TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Carine SMADJA

— M^e Nadia NOURDINE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/14923

N° Portalis 352J-W-B7G-CYOB6

N° MINUTE :

Assignation du :

09 décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], réprésenté par son syndic, GARRAUD MAILLET, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Z] [Y]

chez Monsieur [C] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Nadia NOURDINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #261

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 23 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/14923 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYOB6

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

_______________________________

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [P] [Z] [Y] est propriétaire des lots de copropriété n°76 et 105 d’un immeuble situé au [Adresse 6] ([Adresse 1]).

Par courriers datés des 28 janvier 2021, 30 juillet 2021, 17 août 2021, 27 juillet 2022 et 24 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a réclamé paiement à M. [P] [Z] [Y] de diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par acte d’huissier de justice signifié le 13 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait commandement à M. [P] [Z] [Y] de lui payer la somme de 13 457,82 euros en principal, au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 9 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner M. [P] [Z] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 30 mars 2023.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 8 novembre 2023, et fixé à l’affaire à l’audience de plaidoiries du 21 mars 2024.

Par une décision du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture ainsi que la réouverture des débats, et renvoyé l’affaire à la mise en état.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, et au visa des articles 10 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner M. [P] [Z] [Y] au paiement de la somme de 12 059,98 euros, correspondant au montant des charges impayées arrêté au 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021 ;

— condamner M. [P] [Z] [Y] au paiement de la somme de 1 080,76 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021 ;

— débouter M. [P] [Z] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [P] [Z] [Y] au paiement de la somme de 5 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [P] [Z] [Y] au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [P] [Z] [Y] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, M. [P] [Z] [Y] demande au tribunal de :

— FIXER la dette de Monsieur [P] [Z] [Y] à la somme de 12.519,21 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 06 novembre 2023, appel de charges courantes et travaux du 4ème trimestre 2023 inclus et 430,76 euros correspondant aux frais de mises en demeure ; soit la somme totale de 12.949,97 euros ;

— ACCORDER à Monsieur [P] [Z] [Y] les délais de paiement qu’il sollicite ;

— DIRE ET JUGER que Monsieur [P] [Z] [Y] devra régler aux demandeurs la somme de 450 euros par mois pendant 23 mois et le solde restant le 24ème mois ;

— REJETER la demande formulée par le Syndicat des Copropriétaires visant à assortir la somme due des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021 ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de condamnation de Monsieur [P] [Z] [Y] au titre des articles 696 et 700 du Code de Procédure Civile.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 décembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [P] [Z] [Y] est propriétaire des lots n°76 et 105 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues de 2018 à 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

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— des justificatifs relatifs à la reprise du solde établi par l’ancien syndic ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [P] [Z] [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 12 059,98 euros.

Ce dernier ne conteste pas le principe et le montant de sa créance envers le syndicat des copropriétaires, exposant connaître des difficultés financières et sollicitant uniquement l’octroi de délais de paiement.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 12 059,98 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 080,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

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Le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de courriers de mise en demeure les 28 janvier 2021, 30 juillet 2021 et 27 juillet 2022, ainsi que de « relances » adressées le 17 août 2021 et le 24 août 2022. Ces frais exposés antérieurement à la signification de l’assignation constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

De même, l’envoi d’un commandement de payer par acte d’huissier constitue une diligence nécessaire au recouvrement de la créance.

En revanche, les frais d’assignation exposés le 12 décembre 2022 constituent des dépens et non des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [P] [Z] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 375,61 euros [48 + 28 + 184,61 + 45 + 25 + 45] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [P] [Z] [Y] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [P] [Z] [Y] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de juillet 2018.

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Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [P] [Z] [Y] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

*

M. [P] [Z] [Y] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement pour parvenir au règlement de sa dette, et fait valoir qu’il a effectué des versements au profit de la copropriété, bien que sa situation financière ne lui ait pas permis d’honorer les termes du protocole d’accord conclu le 14 mars 2023 ; que les appels de fonds pour travaux votés en 2023, d’un montant considérable, ne lui ont pas permis de faire face aux charges devenues exigibles ; qu’il a également connu des difficultés personnelles, mais qu’il a récemment créé une nouvelle société devant lui permettre de dégager des revenus.

A l’examen des pièces produites aux débats, il est effectivement constaté que M. [P] [Z] [Y] connaît depuis plusieurs années des difficultés financières, notamment en raison de la liquidation de sa société en 2023. Il justifie être inscrit auprès des services de Pôle emploi ; percevoir le RSA ainsi qu’un revenu locatif mensuel de 500,00 euros ; et avoir créé en février 2024 une nouvelle société nommée La Générale Gestion & Patrimoine.

Il est en outre constaté que M. [P] [Z] [Y] a effectué des virements ponctuels afin de rembourser sa dette envers la copropriété.

Toutefois, alors que l’article 1343-5 du code civil indique que la juridiction doit également « prendre en considération des besoins du créancier », il est relevé que bien que M. [P] [Z] [Y] apparaisse de bonne foi, il a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance pour s’acquitter des sommes dues.

Son compte de copropriétaire est par ailleurs débiteur envers la copropriété depuis le mois de juillet 2018 – soit antérieurement au vote des travaux en 2023 -, ce qui a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de fonds depuis désormais plus de sept ans.

La demande de délais de paiement formée par M. [P] [Z] [Y] sera par conséquent rejetée. Il est rappelé que l’obtention d’un titre exécutoire constatant la créance du syndicat des copropriétaires n’interdit pas des discussions amiables postérieures au prononcé du jugement.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose notamment que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Alors que M. [P] [Z] [Y] demande au tribunal de « rejeter la demande formulée par le Syndicat des Copropriétaires visant à assortir la somme due des intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2021 », il doit être rappelé que les intérêts au taux légal sont dus en toute hypothèse, et que le tribunal n’a pas le pouvoir de refuser de les accorder au demandeur.

Le syndicat des copropriétaires produit le commandement de payer adressé au défendeur le 13 septembre 2021. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [Z] [Y], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [P] [Z] [Y] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500,00 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

—  12 059,98 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er octobre 2024 – appel du quatrième trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021 ;

—  375,61 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2021 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [P] [Z] [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [P] [Z] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 9], le 23 octobre 2025.

La Greffière Le Président