PREMIERE CHAMBRE

28 Août 2025

N° RG 24/05810 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OBJK

72A

S.D.C. [Adresse 2]

C/

S.C.I. L’OLIVIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Maître [N] [W] domicilié [Adresse 1], nommé par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 30 juin 2021, prorogée depuis

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. L’OLIVIER, dont le siège social est sis [Adresse 5], défaillante

— -==o0§0o==--

La SCI de l’olivier est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 6] Argenteuil.

Par acte en date du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (SDC [Adresse 7]), représenté par son administrateur provisoire, Me [W], a fait assigner devant ce tribunal la SCI L’olivier afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 6 février 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 22 mai 2025 et mise en délibéré au 28 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SCI L’olivier à payer les sommes de :

—  44 672,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2020 sur la somme de 19 037,95 euros, au titre des charges de copropriété,

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que la SCI L’olivier soit condamné aux dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI L’olivier a, par sa carence, rendu nécessaire la désignation d’un administrateur provisoire.

La SCI de l’olivier a été assignée à l’adresse figurant sur l’extrait Kbis et la matrice cadastrale. Le commissaire de justice a constaté que la SCI l’olivier n’occupait plus les lieux et a dressé un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile. L’accusé réception de la lettre recommandée adressée par le commissaire de justice lui a été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé » le 25 octobre 2024. La SCI l’olivier n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI L’olivier est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 10,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions de septembre 2021 à juin 2024,

— les procès-verbaux de décision de l’administrateur provisoire ayant régulièrement approuvé les comptes du 1er juillet 2019 au 30 juin 2024,

— les extraits du grand livre au titre de l’année 2018, 2019, 2020, 2021

— un relevé de compte individuel détaillé,

— l’ordonnance de désignation de Me [W] en date du 30 juin 2021 pour une durée de 12 mois renouvelable, et les décisions successives de prolongation de sa mission jusqu’au 30 juin 2025

— une mise en demeure en date du 28 septembre 2020, remise à la SCI L’olivier le 2 octobre 2020 pour le paiement de la somme de 19 037,95 euros.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

Toutefois, il convient de constater que le décompte individuel de la SCI l’olivier mentionne une reprise de solde antérieure au 26 juillet 2021 d’un montant de 24 401,89 euros. Il est constant qu’un administrateur provisoire a été désigné en date du 30 juin 2021 et a approuvé les comptes du syndicat des copropriétaires à compter du 1er juillet 2019.

Or la lecture du grand livre des comptes fait apparaître les montants impayés suivants au compte de la SCI l’olivier :

—  11 770,80 euros du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020

—  5 719,14 euros du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

Il convient uniquement de retenir ces montants, le solde antérieur au 1er juillet 2019 n’étant pas justifié par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes du SDC Maréchal Joffre pour la période antérieure au 1er juillet 2019.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 37 760,38 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, les frais de recouvrement mentionnés dans le grand livre des comptes, et repris dans le solde ne sont pas justifiés et ne seront donc pas retenus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner la SCI L’olivier à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 37 760,38 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2020 sur la somme de 19 037,95 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le SDC [Adresse 7] fait face à une situation financière dégradée, un admnistrateur provisoire ayant été désigné le 30 juin 2021 au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les manquements systématiques et répétés de la SCI l’olivier à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner la SCI L’olivier à verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI L’olivier, partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI L’olivier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] les sommes de :

—  37 760,38 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2020 sur la somme de 19 037,95 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI L’olivier aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8], le 28 août 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS