Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02816 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2WP

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[R] [F] [H] épouse [Y] [Z]

[W] [Y] [Z]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en personne

Monsieur [W] [Y] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 février 2019, la S.A. PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (porte 03 27) à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 429,69 euros, outre 193,07 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. PLURIAL NOVILIA a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 février 2025 aux locataires.

Puis, la S.A. PLURIAL NOVILIA leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 01 avril 2025.

La S.A. PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 14 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

A cette audience, la S.A. PLURIAL NOVILIA – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] ;de condamner solidairement Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] au paiement de la somme actualisée de 8.611,36 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de condamner solidairement Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;de condamner solidairement Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; de condamner solidairement Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de tous les actes et formalités qui s’en suivent au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer.

Interrogée par le Tribunal, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de Commissaire de Justice signifié le 14 octobre 2025 à Étude, Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] comparait en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, elle conteste le montant de la dette considérant que la facture d’eau ne lui était pas imputable.

Convoqué par acte d’Huissier de Justice signifié le 14 octobre 2025 à Etude, Monsieur [W] [Y] [Z] ne comparait pas, n’est pas représenté, et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier concernant Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A. PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 02 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 19 février 2019 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 01 avril 2025, pour la somme en principal de 1.395,13 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02 juin 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 02 juin 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation solidaire de Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] au paiement de la somme de 8.611,36 euros. Elle produit un décompte arrêté au 03 décembre 2025 mentionnant cette somme.

Toutefois, il convient également de retirer la somme de 22,87 euros qui apparait sur le décompte, intitulée « pénalité SLS réglementaires » (pièce n°11) qui ne fait pas partie, à proprement parler, de la dette locative et dont il n’est pas justifié de l’envoi de la lettre recommandée aux locataires prévoyant l’application de cette pénalité en l’absence de production des justificatifs dans les délais impartis et ce, en conformité des articles L. 441-3 à L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [W] [Y] [Z], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z], présente à l’audience, conteste le montant de la dette considérant que les sommes demandées au titre des factures d’eau ne lui sont pas imputables en l’absence de fuite d’eau chez elle.

Attendu que l’eau constitue une charge récupérable conformément au décret n°87-713 du 26 août 1987, le bailleur peut imputer les sommes dues au titre de cette charge à ses locataires. La SA PLURIAL NOVILIA produit par ailleurs les décomptes mensuels faisant apparaître avec précision le montant des factures d’eau.

Par ailleurs, Madame [R] [F] [B] épouse [Y] [Z] n’apporte aucun élément permettant de contester lesdites factures d’eau, exceptées ses déclarations lors de l’audience.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 8.588,49 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.384,19 euros à compter de l’assignation (14 octobre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III- Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.A. PLURIAL NOVILIA ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi des locataires.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PLURIAL NOVILIA, Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A. PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2019 entre la S.A. PLURIAL NOVILIA et Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (porte 03 27) à [Localité 3], sont réunies à la date du 02 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 8.588,49 euros (huit mille cinq cent quatre-vingt-huit euros et quarante-neuf centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 03 décembre 2025 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.384,19 euros à compter de l’assignation (14 octobre 2025) et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] à quitter les lieux loués situé [Adresse 3]) à [Localité 3] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la S.A. PLURIAL NOVILIA de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] à verser à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [F] [H] épouse [Y] [Z] et Monsieur [W] [Y] [Z] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 17 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,