RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AZ

N° RG 25/00681 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVQT

MINUTE N° :

[O] [N] [E], [G] [P] [L] [Y]

c/

[K] [Z]

Copie certifiée conforme le :

à :

M^e Julien MAROTTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[I] [B]

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 5]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 25 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [N] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Sélim BERTHELOT, avocat au barreau de PARIS,

Madame [G] [P] [L] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Sélim BERTHELOT, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [K] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien MAROTTE, avocat au barreau de PARIS,

— ----------

Le tribunal a été saisi le 21 Août 2025, par Assignation – procédure au fond du 19 Mai 2025 ; L’affaire a été plaidée le 25 Novembre 2025, et jugée le 25 Novembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2019, Madame [K] [Z] a donné en location à Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Un état d’entrée des lieux contradictoire a été dressé selon procès-verbal en date du 20 juin 2019.

Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] ont quitté les lieux le 5 août 2024 et un état des lieux contradictoire a été dressé le même jour.

Par acte de commissaire de justice, Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] ont fait assigner, Madame [K] [Z] par acte remis à l’étude le 19 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire la:

— condamnation de Madame [K] [Z] au paiement de la somme de 52 700,00 euros en principal, correspondant à 62 mois de location à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance conforme ;

— condamnation de Madame [K] [Z] à la somme de 10 000,00 euros à titre des dommages et intérêts ;

— condamnation de Madame [K] [Z] à la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Lors de l’audience, Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] représentés par leur conseil, ont réitéré leurs demandes formulées dans l’acte introductif.

Les demandeurs soutiennent que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme aux exigences de décence et de salubrité, en raison de la présence d’humidité et du caractère défectueux de l’installation électrique. Ils se prévalent d’un préjudice résultant de ces manquements. Ils invoquent, en outre, avoir été victimes d’un dol les ayant déterminés à consentir au bail, ainsi qu’un préjudice distinct tiré du comportement fautif de Madame [K] [Z].

A l’audience et aux termes de conclusions visées par le greffe, Madame [K] [Z] représentée par son conseil, a sollicité le débouté des demandes et à titre reconventionnel demande au juge de :

— CONDAMNER Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] au paiement de la somme de 584,66 euros au titre de la régularisation charges locatives ;

— CONDAMNER Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] au paiement de la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [Z] expose qu’en application de la règle du non cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles, la demande d’indemnisation à titre délictuelle formée par Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] doit être rejetée ; que le bien délivré était conforme, que le trouble de jouissance allégué n’est pas justifié, que le préjudice prétendument subi n’est pas démontré. A titre reconventionnel, elle expose que les locataires ont l’obligation de payer les loyers et charges dont l’eau ; que l’instance introduire par Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] serait abusive du fait de l’absence de faute commise par la bailleresse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indécence du logement et le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il résulte des articles 1719 du Code civil et 06 de la loi du 06 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

L’obligation de délivrer au locataire un logement décent étant une obligation de résultat, elle ne cesse qu’en cas de force majeure.

Sur l’installation électrique

Les demandeurs produisent un diagnostic de performance énergétique (DPE) daté du 20 juin 2019 qui conclut aux anomalies suivantes :

— appareil général de commande et de protection et son accessibilité

l’appareil général de commande et de protection n’est pas situé à l’intérieur du logement ou un emplacement directement accessible du logement

— dispositif de protection différentiel

au moins un dispositif de protection différentielle déclenche à une chaleur supérieure à la valeur indiquée sur l’appareil

absence de déclenchement du disjoncteur dans la rue lors de la création d’un défaut

la valeur de la résistance de la prise de terre n’est pas adaptée à la sensibilité du dispositif différentiel le moins sensible l’origine de l’installation résistance de terre mesure de 150 ohms

au moins un circuit ne comporte pas de conducteur de protection relié à la terre toutes prises avec broche de terre saur cuisine à côté radiateur séjour à coté fenêtre chambre sur extérieur

— liaison équipotentielle et installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire

— matériels électriques présentant de risques de contact directs avec des éléments sous tension

la continuité de la liaison équipotentielle supplémentaire entre les éléments conducteurs et la masse du dispositif est supérieure à 2 Ohms

protection mécanique des conducteur

au moins une enveloppe de matériel électronique est manquante inadaptée ou en mauvais état. Connexion protégée avec ruban adhésif à coté ballon d’eau chaude sanitaire

Le DPE révèle l’existence d’anomalies du système électrique au moment de la prise au bail. Toutefois les demandeurs, qui ont signé le contrat de bail comportant une clause selon laquelle ils reconnaissaient avoir eu connaissance du diagnostic de performance énergétique lors de la signature, ne justifient pas avoir mis en demeure la bailleresse de procéder aux travaux de mise aux normes de l’installation électrique.

En outre, ils n’établissent ni n’allèguent l’existence d’un préjudice personnellement subi, tel qu’un trouble d’anxiété en lien avec la prétendue défectuosité de l’installation électrique.

Il s’ensuit que la demande d’indemnisation formée à ce titre par Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] doit être rejetée.

Sur l’humidité de l’appartement

Au soutien de leurs prétentions, Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] soutiennent que l’appartement serait insalubre et produisent :

— une lettre recommandée du 6 mars 2020, adressée par Monsieur [D] [Z] en réponse aux courriels de Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E], faisant état d’un dégât des eaux survenu fin 2019, dans laquelle il indique que la bailleresse a sollicité la réparation de la toiture et le lessivage des murs dès 2019, a déclaré un sinistre pour dégât des eaux le 12 février 2020, et qu’une remise en état de l’appartement serait réalisée après séchage complet des murs ;

— des photos en couleur non datées et localisées prises en gros plan et faisant apparaître des murs piquetés ;

— un procès-verbal de constat en date du 2 août 2024, constatant :

dans la salle de bains la présence de traces grisâtres d’humidité (murs sous la fenêtre donnant sur cour ; le testeur mesure un taux d’humidité de 10 à 44

dans la chambre, l’absence de barrette d’aération sous la fenêtre et un taux d’humidité de 18 à 44, des photos montrant un plafond affecté de piquetages

dans le couloir et la cuisine, la présence de traces d’humidité sur tous les murs et un taux de 44

dans la 2e chambre les murs présentent des traces d’humidité en soubassement et à l’intérieur des placards un taux de 14 à 44 et une fenêtre qui ne présente pas de barrette d’aération

— un certificat médical du 8 juillet 2024 établi par Docteur [M] [J] indiquant suivre le fils de Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] pour une maladie respiratoire chronique sévère et certifiant que la présence de moisissures dans le logement « peut » être à l’origine de pathologie respiratoires ou d’aggravation de pathologiques respiratoires préexistantes.

Pour sa défense, Madame [K] [Z] produit :

— le procès-verbal de constat en date du 27 juin 2019, établissant un état des lieux contradictoire d’un appartement refait à neuf, notamment quant aux peintures, et mentionnant une VMC en état de fonctionnement dans la cuisine ;

— une facture du 2 août 2020, émise par la SARL MSP à la suite d’un dégât des eaux, ayant pour objet le lessivage désinfectant et la reprise des peintures dans le séjour, l’entrée, la salle de bains et la chambre sur cour ;

— le procès-verbal de constat du 5 août 2024, dressé contradictoirement, décrivant un appartement dont les peintures présentent un usage normal, à l’exception de la partie basse de la chambre n°1, du mur droit de la cuisine et des placards de la chambre n°2, où des traces d’humidité ont été relevées.

Il résulte de l’ensemble des pièces produites que l’appartement avait fait l’objet d’une réfection complète, notamment des peintures, avant l’entrée dans les lieux ; qu’un dégât des eaux est survenu à la fin de l’année 2019 ; que le logement a été désinfecté et repeint en août 2020 ; et que des traces d’humidité sont apparues progressivement entre août 2020 et août 2024 dans plusieurs pièces de l’appartement.

Toutefois, les locataires ne justifient pas avoir signalé ces désordres aux bailleurs ni les avoir mis en demeure d’y remédier, ainsi qu’ils en avaient l’obligation en application de l’article 7, alinéa f, de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ne démontrent pas davantage avoir saisi la commission départementale de conciliation ni les services préfectoraux en vue d’un constat d’insalubrité du logement, ni produit d’expertise technique de nature à établir l’origine et l’ampleur de l’humidité alléguée.

Le constat d’huissier du 5 août 2024, qui mentionne un taux d’humidité maximal de « 44 », ne permet pas d’en apprécier l’anormalité au regard de normes officielles ou d’un référentiel reconnu.

Le certificat médical versé aux débats n’établit pas non plus un lien de causalité certain entre les conditions d’humidité relevées dans l’appartement et l’état de santé de l’enfant des demandeurs.

Ces éléments démontrent la réapparition d’une humidité ponctuelle sur les murs de plusieurs pièces au cours de la période de location, sans que soient précisées son ampleur ni sa cause.

Dans ces conditions, l’insalubrité de l’appartement n’est pas justifiée. En outre, s’agissant de l’indécence de celui-ci, faute pour les locataires d’avoir alerté en temps utile la bailleresse et de justifier de la gravité des désordres, il y a lieu de considérer qu’ils ont contribué à leur aggravation et en tout état de cause ne lui ont pas permis de remédier aux désordres, ce qui est de nature à exonérer la bailleresse de toute responsabilité.

Par conséquent, en l’absence de production d’un arrêté préfectoral d’insalubrité ou d’élément objectif établissant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, les demandes indemnitaires formées à ce titre seront rejetées.

Sur les demandes formulées au titre du dol

L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Le dol constitue une faute susceptible d’engager la responsabilité de son auteur et d’ouvrir droit à réparation, dès lors qu’il est établi que des manœuvres, mensonges ou réticences dolosives ont provoqué chez la victime une erreur déterminante de son consentement, et que l’élément intentionnel de ces agissements est démontré.

Toutefois, en l’espèce, les demandeurs ne justifient nullement ni d’une intention frauduleuse commise au cours de la période de formation du contrat de bail, ni mensonges, manœuvres et réticences dolosives, étant précisé que le DPE est visé dans le contrat de bail signé par les parties.

Ainsi ils sont déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur les demandes au titre de la faute délictuelle

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, les locataires ne démontrent pas l’existence d’un dommage distinct de celui résultant de la délivrance du logement ou d’un trouble de jouissance déjà pris en compte dans le cadre de la responsabilité contractuelle du bailleur.

Leur demande formée sur le fondement de la responsabilité délictuelle ne saurait, dès lors, prospérer et doit être rejetée.

Sur la demande en paiement des charges locatives

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Au vu des pièces du dossier, les défendeurs sont redevables des charges dont le montant est de 584,66 euros dépôt de garantie déduit.

Il convient donc de condamner Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] au paiement de la somme de 584,66 euros au titre de la dette locative, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dépôt de garantie déduit.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne saurait dégénérer en abus que dans des circonstances caractérisées par une faute grave, une manœuvre dilatoire, une mauvaise foi ou un excès manifestement injustifié.

En l’espèce, Madame [K] [Z] ne rapporte aucun élément probant établissant qu’elle a été victime d’un comportement déloyal, d’une manœuvre abusive ou d’une volonté de nuire de la partie adverse. Par ailleurs, elle ne justifie pas d’un préjudice distinct résultant d’un tel abus de procédure. Le seul échec de leurs démarches ou la persistance dans l’action ne suffisent pas à caractériser une faute procédurale.

Dès lors, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par Madame [K] [Z] doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, le cas échéant, le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires).

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] verseront à Madame [K] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉBOUTE Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] à payer à Madame [K] [Z] la somme de 584,66 euros correspondant aux charges d’eau locatives, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] aux dépens, le cas échéant, le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires) ;

CONDAMNE Madame [G] [P] [L] [Y] et Monsieur [O] [N] [E] à payer à Madame [K] [Z] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 8], le 25 novembre 2025.

La greffière La juge