Du 10 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00802 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2LFO

Société INCITE [Localité 11] METROPOLE TERRITOIRE

C/

[K] [W] [P] [G], [B] [O] [D] [J]

— Expéditions délivrées à

la SELAS DS AVOCATS

— FE délivrée à

la SELAS DS AVOCATS

Le 10/09/2025

Avocats : la SELAS DS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 septembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société INCITE [Localité 11] METROPOLE TERRITOIRE, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 775 584 519

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [W] [P] [G]

né le 15 Décembre 1974 à

[Adresse 9]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Absent

Madame [B] [O] [D] [J]

née le 01 Janvier 1972 à

[Adresse 9]

[Adresse 14]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Juillet 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Avril 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2019, à effet du 12 décembre 2019, la société INCITE [Localité 11] METROPOLE TERRITOIRES (la société INCITE) a donné à bail à Monsieur [K] [W] [P] [G] et Madame [B] [O] [D] [J] un logement situé [Adresse 10] [Adresse 3] [Adresse 6] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la société INCITE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.189,70 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, la société INCITE a assigné Monsieur [G] et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 juillet 2025 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition, au 21 mars 2025, de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 10 décembre 2019, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— JUGER qu’à compter du 22 mars 2025, Monsieur [G] et Madame [J] sont devenus occupants sans droit ni titre ;

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [G] et de Madame [J], ainsi que de tous occupants de leur chef avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [J] au paiement d’une somme provisionnelle de 8.136,14 €, suivant décompte locatif arrêté au 21 mars 2025 correspondant aux loyers dus, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, date du commandement de payer ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [G] et Madame [J] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à une fois et demie le montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de résiliation (1.010,2 €), augmentée des charges locatives, et ce jusqu’à leur libération effective des lieux ;

— JUGER qu’en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— LES CONDAMNER solidairement au paiement d’une somme de 1.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’assignation, droit de plaidoirie, coût des commandements de payer et frais de signification de la décision à intervenir.

L’affaire a été débattue à l’audience du 11 juillet 2025.

Lors de l’audience du 11 juillet 2025, la société INCITE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11.058,09 euros au 7 juillet 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [K] [W] [P] [G] et Madame [B] [O] [D] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Les défendeurs n’ont pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 avril 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11 juillet 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 24 janvier 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société INCITE a fait signifier à Monsieur [G] et Madame [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.189,70 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 janvier 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] et Madame [J] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 21 janvier 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 mars 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 22 mars 2025.

Dès lors, Monsieur [G] et Madame [J] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 22 mars 2025, ce qui constitue pour la société INCITE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la clause pénale ;

La bailleresse sollicite une indemnité d’occupation équivalente à une fois et demie le montant du loyer principal mensuel, outre la provision pour charges.

Cependant, INCITE ne peut se prévaloir de la clause pénale prévue au bail, l’article 4i) de la loi du 8 juillet 1989 réputant une telle clause non écrite. L’indemnité d’occupation sera équivalente au loyer et charges prévus au contrat.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société INCITE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 11.058,09 euros à la date du 7 juillet 2025.

Cependant, ce décompte intègre des frais d’impayés (1,60 x 5 = 8 euros) sans qu’il soit justifié du bien-fondé de leur réclamation, somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [G] et Madame [J] seront donc condamnés au paiement de la somme de 11.050,09 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 7 juillet 2025 – échéance du mois de juillet 2025 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (883,82 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Monsieur [G] et Madame [J] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc in solidum mis à la charge des défendeurs.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner in solidum Monsieur [G] et Madame [J] à verser à la société INCITE la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 22 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [W] [P] [G] et Madame [B] [O] [D] [J] à quitter les lieux loués situés [Adresse 8] [Adresse 15] [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 12] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [K] [W] [P] [G] et Madame [B] [O] [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (883,82 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [W] [P] [G] et Madame [B] [O] [D] [J] à payer à la société INCITE la somme de 11.050,09 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 7 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [W] [P] [G] et Madame [B] [O] [D] [J] à payer à la société INCITE, à compter du 1er août 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [W] [P] [G] et Madame [B] [O] [D] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [W] [P] [G] et Madame [B] [O] [D] [J] à payer à la société INCITE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION