irrecevable l’action de M. [E] [C] ; A titre subsidiaire,

Constater l’existence de contestations sérieuses et dire n’y avoir lieu à référé ;A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner le séquestre des loyers dus ;Désigner le bâtonnier du Val d’Oise en qualité de séquestre pour recevoir les loyers ;A défaut, autoriser la société AB Diag 95 à régler son arriéré de loyers en une seule fois de l’intégralité des sommes dues dans le mois suivant la signification de la décision, outre les loyers et charges courantes ;Suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ; En tout état de cause,

Débouter M. [E] [C] de ses demandes ;Condamner M. [E] [C] à payer à la société AB Diag 95 la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [E] [C] aux entiers dépens.

Considérant que la vente du bien est nulle en raison du non-respect de son droit de préférence, la société AB Diag 95 soulève in limine litis une exception de connexité avec l’instance qu’elle a introduite devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’annulation de la vente. Se fondant sur l’article 101 du code de procédure civile, elle indique qu’elle a déjà saisi le juge de la mise en état d’une demande de séquestre des loyers et qu’il est de bonne administration de la justice de juger les affaires ensemble.

A titre principal, la société AB Diag 95 soulève la nullité du commandement de payer en ce qu’il est non daté et l’existence d’une contestation sérieuse dès lors que le refus de payer les loyers découle de la violation de son droit de préférence. Elle considère dans ces conditions que l’obligation de paiement est sérieusement contestable.

A titre subsidiaire, la société AB Diag 95 sollicite le séquestre des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIFS

Sur l’exception de connexité

En application de l’article 101 du code de procédure civile, « s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction ».

En l’espèce, la procédure au fond introduite par la société AB Diag 95 aux fins d’annulation de la vente du local commercial qu’elle occupe, qui justifie selon le non-paiement des loyers, a un lien avec la présente instance en référé.

Toutefois, le lien entre les affaires est une condition nécessaire mais pas suffisante dans la mesure où le renvoi pour connexité doit être justifié par l’intérêt de la justice. Dès lors qu’il ne peut être préjugé du fond concernant la nullité alléguée de la vente, la présente instance en référé, circonscrite au paiement des loyers et au jeu de la clause résolutoire, apparaît distincte de l’instance au fond.

L’intérêt de juger les affaires ensemble n’étant pas caractérisé, il convient de rejeter l’exception de connexité.

Sur la demande principale

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », étant rappelé que la résolution de plein droit en application d’une telle clause ne peut être constatée par le juge que si les infractions invoquées y sont visées expressément.

S’agissant en premier lieu du moyen tiré de la nullité du commandement de payer, il ressort des pièces versées aux débats que M. [E] [C] produit un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 août 2024 qui reproduit intégralement l’article L. 145-41 du code de commerce et fait expressément référence à la clause résolutoire insérée dans le bail et au délai d’un mois.

M. [E] [C] justifiant par ailleurs de la signification de l’acte par la production de l’avis de signification en date du 2 septembre 2024 attestant des diligences entreprises par le commissaire de justice le 30 août 2024, il y a lieu de considérer que le commandement contesté est régulier et conforme aux dispositions de l’article 648 du code de procédure civile.

L’exception de nullité dudit commandement soulevée par la société AB Diag 95 sera donc rejetée.

S’agissant en second lieu du moyen tiré de l’existence d’une contestation sérieuse, le litige au fond sur l’existence d’un droit de préférence au profit de la société AB Diag 95 sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne saurait justifier le non-paiement des loyers pour des locaux occupés dans le cadre d’un bail commercial, le non-paiement des loyers n’étant pas contesté mais justifié par l’existence du litige pendant au fond.

Dans ces conditions, la dette de loyers étant établie et les causes du commandement n’ayant pas été régularisées dans le délai d’un mois, l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes provisionnelles au titre des loyers ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Au vu des quittances et décomptes produits, l’obligation du preneur de payer la somme de 6 353,52 € au titre des loyers et charges dus, loyer de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024 sur la somme de 794,19 € et de l’assignation pour le surplus, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de condamner par provision la société AB Diag 95 au paiement de ces sommes, outre la somme de 794,19 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025, sans qu’il soit justifié de prononcer le séquestre des sommes dues au bailleur qui sont la contrepartie de l’occupation des locaux.

Les intérêts échus n’étant pas dus pour une année entière, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Concernant la demande provisionnelle de dommages et intérêts, il n’est produit aucun élément probant permettant de caractériser un préjudice distinct du non-paiement des loyers et directement imputable à ce non-paiement. La demande de ce chef se heurte donc à une contestation sérieuse et sera en conséquence rejetée.

S’agissant enfin de la demande de délais en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la capacité de la société AB Diag 95 à payer la totalité de l’arriéré de loyers dans le mois de la signification de la présente ordonnance, il y a lieu de faire droit à sa proposition subsidiaire et de l’autoriser à s’acquitter de sa dette par paiement en une seule fois de l’intégralité des sommes dues dans le mois de la signification de la présente ordonnance, outre le règlement des loyers et charges courants.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus. En cas de défaillance du preneur, la clause résolutoire sera acquise avec tous effets de droit tels que prévus au dispositif.

Sur les mesures accessoires

La société AB Diag 95, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer, et à payer à M. [E] [C] une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’exception de connexité soulevée par la société AB Diag 95 ;

Dit que le commandement de payer du 30 août 2024 est régulier et rejette l’exception de nullité dudit commandement ;

Condamne la société AB Diag 95 à payer à M. [E] [C] la somme provisionnelle de 6 353,52 € au titre des loyers et charges dus, loyer de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024 sur la somme de 794,19 € et de l’assignation pour le surplus, outre la somme de 794,19 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 ;

Rejette la demande de M. [E] [C] au titre de la capitalisation des intérêts ;

Déboute M. [E] [C] de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts ;

Déboute la société AB Diag 95 de sa demande de séquestre ;

Dit que la société AB Diag 95 est autorisée à s’acquitter de l’arriéré de loyers par paiement en une seule fois de l’intégralité des sommes dues dans le mois de la signification de la présente ordonnance, outre le règlement des loyers et charges courants ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Dit que, faute pour la société AB Diag 95 de payer à bonne date les sommes dues, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

o le tout deviendra immédiatement exigible,

o la clause résolutoire sera acquise,

o il sera procédé à son expulsion immédiate et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux situés immobilier [Adresse 2] à [Adresse 5] ;

o en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

o une indemnité provisionnelle de 794,19 € par mois sera due, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamne la société AB Diag 95 à payer à M. [E] [C] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société AB Diag 95 aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 30 août 2024 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT