TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

[Adresse 1]

[Localité 4]

Minute n°

Références : N° RG 25/00221

N° Portalis DBXJ-W-B7J-IYSR

Société SOLINTER ACTIF 1

représentée par la Société CDC

HABITAT

C/

M. [Z] [E]

Mme [J] [G]

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Société SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTE PAR LA SOCIETE CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par M^e EL MAHI Avocat au Barreau de DIJON

assignation en référé du 10 Avril 2025

DEFENDEURS :

M. [Z] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [J] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : LANGLOIS Marie Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : LECOMTE Martine

Greffier lors du prononcé : LECOMTE Martine

DEBATS:

Audience publique du : 20 Juin 2025

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2022 avec prise d’effet au 15 avril 2022 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la Société SOLINTER ACTIFS 1 représentée par la société CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] un appartement type 3 n° 306 au 3é étage situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer et des charges provisionnelles mensuels de 715.94 € .

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 18 octobre 2024 , la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 2 919.72 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 octobre 2024 ;

Par acte d’un commissaire de justice déposé à l’étude , le 10 avril 2025 la Société SOLINTER ACTIFS 1 a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :

— Constater la résiliation du bail liant Monsieur [Z] [E], Madame [J] [G] à la société SOLINTER ACTIFS 1 , représentée par la société CDC HABITAT pour l’appartement type 3 n° 306 au 3é étage situé [Adresse 3] à [Localité 7]

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] occupants sans droit ni titre ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] à lui régler la somme provisionnelle de 5 141.21 € correspondant aux loyers et provisions sur charges demeurés impayés jusqu’au mois de marc 2025 inclus,

— condamner les mêmes solidairement à lui régler une indemnité d’occupation égale aux montant des loyers qui auraient été dus en cas de poursuite du bail de l’appartement, augmentés des provisions pour charges locatives et ce, à compter de la date de la résiliation et jusqu’au complet délaissement des lieux ;

— condamner les mêmes solidairemnt à lui régler la somme de 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens , lesquels comprendront outre le coût de l’assignation notamment celui du commandement de payer les loyers.

Le 27 mars 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025 au cours de laquelle, la société SOLINTER ACTIFS 1 , représentée par son conseil , a réitéré et soutenu oralement ses demandes, sauf à produire un décompte actualisé présentant une dette locative de 7 396.67 € mois de juin 2025 inclus, frais de contentieux déduits.

Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] sont présents à l’audience. Ils souhaitent rester dans les lieux et sollicitent des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir d’un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En outre, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale ;

Elle peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret ;

En l’espèce, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département dans les délais impartis.

En conséquence, la demande de la Société SOLINTER ACTIFS 1 sera déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats :

Que depuis le 15 avril 2022 , Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] sont locataires auprès de la Société SOLINTER ACTIFS 1 d’un appartement type 3 n° 306 au 3é étage situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

Que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, celui-ci pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un mois en cas de non justificatif d’une assurance locative.

Que les locataires n’ont pas régularisé les causes du commandement délivré le 18 octobre 2024 , dans le délai de deux mois.

Qu’en conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies à compter du 19 décembre 2024;

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à la Société SOLINTER ACTIFS 1 à compter du 19 décembre 2024 , Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] occupent dès lors le logement sans droit ni titre depuis cette date, de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.

En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l’occupation indue de son bien immobilier, il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant mensuel correspondant à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail , sur le logement et l’emplacement de stationnement avec indexation, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux.

Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que les locataire s restent devoir à la Société SOLINTER ACTIFS 1 , au titre de l’arriéré locatif, la somme de 7 396.67 € mois de mai 2025 inclus, frais de contentieux déduits, somme qui n’est pas contestée à l’audience par les défendeurs à l’audience.

En conséquence, Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] seront condamnés solidairement à payer à la requérante la somme provisionnelle de 7 396.67 €.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] sollicitent des délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire . Madame [G] indique qu’elle est adjointe technique à la mairie de [Localité 6] par un CDI pour lequel elle perçoit 1 500 € par mois. Monsieur [E] est assistant coordinateur logistique en CDI et perçoit

1 900 € par mois Ils ont un enfant de 3 ans à charge. Monsieur [E] indique qu’il va recevoir une prime de 4 000 € fin juin 2025. Il s’engage à régler 4 000 € dès le mois de juillet 2025 et sollicite ensuite un échéancier pour le solde de la dette.

Les défendeurs ne communiquent aucun justificatif de leur situation. Madame [G] dépose un courrier d’une assistante sociale qui fait part de la situation du couple, sans justificatif.

Le Conseil de la bailleresse indique qu’il n’a pas d’instruction sur la demande de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, la demande de délais sera accordée selon les modalités développées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] , qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens qui comprendront notamment le commandement de payer du 18 octobre 2024 et de l’assignation en référé

Les défendeurs seront également tenus solidairement au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique des défendeurs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Dijon,statuant en référé statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal , RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais cependant dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS la demande de la Société SOLINTER ACTIFS 1 recevable.

CONSTATONS à compter du 19 décembre 2024 l’acquisition au profit de la Société SOLINTER ACTIFS 1 de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti à Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] sur un appartement type 3 n° 306 au 3é étage situé [Adresse 3] à [Localité 7].

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] à payer à la société SOLINCTER ACTIFS 1 représentée par la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 7 396.67 €, mois de mai 2025 inclus au titre des loyers et charges impayés.

AUTORISONS Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 4 000 € à régler au 31 juillet 2025, et pour le solde en 35 mensualités de 97 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, étant précisé que la poursuite du moratoire au-delà de ce terme est subordonné à l’accord des parties.

DISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la date de signification de la présente ordonnance.

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ce moratoire.

RAPPELONS que le respect des délais accordés neutralise les effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise, et que le bail pourra se poursuivre aux conditions antérieures.

PRECISONS que le non-respect de ces modalités justifiera que :

— la clause résolutoire retrouve son plein effet

— le solde de la dette devienne immédiatement exigible

— à défaut pour Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SOLINCTER ACTIFS 1 représentée par la société CDC HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— que Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] soient condamnés solidairement à verser à la société SOLINCTER ACTIFS 1 représentée par la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail , avec indexation contractuelle le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux , tant sur le logement que sur le garage

ORDONNONS dans ce cas l’expulsion de Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] qui devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourront y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique.

CONDAMNONS en tant que de besoin solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] à payer à la société SOLINCTER ACTIFS 1 représentée par la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges courants, sur le logement à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux avec restitution des clés , sur le logement et sur le garage.

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [G] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé , et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie LANGLOIS, Magistrat exerçant à titre temporaire au Tribunal Judiciaire de DIJON ayant qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Madame Martine LECOMTE, greffier.

La greffière, Le magistrat exerçant à titre temporaire,