TROISIEME CHAMBRE CIVILE

31 Janvier 2025

N° RG 23/04688 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NKJG

Code NAC : 74B

COMMUNE DE [Localité 7]

C/

[S] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Océane UTRERA, Greffier a rendu le 31 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame BABA-AISSA, Juge

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 20 Décembre 2024 devant Grégoire PERRIN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Grégoire PERRIN

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DEMANDERESSE

COMMUNE DE MOURS, dont le siège social est sis [Adresse 1], assisté de M^e Jean-Eric CALLON, avocat au barreau de PARIS, plaidant, et représentée par M^e Didier LECOMTE, avocat au barreau du VAL D’OISE, postulant

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 6], représenté par M^e Nélie LECKI, avocate au barreau du VAL D’OISE,

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EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [S] [K] a, par acte de vente notarié du 20 novembre 1992, acquis la propriété d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7] (95), sur une parcelle cadastrée AC [Cadastre 3].

Aux termes de l’acte notarié, une servitude de passage était constituée par les parties sur la parcelle au profit du fonds voisin, cadastré AC [Cadastre 4].

Selon acte de propriété du 11 février 1994, la commune de [Localité 7] a acquis la maison d’habitation voisine, située sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4], au [Adresse 2] à [Localité 7] (95).

M. [K] a fait réaliser des constructions sur l’assiette de la servitude de passage.

Par courriers des 10 mars 2021 et 22 mai 2023, la commune de [Localité 7] a mis M. [K] en demeure de faire cesser l’obturation de la servitude de passage ainsi que l’emprise illégale sur sa propriété occasionnées par les travaux.

Par exploit introductif d’instance du 4 septembre 2023, la commune de Mours, représentée par son maire en exercice, a fait assigner M. [W] [S] [K] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :

Condamner M. [K] à rétablir par tous moyens utiles l’assiette de la servitude sur la parcelle AC [Cadastre 3] dans sa largeur initiale soit 2,79 mètres effectifs de largeur sur toute la longueur du passage, et à la démolition de toute construction irrégulière sur l’assiette de la servitude, dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard ou par infraction constatée pendant un délai de six mois ; Condamner M. [K] à la démolition des ouvrages construits sur la parcelle AC [Cadastre 4] et à la remise en état de l’assiette de l’empiètement, dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard ou par infraction constatée pendant un délai de six mois ; Condamner M. [K] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la commune de [Localité 7] fait essentiellement valoir, sur le fondement des articles 544 et suivants et 701 du code civil que les constructions litigieuses obstruent le passage prévu par la servitude conventionnelle, étant rappelé que le manque d’utilité d’une servitude n’est pas une cause de son extinction et que l’ancienneté des constructions est indifférente ; que M. [K] a de surcroît fait édifier deux piliers empiétant sur la parcelle de la commune, sans aucune autorisation.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 août 2024, M. [K] demande au tribunal de :

Débouter la commune de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes ; Condamner la commune de [Localité 7] à lui verser la somme de 70.000,00 euros correspondant aux frais d’entretien de la servitude de passage ; Condamner la commune de [Localité 7] à verser à M. [K] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [K] fait essentiellement valoir qu’après l’acquisition de son bien, il a oralement convenu avec son vendeur d’une renonciation à la servitude de passage, à laquelle le maire de la commune de [Localité 7] a, postérieurement à l’acquisition du fonds voisin, indiqué ne pas s’opposer ; que, durant plus de vingt ans, M. [K] a en toute bonne foi entretenu seul l’assiette de la servitude de passage, de sorte qu’il doit en être dédommagé.

La clôture de la mise en état a été fixée au 19 septembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire appelée à l’audience du 20 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le jugement a été mis en délibéré au 31 janvier 2025, date de la présente décision.

MOTIFS

Sur la demande en rétablissement de l’assiette de la servitude

Sur l’existence de la servitude de passage

Aux termes de l’article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.

Suivant les articles 688 et 691 du même code, les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables. Les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir.

Enfin, en application des articles 703 et suivants du même code, les servitudes peuvent s’éteindre du fait de l’impossibilité d’exercice, de la réunion des fonds dans la même main, et le non-usage trentenaire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que, par acte de vente du 20 novembre 1992 conclu entre Mme [C], venderesse, et M. [K], acquéreur, une servitude de droit de passage a été constituée au profit du fonds cadastré AC [Cadastre 4] sur le fonds cadastré AC [Cadastre 3] et acquis par M. [K].

Cette servitude de passage est par ailleurs expressément mentionnée dans l’acte notarié du 11 février 1994 par lequel la commune de [Localité 7] a acquis de Mme [C] le fonds dominant, soit la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4].

Si M. [K] se prévaut de la renonciation à la servitude de passage par la venderesse puis par le maire de la commune de [Localité 7], il n’en justifie pas. Au contraire, il résulte des pièces versées aux débats par la demanderesse que la mairie de [Localité 7] a, par lettre du 26 septembre 1995, indiqué sans équivoque ne pas envisager de renoncer à cette servitude.

Or, faute pour le défendeur de justifier d’une quelconque cause d’extinction de cette servitude, il y a lieu de constater que la parcelle AC [Cadastre 4] dispose d’un droit de passage sur le fonds de M. [K], s’exerçant sur une bande de terrain partant de la ligne séparative des propriétés sur la partie nord de la parcelle AC [Cadastre 4], conformément au tracé annexé à l’acte de vente du 20 novembre 1992.

Sur le rétablissement de l’assiette de la servitude de passage

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

La servitude étant un droit réel, la sanction de sa transgression est la démolition de la construction irrégulière.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la servitude de passage litigieuse doit s’exercer sur une bande d’une longueur de 12,51 m et d‘une largeur de 2,19 m le long de la maison d’habitation de M. [K] ; que M. [K] s’est engagé aux termes de l’acte de vente du 20 novembre 1992 à procéder à la démolition de la construction en bois se trouvant sous le porche et d’une partie de l’escalier extérieur situé au bout du porche, afin que le propriétaire du fonds dominant puisse utiliser cette servitude pour un passage à pieds avec animaux ou avec véhicules.

Or, il ressort d’un constat d’huissier du 10 août 1999 que M. [K] a fait édifier un mur de séparation entre les deux propriétés, ouvert d’une percée avec un portail en bois en deux vantaux, privant de fait le propriétaire du fonds dominant de toute possibilité de jouir de la servitude de passage constituée à son profit.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de la commune de [Localité 7] et de condamner M. [K] à démolir les constructions empêchant l’usage par le propriétaire du fonds sis sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4] de la servitude de droit de passage constituée à son profit sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 3] à [Localité 7] (95).

Cette démolition devra intervenir dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard passé ce délai de trois mois, et ce pendant une durée de six mois.

Sur la demande de démolition de l’empiètement

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En application de cet article, la sanction de l’empiètement réside dans sa démolition.

En l’espèce, il résulte du constat d’huissier du 10 août 1999 que le portail en bois posé sur le mur séparatif entre les parcelles AC148 et AC149 par M. [K] est soutenu par deux pilastres en parpaings qui empiètent sur la parcelle AC [Cadastre 4], dont est actuellement propriétaire la commune de [Localité 7].

Dès lors, la démolition par M. [K] des constructions obturant l’assiette de la servitude de passage aura pour conséquence de mettre fin à l’empiètement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer par une disposition distincte.

Sur la demande indemnitaire de M. [K]

Il résulte de l’acte de vente du 20 novembre 1992 que l’entretien et la réparation du passage est à la charge des propriétaires des fonds dominant et servant, chacun pour moitié.

Cela étant, M. [K] ne saurait soutenir avoir entretenu une servitude de passage dont il a, de fait, empêché l’usage par le fonds dominant.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [K], partie perdante, sera tenu aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, M. [K] sera condamné à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera par ailleurs débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [W] [S] [K] à démolir les constructions irrégulières, empêchant l’usage par le propriétaire du fonds sis sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 4] à [Localité 7] (95) de la servitude de droit de passage constituée à son profit sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 3] à [Localité 7] (95), et empiétant sur la parcelle AC [Cadastre 4] ;

DIT que cette démolition devra intervenir dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50,00 euros par jour de retard passé ce délai de trois mois, et ce pendant une durée de six mois ;

DÉBOUTE M. [W] [S] [K] de sa demande en dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [W] [S] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [W] [S] [K] à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE M. [W] [S] [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Fait à [Localité 8] le 31 janvier 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Madame UTRERA Madame LEAUTIER